Cassazione Civile, Ordinanza n. 09562/2024 del 09/04/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce dall’acquisto, da parte di una promissaria compratrice, di un immobile in costruzione sulla base di un contratto preliminare. La compratrice ha dedotto che la notaia incaricata della stipulazione aveva omesso di svolgere le dovute verifiche sulle condizioni giuridiche e fattuali del bene e di informarla adeguatamente dei rischi dell’operazione, nonostante le carenze delle garanzie previste dalla legge per gli acquisti di immobili da costruire. La Corte d’appello aveva riconosciuto la responsabilità professionale della notaia, ma aveva ridotto il danno risarcibile escludendo le somme versate dopo la stipula, ritenendo che la danneggiata avrebbe potuto liberarsi dal vincolo invocando la risoluzione di diritto del preliminare per il mancato rispetto del termine essenziale da parte del promittente venditore; aveva inoltre disposto la manleva degli assicuratori del rischio professionale. Con il ricorso per cassazione la compratrice ha censurato: 1) l’omesso esame di fatti decisivi sulla riconducibilità del differimento del termine di consegna agli originari accordi e sull’incidenza causale dell’inadempimento notarile; 2) la mancanza di motivazione sulla ritenuta interruzione del nesso causale per effetto dell’intervento di un diverso legale incaricato successivamente; 3) la violazione degli artt. 2697 c.c. e 115 c.p.c. per avere la Corte d’appello indebitamente posto a suo carico la prova della consapevolezza dei vizi/criticità del negozio; 4) la violazione degli artt. 1218 e 1233 c.c. per errata ricostruzione del nesso causale e omessa valutazione della situazione ipotetica in cui si sarebbe trovata se la notaia avesse adempiuto diligentemente; 5) la mancata liquidazione dei danni non patrimoniali consequenziali; 6) in via condizionata, l’omessa considerazione di ulteriori profili di responsabilità professionale; 7) la conseguente erronea regolazione delle spese.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto i primi cinque motivi di ricorso, ritenendo che la motivazione della sentenza impugnata fosse gravemente illogica e meramente apparente nella parte in cui aveva escluso il nesso causale tra l’inadempimento notarile e parte dei danni sofferti dalla compratrice. In particolare, ha affermato che, per interrompere il nesso causale, non bastava il mero dato dell’intervento di un avvocato successivamente incaricato, occorrendo invece un rigoroso accertamento che la danneggiata fosse già venuta aliunde a conoscenza della totale assenza delle garanzie e delle criticità del contratto preliminare prima di decidere di differirne l’esecuzione. La sentenza è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d’appello di Genova in diversa composizione, che dovrà riesaminare il danno e ricostruire correttamente il nesso causale tra omissioni notarili e pregiudizi dedotti. Sono rimasti assorbiti il sesto e il settimo motivo; il giudice di rinvio provvederà anche sulle spese.

Norme richiamate

• art. 360 c.p.c.

  richiamato per il vizio di omesso esame di fatti decisivi

• art. 360 c.p.c.

  richiamato per il vizio di nullità della sentenza per assenza di motivazione

• art. 360 c.p.c.

  richiamato per le dedotte violazioni di legge

• art. 2697 c.c.

  invocato per contestare l’erroneo riparto dell’onere della prova circa la consapevolezza della cliente sui vizi e sulle criticità del negozio

• art. 115 c.p.c.

  invocato per censurare l’erronea valutazione del materiale probatorio e dei fatti non contestati

• art. 1218 c.c.

  richiamato per la responsabilità da inadempimento del professionista

• art. 1233 c.c.

  richiamato per la ricostruzione del danno e del nesso causale

• artt. 91 e segg. c.p.c.

  richiamati nel motivo sulle spese di lite, poi assorbito

Massime di principio

• Nella responsabilità professionale da inadempimento, la riduzione o esclusione del danno non può fondarsi su una mera congettura di autonoma consapevolezza del danneggiato: per interrompere il nesso causale occorre la prova rigorosa che il pregiudicato conoscesse già, prima della scelta successiva, tutti gli elementi idonei a percepire la dannosità dell’operazione.
• Il mero intervento di un diverso professionista successivamente incaricato non basta, di per sé, a interrompere il nesso causale tra l’omissione del primo professionista e i danni lamentati; occorre verificare in concreto quale informazione sia stata effettivamente acquisita dalla parte.
• Quando il giudice di merito riduce il danno sul presupposto che la vittima avrebbe potuto evitare le conseguenze dell’altrui inadempimento mediante una diversa iniziativa, deve accertare in modo rigoroso la reale possibilità di tale condotta alternativa e la completa conoscenza, in quel momento, delle circostanze rilevanti.
• La motivazione è apparente o gravemente illogica quando affida una conclusione decisiva a un indice probatorio isolato e non sufficiente, senza spiegare perché esso dimostri davvero il fatto decisivo controverso.
• In tema di responsabilità contrattuale del professionista, il giudice deve ricostruire il danno ponendo la parte lesa nella situazione ipotetica in cui si sarebbe trovata in caso di esatto adempimento, verificando causalmente quali conseguenze siano effettivamente imputabili all’inadempimento.

Come è indicizzato