Sentenza del 16/05/2022 n. 1975 - Comm. Trib. Reg. per la Lombardia

Esito

La controversia

Impugnazione di avviso di rettifica e liquidazione (imposte ipotecarie/catastali) relativo alla rettifica del valore di cessione di un immobile industriale sito nel Comune di Nxxxx. Il contribuente aveva contestato la rettifica ritenendo non congruo il valore accertato dall'Ufficio, mentre l'Agenzia sosteneva di avere valutato il maggior valore tramite il metodo comparativo (MCA) e si è appellata contro la sentenza di primo grado che aveva annullato l'avviso.

La decisione

La Commissione Tributaria Regionale ha respinto l'appello dell'Agenzia delle Entrate e confermato la sentenza di primo grado che aveva accolto il ricorso della Società. La CTR ha ritenuto che l'Ufficio non avesse fornito comparables adeguatamente omogenei (ha usato immobili di consistenza molto inferiore, ubicazioni diverse, non ha considerato difformità urbanistiche e stato di manutenzione) e non avesse prodotto presunzioni gravi, precise e concordanti a supporto del maggior valore; inoltre la perizia d'ufficio dell'Agenzia è perizia di parte e non vincolante se il giudice non ne condivide il contenuto. L'Agenzia è stata condannata al pagamento delle spese di lite (euro 7.186,00 oltre accessori).

Norme richiamate

• D.P.R. n. 131/1986, art. 51

  Stabilisce i criteri per la determinazione del valore degli immobili ai fini delle imposte sui trasferimenti: il valore dichiarato dalle parti è criterio generale ma può essere affiancato o sostituito da criteri più puntuali (valore venale in comune commercio) tramite criterio comparativo, reddituale o residuale; l'Amministrazione può usare questi criteri per rettificare il valore dichiarato.

• D.P.R. n. 131/1986, art. 52

  Collega le modalità di rettifica del valore dichiarato con le garanzie procedurali, richiamato per l'autonomia dei criteri stimativi rispetto al valore dichiarato.

• D.P.R. n. 633/1972, art. 13

  Riferimento citato dalla contribuente per sostenere che, nelle cessioni soggette ad IVA, la base imponibile per imposte ipotecarie e catastali debba coincidere con la base imponibile IVA (prezzo concordato tra le parti). La CTR ha però ritenuto prevalente l'esame del valore venale ai fini dell'accertamento se l'Ufficio dimostra il contrario con elementi solidi.

• Giurisprudenza della Corte di Cassazione

  es. Cass. n. 16076/2000; Cass. n. 21813/2018; ordinanze citate nella motivazione

  Richiami giurisprudenziali indicano che l'avviso di rettifica è completo se indica gli atti utilizzati per la determinazione e che l'accertamento deve poggiare su presunzioni gravi, precise e concordanti; inoltre la perizia di parte non è automaticamente vincolante e il giudice deve motivare se la ritiene convincente.

Massime di principio

• Il metodo comparativo (MCA) richiede comparables realmente omogenei: ubicazione, taglio/superficie, destinazione d'uso, stato di manutenzione, categoria OMI e assenza di vizi urbanistici sono fattori essenziali per la comparabilità; confronti con unità di consistenza drasticamente diversa possono essere inidonei.
• Le indagini di mercato devono fare riferimento a un periodo temporale coerente (di norma entro 12 mesi) e i dati utilizzati devono essere rappresentativi e documentabili; transazioni datate o non rappresentative possono comunque essere escluse o svalutate dal giudice.
• La perizia redatta dall'Amministrazione è una perizia di parte: non ha valore vincolante automatico e il giudice tributario può non seguirla se non ritiene fondate le metodologie o i dati; analogamente la perizia del contribuente vale se supportata e motivata.
• La sussistenza di difformità urbanistiche, stato di vetustà o vincoli che riducono l'appetibilità dell'immobile devono essere considerati e possono giustificare un valore venale inferiore rispetto alle stime dell'Ufficio.
• L'accertamento del valore per imposte ipotecarie e catastali, anche in presenza di contratti soggetti a IVA, può essere esercitato dall'Amministrazione se esistono elementi validi che dimostrino la non corrispondenza del prezzo dichiarato al valore venale; tuttavia l'eccezione formulata dal contribuente (che richiede un previo accertamento IVA) può essere rilevante nelle fattispecie in cui il prezzo concordato sia l'unico elemento probatorio e non vi siano presunzioni gravi che lo smentiscano.
• In giudizio tributario l'Amministrazione deve fondare la rettifica su presunzioni gravi, precise e concordanti: meri criteri astratti o ammissioni incerte nella motivazione dell'atto non sono sufficienti a sostenere la pretesa impositiva.