Sentenza del 10/11/2015 n. 9093 - Comm. Trib. Prov. Milano

Esito

La controversia

La controversia riguarda la determinazione del valore venale in comune commercio degli immobili ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, ai sensi dell'art. 51 del DPR n. 131/1986. In particolare, viene esaminato il valore probatorio delle quotazioni OMI e dei dati relativi ai trasferimenti di beni similari. Tali elementi possono costituire un supporto per la stima, ma non sono vincolanti né decisivi da soli: possono essere superati da argomentazioni attendibili e da documentazione idonea concernente le effettive condizioni dell'immobile.

Norme richiamate

• Art. 51 del DPR n. 131/1986

  Valore venale in comune commercio

  Ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, il valore dell'immobile deve essere determinato considerando il suo effettivo valore venale in comune commercio. Le quotazioni OMI e i trasferimenti di beni similari sono elementi ausiliari, ma non hanno valore dirimente o automatico.

Massime di principio

• Le quotazioni OMI costituiscono un indicatore orientativo e non una prova definitiva del valore di mercato di un immobile.
• La stima fiscale deve tenere conto delle caratteristiche concrete del bene, quali stato di conservazione, ubicazione, destinazione, condizioni giuridiche e peculiarità del fabbricato o del terreno.
• Chi intende contestare una valutazione basata su quotazioni OMI o su immobili comparabili deve fornire argomentazioni specifiche e documentazione idonea sulle effettive condizioni dell'immobile.
• Anche l'amministrazione finanziaria non può fondare la rettifica esclusivamente su valori OMI o su confronti generici: deve motivare adeguatamente la valutazione in relazione al bene concreto.
• In situazioni analoghe, il confronto con immobili similari è utile ma deve essere verificato quanto a effettiva comparabilità per caratteristiche, periodo della vendita, posizione e condizioni.