Ordinanza del 08/10/2018 n. 24658 - Corte di Cassazione

Revoca parziale dell’agevolazione prima casa in caso di alienazione parziale

La pronuncia riguarda l’agevolazione “prima casa” applicata all’imposta di registro e alle imposte ipotecaria e catastale. La Corte di cassazione stabilisce che, quando il contribuente aliena entro cinque anni dall’acquisto solo una quota o una parte dell’immobile agevolato, la decadenza dal beneficio non può riguardare l’intero immobile, ma deve essere limitata alla parte alienata.

La decisione è stata adottata il 5 luglio 2018 e trae origine dal ricorso proposto da L. P. contro l’Agenzia delle entrate.

Fatti di causa e contestazione fiscale

La contribuente aveva acquistato un immobile usufruendo dell’agevolazione prima casa e, prima del decorso del quinquennio dall’atto di acquisto, aveva alienato una quota dell’immobile.

L’Agenzia delle entrate aveva emesso un avviso di liquidazione per il recupero dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale, ritenendo che la cessione della quota comportasse la revoca integrale del beneficio originariamente riconosciuto.

La Commissione tributaria regionale della Campania aveva respinto l’appello della contribuente, confermando la legittimità dell’avviso di liquidazione. L. P. ha quindi proposto ricorso per cassazione, deducendo la violazione dell’art. 1, Nota II-bis, della Tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. n. 131/1986. Secondo la ricorrente, l’agevolazione avrebbe dovuto essere mantenuta per la quota dell’immobile non alienata.

Riferimento normativo e interpretazione della Corte

La Nota II-bis, comma 4, all’art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. n. 131/1986, prevede la revoca dell’agevolazione in caso di “trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto”.

L’Ufficio aveva interpretato tale disposizione nel senso che il trasferimento di una quota dell’immobile determinasse la perdita dell’intero beneficio fiscale. La Corte ritiene però che questa conclusione non trovi conferma nel testo normativo, il quale fa riferimento al trasferimento degli immobili senza disciplinare espressamente l’ipotesi dell’alienazione parziale.

Secondo la Corte, la cessione di una quota costituisce un trasferimento parziale e deve quindi determinare una revoca parziale dell’agevolazione applicata al momento della registrazione dell’atto di acquisto.

Principio di proporzionalità

La revoca limitata alla quota alienata è necessaria per garantire un rapporto proporzionato tra l’interesse fiscale dello Stato e la posizione proprietaria del contribuente.

La Corte osserva che l’agevolazione era stata correttamente applicata all’intero acquisto e che è venuta meno solo in parte, in conseguenza della successiva alienazione parziale. Pertanto, non sarebbe proporzionato recuperare integralmente il beneficio quando solo una parte dell’immobile è stata trasferita.

A sostegno di tale interpretazione viene richiamata anche la disciplina prevista per le agevolazioni tributarie a favore della piccola proprietà contadina. L’art. 6 della legge 5 ottobre 1960, n. 1154, stabilisce che, in caso di rivendita parziale del fondo o del fabbricato acquistato con tali agevolazioni, la decadenza opera limitatamente al valore della parte rivenduta, calcolato proporzionalmente rispetto al valore dell’intero bene accertato al momento dell’acquisto.

Tale disposizione costituisce un riferimento sistematico utile a confermare che, quando l’agevolazione viene meno solo in parte, anche il recupero fiscale deve essere proporzionato.

Tutela del diritto di proprietà e CEDU

La Corte fonda la propria interpretazione anche sulla necessità di salvaguardare il diritto di proprietà, tutelato dalla Costituzione e dall’art. 1 del Protocollo n. 1 annesso alla Convenzione europea dei diritti dell’uomo.

L’art. 1 del Protocollo n. 1 contiene tre regole collegate:

• il principio generale del rispetto della proprietà;
• la disciplina delle ipotesi di privazione della proprietà;
• il riconoscimento del potere degli Stati di regolamentare l’uso dei beni nell’interesse generale e di assicurare il pagamento delle imposte.

La possibilità per gli Stati di imporre tributi non esclude l’applicazione delle garanzie convenzionali in materia di proprietà. Secondo la giurisprudenza della Corte europea dei diritti dell’uomo, deve essere preservato un giusto equilibrio tra le esigenze dell’interesse generale e la tutela dei diritti individuali.

La Corte richiama, in particolare, le pronunce della Corte EDU:

• Burden c. Regno Unito, ricorso n. 13378/05;
• NKM c. Ungheria, 15 maggio 2013, ricorso n. 66529/11;
• Bulves AD c. Bulgaria, 22 gennaio 2009, ricorso n. 3991/03.

La revoca integrale dell’agevolazione in presenza della sola alienazione parziale sarebbe contraria al principio di proporzionalità, perché inciderebbe sull’intero diritto agevolativo anche nella parte corrispondente all’immobile rimasto nella proprietà del contribuente.

Misura della decadenza e importo interessato

La decadenza deve operare esclusivamente sulla parte dell’immobile oggetto della cessione parziale e deve essere commisurata al valore della quota alienata.

In particolare, la Corte afferma che il recupero fiscale deve essere contenuto:

• nella quota dell’immobile trasferita;
• nel corrispondente valore della parte alienata;
• nella relativa parte del prezzo e dell’agevolazione fiscale fruita.

La parte dell’immobile non alienata conserva invece il beneficio, non essendosi verificata, rispetto a essa, la causa di decadenza.

Prassi dell’Agenzia delle entrate e precedenti richiamati

La soluzione adottata dalla Corte viene ritenuta coerente con la stessa prassi dell’Amministrazione finanziaria.

La Risoluzione dell’Agenzia delle entrate n. 31/E del 16 febbraio 2006 ha affermato che, poiché il regime agevolativo può applicarsi anche all’acquisto di una quota di abitazione, la vendita di una quota, o anche di una parte di essa, determina la decadenza limitatamente alla parte di prezzo corrispondente alla porzione di immobile ceduta.

La Corte richiama inoltre la circolare n. 19 del 1° marzo 2001, paragrafo 2.2.3, relativa all’applicabilità dell’agevolazione all’acquisto di una quota di abitazione, nonché lo Studio n. 30/2005/T del 18 marzo 2005 del Consiglio nazionale del notariato.

Decisione della Corte di cassazione

La Corte dichiara fondato il ricorso della contribuente, cassa la sentenza della CTR Campania e rinvia la causa ad altra sezione della stessa Commissione tributaria regionale.

Il giudice del rinvio dovrà riesaminare la controversia applicando il principio secondo cui, in caso di alienazione parziale dell’immobile acquistato con i benefici prima casa entro il quinquennio, la decadenza dall’agevolazione opera soltanto in relazione alla quota o parte alienata. Al giudice del rinvio è rimessa anche la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.