Sentenza n. 377/2026 - Perugia, Sezione 1

Esito

La controversia

Il progettista e le società esecutrici avevano realizzato nel 2022 lavori di adeguamento sismico e riqualificazione energetica; dopo l'ordinanza di demolizione, impugnata senza successo, e l'avvio di un procedimento penale per illecito edilizio nei confronti del progettista, quest'ultimo e un comproprietario presentarono istanza di sanatoria ai sensi degli artt. 36 e 36-bis del d.P.R. 380/2001, anche per ottenere l'estinzione del reato. Il Comune la dichiarò inammissibile perché sottoscritta da un solo comproprietario e non da tutti gli aventi diritto. Il progettista dedusse: (1) violazione degli artt. 36, 36-bis e 45 del d.P.R. 380/2001 e dell'art. 154 della l.r. Umbria 1/2015, nonché eccesso di potere per erroneità dei presupposti, travisamento, omessa motivazione e difetto d'istruttoria, sostenendo che la legittimazione a chiedere la sanatoria spetta anche al responsabile dell'abuso e quindi al progettista; (2) che la sanatoria richiesta dal responsabile dell'abuso dovrebbe poter produrre effetti estintivi penali anche se i comproprietari si oppongono alla sua attuazione, altrimenti la posizione penale del responsabile dipenderebbe dall'arbitrio altrui; (3) violazione dell'art. 10-bis l. 241/1990, per omesso preavviso di rigetto, che avrebbe consentito di presentare osservazioni. Il Comune ha opposto che i comproprietari erano effettivamente contrari e che era pendente una controversia civile.

La decisione

Il TAR ha respinto integralmente il ricorso. Ha respinto congiuntamente i primi due motivi: la legittimazione del responsabile dell'abuso prevista dagli artt. 36 e 36-bis non comprende il progettista, ma riguarda chi abbia una relazione qualificata, anche pregressa, con l'immobile; la domanda relativa a un bene in comproprietà deve provenire da tutti i comproprietari, salvo che una situazione di fatto consenta di desumere un pactum fiduciae e il consenso degli altri. Nel caso concreto l'istanza era stata presentata dal progettista e da un solo comproprietario, senza elementi da cui ricavare il consenso degli altri. È stata inoltre esclusa la possibilità di rilasciare una sanatoria richiesta dal progettista per i soli effetti penali, ma non attuabile per opposizione dei proprietari, perché ciò produrrebbe un titolo efficace per alcuni e inefficace per altri e inciderebbe sui diritti dominicali senza il consenso dei titolari. Ha respinto il terzo motivo: benché il preavviso di rigetto si applichi in generale alle sanatorie, nel caso concreto l'inammissibilità dipendeva da un presupposto soggettivo vincolato; in assenza del consenso degli altri comproprietari il Comune non avrebbe potuto adottare un esito diverso, sicché opera l'art. 21-octies, comma 2, l. 241/1990 e l'omissione del preavviso non è viziante. Spese compensate.

Norme richiamate

• art. 36 d.P.R. 380/2001

  l’art. 36 esclude che nella nozione di responsabile dell’abuso possa rientrare il progettista, perché accanto al “responsabile” la norma cita l’”attuale proprietario dell'immobile”, in implicita ammissione che il responsabile sia, invece, il precedente proprietario, o uno dei precedenti, come accade di solito per abusi edilizi risalenti.

  La legittimazione a chiedere la sanatoria come responsabile dell'abuso non si estende al progettista privo di una relazione qualificata con l'immobile; la norma si riferisce, secondo la lettura accolta, al responsabile proprietario precedente o all'attuale proprietario.

• art. 36-bis d.P.R. 380/2001

  gli artt. 36 e 36 bis conferiscono “al responsabile dell'abuso, o all'attuale proprietario dell'immobile” la facoltà di presentare domanda di sanatoria.

  La domanda può essere presentata dal responsabile dell'abuso o dall'attuale proprietario, ma tale previsione non attribuisce al progettista, in quanto tale, legittimazione autonoma.

• art. 45, comma 3, d.P.R. 380/2001

  Al fine di ottenere l'estinzione del reato prevista dall’art. 45, comma 3, del D.P.R. 380/2001, l’Ing. -OMISSIS-, unitamente a uno dei comproprietari del condominio, il Sig. -OMISSIS-, in data -OMISSIS- ha presentato istanza di sanatoria ai sensi dell’art. 36 bis del T.U. Edilizia.

  La sentenza menziona l'effetto estintivo penale quale finalità perseguita dall'istante, ma esclude che esso consenta di ottenere una sanatoria richiesta da un soggetto privo di legittimazione o senza il consenso necessario dei comproprietari.

• art. 11 d.P.R. 380/2001

  In caso di pluralità di proprietari del medesimo immobile, di conseguenza, la domanda di rilascio di titolo edilizio — sia esso o meno titolo in sanatoria di interventi già realizzati — dovrebbe provenire congiuntamente da tutti i soggetti vantanti un diritto di proprietà sull’immobile, potendosi ritenere d’altra parte legittimato alla presentazione della domanda il singolo comproprietario solo ed esclusivamente nel caso in cui la situazione di fatto esistente sul bene consenta di supporre l’esistenza di una sorta di c.d. pactum fiduciae intercorrente tra i vari comproprietari.

  In presenza di comproprietà, la domanda di titolo edilizio, anche in sanatoria, deve essere presentata congiuntamente dai comproprietari, salvo che la situazione di fatto dimostri un consenso o un pactum fiduciae.

• art. 10-bis l. 241/1990

  In linea generale l'istituto del preavviso di rigetto, di cui all' articolo 10-bis L. n. 241/1990, stante la sua portata onnicomprensiva, si applica anche nei procedimenti di sanatoria o di condono edilizio, per cui deve ritenersi senz’altro illegittimo il provvedimento di diniego dell'istanza di permesso in sanatoria nel caso in cui non sia stata inviata la comunicazione di preavviso di rigetto.

  Il preavviso di rigetto si applica anche ai procedimenti di sanatoria edilizia; la sua omissione, tuttavia, non determina l'illegittimità quando il provvedimento è vincolato e non avrebbe potuto avere contenuto diverso.

• art. 21-octies, comma 2, primo periodo, l. 241/1990

  diversamente, allorchè, come nel caso in esame, il Comune abbia dichiarato l’istanza inammissibile per difetto di uno dei presupposti, esercitando un potere vincolato, trova applicazione l'articolo 21-octies, comma 2, primo periodo, della L. n. 241/1990, alla stregua del quale il mancato preavviso di diniego non produce effetti vizianti ove l'Amministrazione non avrebbe comunque potuto emanare provvedimenti diversi da quelli in concreto adottati.

  L'omissione del preavviso non vizia un provvedimento vincolato quando, per la mancanza di un presupposto, l'amministrazione non avrebbe potuto adottare una decisione diversa.

• art. 21-bis l. 241/1990

  con il principio di certezza dei rapporti giuridici e di esecutività dei provvedimenti amministrativi, (ex art. 21 bis della L. n. 241/90) per cui verrebbe rilasciato un provvedimento amministrativo efficace ai fini penali per alcuni (il progettista) ma inefficace per altri (i comproprietari dissenzienti);

  La necessità di certezza ed esecutività del provvedimento contrasta con una sanatoria che produca effetti soltanto per il richiedente e non per i comproprietari dissenzienti.

Massime di principio

• La legittimazione a presentare un'istanza di sanatoria edilizia attribuita al responsabile dell'abuso non comprende, per il solo fatto di aver progettato l'intervento, il progettista che non abbia una relazione qualificata, anche pregressa, con l'immobile.
• Quando la sanatoria riguarda un bene in comproprietà, la domanda deve essere presentata da tutti i comproprietari; il singolo può agire soltanto se la situazione di fatto consente di desumere il consenso degli altri o un pactum fiduciae.
• Non è ammissibile una sanatoria richiesta autonomamente dal progettista per conseguire esclusivamente effetti penali, destinata a non essere attuata per l'opposizione dei proprietari: il titolo non può essere efficace per alcuni e inefficace per altri né incidere sui diritti dominicali senza il consenso dei titolari.
• Il preavviso di rigetto si applica in via generale anche alle istanze di sanatoria edilizia, ma la sua omissione non vizia il provvedimento quando l'istanza è inammissibile per mancanza di un presupposto vincolato e l'amministrazione non avrebbe potuto decidere diversamente.

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