Cassazione Civile, Ordinanza n. 16555/2026 del 27/05/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da una domanda proposta da due proprietari confinanti nei confronti di altri tre proprietari limitrofi, con cui si chiedeva l’arretramento di una sopraelevazione ritenuta illegittima per violazione delle distanze legali e regolamentari tra fabbricati e dal confine, mediante demolizione del tetto preesistente a falde e realizzazione di tre abbaini balconati. I convenuti avevano resistito e proposto domanda riconvenzionale per ottenere l’eliminazione di opere eseguite dagli attori nel cortile comune. Il Tribunale aveva accolto in parte la domanda principale, ordinando gli interventi indicati dal consulente tecnico e rigettando la riconvenzionale; la Corte d’appello aveva confermato la decisione, qualificando le opere come nuova costruzione, ritenendo non ultrapetitiva la condanna all’arretramento a 10 metri dal confine e confermando l’inammissibilità della riconvenzionale. In Cassazione i ricorrenti hanno dedotto: 1) violazione delle norme sulle distanze e della disciplina edilizia locale, sostenendo che gli abbaini non integrassero nuova costruzione; 2) omesso esame delle contestazioni alla consulenza tecnica; 3) ultrapetizione per avere il giudice disposto l’arretramento a 10 metri invece che ai 5 metri richiesti; 4) erronea conferma dell’inammissibilità della domanda riconvenzionale, che sarebbe stata invece connessa alla materia dei rapporti di vicinato.

La decisione

La Corte ha accolto il primo e il quarto motivo di ricorso, dichiarando assorbiti il secondo e il terzo. Ha cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d’appello di Napoli in diversa composizione. Sul primo motivo ha rilevato che, pur essendo la qualificazione dell’opera come nuova costruzione fondata su accertamento di fatto non censurabile in sede di legittimità, la decisione andava comunque riesaminata alla luce della sopravvenuta legge n. 105 del 2024, che ha introdotto una disciplina più favorevole per gli interventi di recupero dei sottotetti, potenzialmente rilevante anche rispetto al rispetto delle distanze. Sul quarto motivo ha ritenuto errata la conferma dell’inammissibilità della riconvenzionale, osservando che, pur non essendo direttamente riferita al tema delle distanze, essa atteneva comunque ai rapporti di vicinato e andava quindi esaminata nel merito. La causa è stata rinviata anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 832 c.c.

  richiamato tra le norme denunciate per sostenere la censura sulla qualificazione dell’opera e sul rispetto delle distanze, senza specifica autonoma elaborazione nel dispositivo

• art. 873 c.c.

  richiamato con riferimento alla disciplina delle distanze legali tra costruzioni e alla censura sulla riconvenzionale nel contesto dei rapporti di vicinato

• art. 112 c.p.c.

  richiamato per la doglianza di ultrapetizione; la Corte precisa però che il tema delle distanze era stato comunque introdotto in causa dagli attori

• art. 132 c.p.c.

  richiamato per vizi di motivazione e nullità della sentenza

• art. 156 c.p.c.

  richiamato per asserite nullità processuali, ma non decisivo dopo l’accoglimento del primo e quarto motivo

• art. 360, primo comma, nn. 3 e 4, c.p.c.

  richiamato come parametro dei motivi di ricorso per violazione di legge e nullità processuale

• art. 22 delle NTA del Comune di Casalnuovo

  indicato come fonte locale del limite di distanza di 10 metri dal confine considerato nella decisione di merito

• art. 86 del regolamento edilizio locale

  richiamato per definire i limiti dimensionali e di aerazione del sottotetto, nonché per corroborare la qualificazione dell’intervento come non mera ristrutturazione

• legge regionale Campania n. 15 del 2000

  citata tra le fonti edilizie e urbanistiche asseritamente violate

• legge regionale Campania n. 19 del 2001

  citata tra le fonti edilizie e urbanistiche asseritamente violate

• legge 24 luglio 2024, n. 105

  richiamata come normativa sopravvenuta più favorevole, rilevante nel giudizio di rinvio per il recupero dei sottotetti e il coordinamento con le distanze

• d.l. 29 maggio 2024, n. 69

  indicato come fonte convertita dalla legge n. 105 del 2024, recante disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica

• d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380

  art. 2-bis, comma 1-quater

  la Corte richiama la nuova previsione secondo cui gli interventi di recupero dei sottotetti possono essere consentiti anche se non rispettano le distanze minime, purché siano rispettate le condizioni indicate dalla norma

• art. 2-bis, comma 1-quater, d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380

  consente, secondo la norma sopravvenuta, il recupero dei sottotetti anche in deroga alle distanze minime tra edifici e dai confini, entro condizioni specifiche e salvo leggi regionali più favorevoli

Massime di principio

• La qualificazione di un intervento edilizio come nuova costruzione o come recupero/ristrutturazione di sottotetto va verificata alla luce degli accertamenti di fatto compiuti nel merito, ma la decisione deve poi essere coordinata con la disciplina normativa sopravvenuta eventualmente più favorevole, se applicabile al caso concreto.
• Quando la legge sopravvenuta introduce una disciplina più favorevole per il recupero dei sottotetti, il giudice del rinvio deve riesaminare la controversia verificando se l’intervento rientri nella nuova fattispecie e se siano rispettate le condizioni poste dalla norma, anche con riguardo alle distanze.
• Le norme sulle distanze tra fabbricati e dai confini sono poste a tutela di interessi generali e non sono rimessi alla libera disponibilità delle parti: il giudice, accertata la regola applicabile, deve applicarla anche se le parti abbiano indicato una misura diversa.
• Una domanda riconvenzionale non va dichiarata inammissibile solo perché non coincide con il tema principale, se essa è comunque connessa alla stessa relazione sostanziale di vicinato e richiede un esame nel merito.
• In sede di legittimità, le doglianze che mirano a rivalutare il merito della consulenza tecnica sono assorbite o comunque non conducono all’accoglimento quando la decisione venga cassata per un diverso profilo decisivo, come l’incidenza della normativa sopravvenuta.

Come è indicizzato