Sentenza del 22/06/2021 n. 3166 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

Il ricorso concerne la tassazione dei canoni di locazione non percepiti a seguito di morosità del conduttore. Si discute se la sola prova della morosità sia sufficiente per escludere i canoni dall'imponibile o se sia invece necessaria la risoluzione contrattuale anticipata ovvero un provvedimento di convalida dello sfratto; inoltre si valuta la possibilità di esentare i canoni non percepiti nel periodo intercorrente tra la convalida dello sfratto e il rilascio effettivo dell'immobile, purché documentalmente provati.

La decisione

La Corte ha ritenuto che la mera dimostrazione della morosità del conduttore non sia di per sé sufficiente a escludere la tassazione dei canoni. Per ottenere l'esclusione occorre dimostrare o la risoluzione contrattuale anticipata o un provvedimento di convalida dello sfratto. Inoltre ha precisato che i canoni non percepiti nel periodo compreso tra la convalida dello sfratto e l'effettivo rilascio dell'immobile possono essere considerati esenti solo se il contribuente fornisce in giudizio adeguata documentazione probatoria relativa alla mancata percezione.

Norme richiamate

• TUIR d.P.R. 917/86, art. 26

  L'art. 26 regola la determinazione del reddito fondiario derivante da beni immobili locati; nella fattispecie è interpretato nel senso che la tassazione dei canoni segue criteri di produzione del reddito che richiedono, per l'esclusione, la prova dell'effettiva perdita del diritto al canone (es. risoluzione contrattuale o convalida di sfratto).

• Cass. 12332/19

  Richiamata come giurisprudenza di riferimento che afferma i limiti probatori della sola morosità e la necessità di atti formali (risoluzione o convalida) per escludere la tassazione dei canoni non percepiti.

• Cass. 19240/16

  Richiamata per il principio secondo cui il diritto alla esclusione dei canoni non percepiti richiede elementi che dimostrino la cessazione dell'obbligo contrattuale o provvedimenti esecutivi che attestino l'inoccupazione dell'immobile.

Massime di principio

• La sola morosità del conduttore non basta a impedire la tassazione dei canoni: il contribuente deve provare che il rapporto si è effettivamente estinto (risoluzione contrattuale anticipata) o che sussiste un provvedimento di convalida dello sfratto.
• I canoni non percepiti nel periodo tra la convalida dello sfratto e il rilascio effettivo dell'immobile possono essere esclusi dall'imponibile, ma solo se il contribuente produce documentazione idonea a dimostrare la mancata percezione (es. provvedimento di convalida, verbali di rilascio, atti di esecuzione).
• Onere della prova: grava sul contribuente dimostrare l'effettiva perdita del diritto al canone; senza prove formali l'Amministrazione può assoggettare a tassazione gli importi non riscossi.
• Per tutela fiscale è consigliabile conservare e produrre in giudizio atti formali che attestino la risoluzione del contratto o lo stato esecutivo (procura di sfratto, convalida, decreti, iscrizione a ruolo e verbali di consegna).
• Nel valutare casi analoghi occorre distinguere tra perdita economica effettiva e mera temporanea morosità: solo la prima, documentata e collegata a fatti giuridici idonei, giustifica l'esclusione fiscale.