Cassazione Civile, Ordinanza n. 33243/2023 del 29/11/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da una permuta con cui la titolare di una quota di immobili rurali trasferiva la propria partecipazione a fronte di altro edificio. Un altro comproprietario, deducendo di essere coltivatore diretto del fondo servente e quindi titolare di un futuro diritto di prelazione, conveniva in giudizio la parte acquirente chiedendo dichiararsi la nullità dell’atto. Sosteneva che i beni oggetto di trasferimento fossero gravati da irregolarità urbanistiche e da interventi edilizi abusivi non menzionati nell’atto, con conseguente nullità ai sensi della disciplina urbanistica vigente. In cassazione il ricorrente principale censurava: 1) la motivazione della sentenza di rinvio nella parte in cui aveva aderito alla CTU ritenendo gli immobili liberamente commerciabili, lamentando che il giudice avrebbe dovuto disporre nuova consulenza; 2) la violazione delle norme urbanistiche, assumendo che la Corte d’appello avesse applicato indebitamente la disciplina successiva e avesse erroneamente qualificato gli interventi come opere interne, non soggette a concessione o autorizzazione, con conseguente nullità dell’atto per mancata indicazione dei titoli edilizi e per mancato rilascio del condono.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso principale. Ha ritenuto inammissibile il primo motivo perché formulato ancora nei termini del vecchio vizio motivazionale ex art. 360 n. 5 c.p.c. e, comunque, diretto a sollecitare una nuova valutazione del merito e delle risultanze peritali. Ha disatteso il secondo motivo osservando che la nullità urbanistica prevista dalla legge non colpisce ogni abuso edilizio, ma solo gli atti che non contengano la dichiarazione degli estremi della concessione edilizia o della concessione in sanatoria riferibili a una nuova costruzione; ha inoltre richiamato il carattere testuale della nullità e la giurisprudenza delle Sezioni Unite, precisando che, per opere interne o comunque per interventi che non integrino una nuova costruzione, la mancanza del titolo o della sanatoria non determina nullità dell’atto traslativo. Ha quindi confermato la validità della permuta. Il ricorso incidentale condizionato è stato dichiarato assorbito. Le spese sono state poste a carico del ricorrente principale, con ulteriore contributo unificato dovuto.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Il vizio deducibile è quello dell'omesso esame di un fatto decisivo oggetto di discussione tra le parti; non è ammissibile una censura che si risolva nella mera contestazione della valutazione delle prove o della consulenza tecnica.

• art. 11 preleggi

  Richiamato dal ricorrente per censurare la non corretta applicazione temporale della disciplina urbanistica, ma la Corte ha ritenuto la doglianza priva di decisività rispetto alla ratio della decisione.

• art. 39 L. 724/1994

  La Corte ha ritenuto irrilevante la questione del condono rispetto alla nullità dell'atto, poiché la sentenza impugnata aveva escluso che gli interventi richiedessero un titolo idoneo a fondare la nullità urbanistica.

• art. 26 L. 47/1985

  Gli interventi edilizi interni non sono soggetti a concessione o autorizzazione; la loro eventuale irregolarità può comportare sanzioni amministrative, ma non determina la nullità dell'atto di trasferimento.

• art. 17 L. 47/1985

  La nullità è testuale e colpisce gli atti traslativi relativi a edifici iniziati dopo l'entrata in vigore della legge solo se manca la dichiarazione degli estremi della concessione ad edificare o in sanatoria.

• art. 46 d.P.R. 380/2001

  Richiamato come disciplina successiva che conferma la natura testuale della nullità urbanistica, applicabile alle ipotesi espressamente previste dalla norma.

• art. 1418 c.c.

  La nullità urbanistica è ricondotta al comma 3, quale nullità testuale o speciale derivante da specifica previsione di legge.

• art. 31, comma 1, lett. d), L. 457/1978

  Usato per distinguere la ristrutturazione dalla nuova costruzione, rilevando che solo quest'ultima può integrare il presupposto della nullità urbanistica in esame.

• art. 3 d.P.R. 380/2001

  Richiamato in via ricognitiva per la nozione di interventi edilizi e la distinzione tra ristrutturazione e nuova costruzione.

• art. 13 d.P.R. 115/2002

  La Corte ha dato atto dell'obbligo di versare l'ulteriore contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 1, comma 17, L. 228/2012

  Norma che ha introdotto il comma 1-quater dell'art. 13 d.P.R. 115/2002 sull'ulteriore contributo unificato in caso di rigetto dell'impugnazione.

• art. 100 c.p.c.

  Censurato nel ricorso incidentale condizionato in tema di interesse ad agire, ma il motivo è rimasto assorbito.

• art. 1421 c.c.

  Richiamato nel motivo incidentale condizionato relativo alla rilevabilità d'ufficio della nullità; motivo assorbito.

Massime di principio

• La nullità urbanistica degli atti di trasferimento immobiliare ha natura testuale e opera solo nei casi espressamente previsti dalla legge; non si estende indistintamente a ogni irregolarità edilizia.
• Per la validità dell'atto è decisiva la presenza nell'atto degli estremi del titolo abilitativo o della sanatoria riferibili all'immobile: se il titolo esiste ed è riferibile al bene, l'atto non è nullo anche se vi siano profili di difformità rispetto al titolo.
• Gli interventi edilizi interni, quando non determinano nuova costruzione né aumento di volumetria, non richiedono concessione edilizia; la loro eventuale irregolarità non comporta nullità del trasferimento.
• La distinzione tra ristrutturazione e nuova costruzione è centrale: solo le ipotesi riconducibili alla nuova costruzione o alla totale difformità, nei limiti espressamente previsti dalla legge, possono far scattare la nullità urbanistica.
• In sede di legittimità non è consentito chiedere una nuova valutazione del materiale probatorio o delle consulenze tecniche; il vizio motivazionale è deducibile solo come omesso esame di un fatto decisivo oggetto di discussione.
• La questione del condono edilizio è irrilevante ai fini della nullità negoziale quando l'intervento non richieda il titolo urbanistico la cui mancanza è sanzionata con nullità.
• rami (note): la classe del caso è immobiliare, con profili di processo civile e disciplina urbanistica privata, ma la tassonomia fornita non contempla un ramo urbanistico autonomo; si è quindi classificato sul ramo immobiliare e processo civile dove pertinente.
• rami (classificazione): l'atto riguarda un trasferimento di quota immobiliare e la relativa nullità per irregolarità urbanistiche, oltre al controllo del vizio di motivazione in cassazione.

Come è indicizzato