Cassazione Civile, Ordinanza n. 20066/2024 del 22/07/2024

Esito

La controversia

La controversia riguarda la stima dell'indennità di espropriazione relativa a una porzione di terreno di proprietà della società ricorrente, espropriata nell'ambito di un procedimento promosso dal Comune per la realizzazione di un'opera pubblica. La Corte d'appello aveva rigettato l'opposizione alla stima, ritenendo corretta la valutazione peritale: i terreni avevano destinazione a parcheggio e i manufatti insistenti sull'area erano stati esclusi perché privi di idoneo titolo abilitativo; la stima era stata effettuata con criterio sintetico-comparativo, utilizzando alcuni atti di trasferimento di beni omogenei e scartando quelli non comparabili; era stato invece escluso il metodo della capitalizzazione indiretta dei redditi, sia perché avrebbe tenuto conto degli effetti del vincolo espropriativo/opera pubblica, sia perché la parte aveva prodotto un solo contratto di locazione, peraltro stipulato dalla stessa ricorrente. In cassazione la società ha dedotto due motivi: con il primo ha denunciato violazione dell'art. 32 d.P.R. n. 327/2001, sostenendo che avrebbe dovuto applicarsi il criterio della capitalizzazione indiretta dei redditi sulla base delle attività imprenditoriali presenti sull'area e della cessione di un ramo d'azienda relativo a parcheggio; con il secondo ha dedotto l'omesso esame di un fatto decisivo, lamentando che il c.t.u. avesse escluso dalla comparazione dodici atti di compravendita senza adeguata motivazione, benché riferiti a terreni acquistati da terzi e ricompresi in un'area di sviluppo.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo, affermando che, nel caso concreto, la destinazione dell'area a parcheggio aveva natura conformativa e poteva quindi essere considerata ai fini della stima; ha inoltre ribadito che il criterio sintetico-comparativo richiede l'utilizzo di immobili omogenei non solo per caratteristiche materiali ma anche per condizione giuridico-urbanistica, e che la scelta del metodo di stima è rimessa al giudice di merito se congruamente motivata. Quanto al secondo motivo, lo ha dichiarato inammissibile perché diretto in realtà a sollecitare una rivalutazione del merito e delle risultanze tecniche, senza indicare un fatto storico specifico non esaminato. Le spese sono state poste a carico della ricorrente, con ulteriore contributo unificato dovuto ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.

Norme richiamate

• art. 32 d.P.R. n. 327/2001

  Ai fini della determinazione dell'indennità di espropriazione non possono essere considerati gli effetti dell'opera pubblica o del vincolo espropriativo; la stima deve fondarsi su criteri compatibili con il valore del bene al momento dell'ablazione.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  In caso di rigetto del ricorso sussistono i presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• Nel giudizio di opposizione alla stima dell'indennità di espropriazione, la destinazione urbanistica dell'area va considerata secondo la sua natura conformativa o ablatoria: se l'uso pubblico è inserito nella pianificazione generale, esso incide legittimamente sulla stima.
• Il criterio sintetico-comparativo richiede la comparazione con beni omogenei non solo per caratteristiche materiali, ma anche per la loro condizione giuridico-urbanistica al tempo del decreto ablativo.
• La scelta del metodo di stima dell'indennità espropriativa è rimessa al giudice di merito, purché sia congruamente motivata; il giudice può preferire il criterio sintetico-comparativo se ritiene che il reddito ritratto dal fondo non esprima il reale valore del bene.
• In sede di legittimità è inammissibile la censura che, sotto la veste dell'omesso esame di un fatto decisivo o del vizio di motivazione, miri in realtà a ottenere una nuova valutazione delle prove e delle risultanze tecniche del giudizio di merito.

Come è indicizzato