Cassazione Civile, Ordinanza n. 33884/2021 del 12/11/2021

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione ad uso diverso dall'abitazione stipulato nel 1996 tra locatore e conduttrice. Alla scadenza del rapporto, secondo la ricostruzione accolta dalla corte d'appello, le parti avrebbero concordato nel 2008 una modifica in aumento del canone, qualificata dal giudice di merito come novazione del precedente contratto. Sulla base di tale ricostruzione, la corte territoriale ha riformato la decisione di primo grado, dichiarando la risoluzione per inadempimento della conduttrice e condannandola al pagamento dei canoni non corrisposti e alla restituzione di quanto percepito. La conduttrice ha proposto ricorso per cassazione con nove motivi: 1) violazione dell'art. 437 c.p.c. per asserita mutatio libelli, perché il locatore avrebbe originariamente chiesto la risoluzione del contratto del 1996 e solo in appello quella dell'accordo del 2008; 2) violazione degli artt. 32 e 79 l. n. 392/1978, sostenendo la nullità dell'aumento del canone in corso di rapporto; 3) violazione degli artt. 32 e 79 l. n. 392/1978 e degli artt. 1230 e 1231 c.c., per l'erronea affermazione della novazione; 4) violazione degli artt. 32 e 79 l. n. 392/1978 e degli artt. 1362 e 1230 c.c., per l'erronea interpretazione della volontà delle parti; 5) violazione dell'art. 112 c.p.c. e delle clausole contrattuali/formali, per omessa pronuncia sulla nullità del patto modificativo per mancato rispetto della forma scritta; 6) omesso esame di un fatto decisivo circa l'inesistenza di un valido accordo modificativo; 7) violazione dell'art. 112 c.p.c. per omessa pronuncia sulla nullità dell'accordo modificativo per difetto di forma; 8) omesso esame circa la scarsa rilevanza degli inadempimenti ai fini della risoluzione; 9) violazione dell'art. 112 c.p.c. per omessa pronuncia sulla scarsa rilevanza degli inadempimenti. La Corte di cassazione ha ritenuto infondati il primo e il secondo motivo: non vi è stata mutatio libelli, poiché i fatti posti a base della domanda erano stati già allegati in primo grado, e il giudice d'appello poteva attribuire diversa qualificazione giuridica ai fatti senza introdurre nuovi elementi fattuali; inoltre, nei contratti di locazione commerciale è legittimo, in linea di principio, un canone crescente o modificato consensualmente, salvo che emerga un intento elusivo dei limiti dell'art. 32 l. n. 392/1978. Ha invece accolto il terzo motivo, ritenendo errata la qualificazione come novazione: la sola variazione del canone non basta a integrare novazione, occorrendo animus e causa novandi, non dimostrati nel caso. Ha accolto anche il quinto, il sesto e il settimo motivo: la corte d'appello avrebbe trascurato l'eccezione relativa alla clausola contrattuale che imponeva la forma scritta per le modifiche, e tale previsione integra un requisito di validità ex art. 1352 c.c.; occorre quindi verificare se l'accordo modificativo sia stato davvero concluso nel rispetto della forma convenuta. I motivi ottavo e nono sono stati dichiarati assorbiti. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d'appello di L'Aquila in diversa composizione, anche per le spese.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato i primi due motivi di ricorso, ha accolto il terzo, il quinto, il sesto e il settimo motivo, e ha dichiarato assorbiti il quarto, l'ottavo e il nono. Ha cassato la sentenza della Corte d'appello di L'Aquila limitatamente ai capi colpiti dai motivi accolti e ha rinviato alla stessa Corte d'appello, in diversa composizione, perché accerti se l'accordo modificativo del canone sia stato effettivamente concluso e se sia stato rispettato il vincolo di forma scritta pattiziamente previsto, oltre a provvedere sulle spese del giudizio di legittimità. Il fulcro della cassazione riguarda l'erronea qualificazione della modifica del canone come novazione e l'omesso esame della clausola contrattuale sulla forma scritta delle modifiche.

Norme richiamate

• art. 437 c.p.c.

  Il giudice d'appello non incorre in extrapetizione se non introduce nuovi fatti, ma si limita a qualificare diversamente i fatti già allegati dalle parti sin dal primo grado.

• art. 32 l. n. 392/1978

  Nei contratti di locazione ad uso diverso dall'abitazione l'articolo pone un limite eccezionale all'aggiornamento del canone, ma non esclude in assoluto la libera determinazione convenzionale o la successiva modifica consensuale del corrispettivo, salvo intento elusivo del limite normativo.

• art. 79 l. n. 392/1978

  La nullità colpisce i patti che, in concreto, siano diretti a eludere i limiti posti dall'art. 32 sulla rivalutazione/aggiornamento del canone.

• art. 1230 c.c.

  La novazione richiede non solo una modifica del rapporto, ma anche la volontà di estinguere l'obbligazione originaria e sostituirla con una nuova.

• art. 1231 c.c.

  La variazione dell'obbligazione non comporta di per sé novazione se non vi è mutamento del titolo o dell'oggetto e manchi la volontà novativa.

• art. 1362 c.c.

  L'interpretazione del patto deve ricostruire la comune volontà dei contraenti, distinguendo tra semplice modifica del canone e volontà di scioglimento/sostituzione del precedente rapporto.

• art. 112 c.p.c.

  Il giudice deve pronunciarsi sulle eccezioni ritualmente sollevate; l'omessa pronuncia sulla nullità o sul difetto di forma integra vizio denunciabile in cassazione.

• art. 1352 c.c.

  Se le parti hanno convenuto per iscritto una determinata forma per la futura modificazione del contratto, la forma si presume richiesta per la validità dell'accordo modificativo.

• art. 1418 c.c.

  Il mancato rispetto della forma convenuta, quando richiesta a pena di validità ex art. 1352 c.c., comporta nullità del patto.

• artt. 1325 c.c.

  La validità del patto richiede il rispetto degli elementi essenziali del contratto, compresa la forma quando la stessa sia stata pattiziamente imposta come requisito di validità.

Massime di principio

• In materia di locazioni commerciali, la libera determinazione del canone consente sia la fissazione iniziale di canoni differenziati e crescenti sia la successiva modifica consensuale del corrispettivo, purché non emerga, dal testo del patto o da elementi extratestuali, un intento elusivo dei limiti legali sull'aggiornamento del canone.
• La distinzione tra aumento del canone in un nuovo assetto contrattuale, determinazione differenziata del canone e aggiornamento per svalutazione monetaria è decisiva: la nullità ex art. 79 l. n. 392/1978 opera solo quando il patto sia in concreto diretto a neutralizzare surrettiziamente la disciplina imperativa dell'art. 32.
• La sola variazione della misura del canone o del termine di scadenza non integra novazione del contratto di locazione; occorrono la chiara volontà estintiva del rapporto originario e la sostituzione con uno nuovo, cioè animus e causa novandi.
• Il giudice di merito può qualificare diversamente i fatti già allegati dalle parti senza incorrere in extrapetizione, ma non può fondare la decisione su fatti nuovi non dedotti o privare la controparte del diritto di difesa.
• Quando le parti abbiano convenuto per iscritto una forma determinata per le future modifiche del contratto, tale forma si presume richiesta ad substantiam anche per i patti modificativi successivi; il rispetto della forma pattizia deve essere verificato ai fini della validità dell'accordo.
• L'omessa pronuncia sulla nullità di un patto o sulla violazione del requisito formale pattiziamente imposto integra vizio di cui all'art. 112 c.p.c. e impone al giudice di rinvio una nuova verifica del contenuto negoziale e della sua prova.

Come è indicizzato