Sentenza del 22/02/2016 n. 100 - Comm. Trib. Reg. per le Marche

Esito

La controversia

I ricorrenti hanno contestato l'avviso di accertamento con cui l'Agenzia delle Entrate aveva revocato l'agevolazione sull'imposta di registro relativa all'acquisto di un terreno edificabile. Sostenevano che fosse sufficiente la mera adozione del piano urbanistico particolareggiato, che non fosse necessaria la previa stipula della convenzione di lottizzazione e che l'area avesse comunque una destinazione prevalentemente residenziale. L'Ufficio riteneva invece necessario che, alla data del rogito, il piano fosse già approvato ed efficace e contestava anche la destinazione residenziale dell'area.

La decisione

La Commissione Tributaria Regionale ha respinto l'appello e confermato la revoca dell'agevolazione e il recupero dell'imposta di registro ordinaria. Ha stabilito che, sebbene la convenzione di lottizzazione possa essere stipulata anche dopo l'atto di acquisto, alla data del rogito deve già esistere un piano urbanistico particolareggiato approvato, valido ed efficace. La sola adozione del piano non è sufficiente, perché il piano diventa produttivo di effetti solo dopo il completamento dell'iter amministrativo e l'approvazione. Gli appellanti sono stati inoltre condannati al pagamento delle spese del giudizio, liquidate in euro 1.400,00 oltre accessori.

Norme richiamate

• Art. 33, comma 3, Legge n. 388/2000

  I trasferimenti di beni immobili in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, comunque denominati, regolarmente approvati ai sensi della normativa statale o regionale, sono soggetti all'imposta di registro dell'1 per cento e alle imposte ipotecaria e catastali in misura fissa, a condizione che l'utilizzazione edificatoria dell'area avvenga entro 5 anni dal trasferimento.

  L'agevolazione richiede che l'immobile sia inserito, al momento dell'acquisto, in uno strumento urbanistico idoneo a consentire l'edificazione e già valido ed efficace. Il termine quinquennale riguarda invece la successiva utilizzazione edificatoria.

• Art. 36, comma 15, Decreto-legge n. 223/2006, convertito dalla Legge n. 248/2006

  Trasferimenti di immobili in piani urbanistici particolareggiati, diretti all'attuazione dei programmi prevalentemente di edilizia residenziale convenzionata pubblica, comunque denominati, realizzati in accordo con le amministrazioni comunali per la definizione dei prezzi di cessione e dei canoni di locazione.

  La disposizione aveva circoscritto l'agevolazione agli interventi di edilizia residenziale convenzionata, successivamente ampliati dalla normativa seguente anche all'edilizia residenziale convenzionata privata.

• Art. 1, comma 306, Legge n. 296/2006

  La soppressione del termine "pubblica" ha esteso l'ambito dell'agevolazione anche ai programmi di edilizia residenziale convenzionata privata.

• Art. 1, commi 25-28, Legge n. 244/2007

  Se il trasferimento ha per oggetto immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati diretti all'attuazione dei programmi di edilizia residenziale comunque denominati, a condizione che l'intervento cui è finalizzato il trasferimento venga completato entro cinque anni dalla stipula dell'atto: 1 per cento.

  La riformulazione normativa ha ampliato la platea degli interventi agevolabili, ma non ha eliminato il requisito sostanziale dell'esistenza di uno strumento urbanistico valido ed efficace al momento dell'atto.

• Art. 10, Decreto legislativo n. 23/2011

  La disposizione ha determinato, a decorrere dal 1° gennaio 2014, la cessazione dell'agevolazione nella forma prevista dalla disciplina previgente.

• Art. 2, Legge n. 350/2003

  La convenzione attuativa con il Comune non deve necessariamente precedere l'atto di trasferimento, purché siano rispettati gli altri requisiti e il termine per l'utilizzazione edificatoria.

Massime di principio

• Per ottenere un'agevolazione fiscale collegata a un piano urbanistico, occorre verificare che il piano sia già approvato, vigente ed efficace alla data del rogito; la mera adozione da parte del Comune non è sufficiente.
• La convenzione di lottizzazione o altro atto attuativo può, in determinate condizioni, essere stipulato anche dopo l'acquisto: non va confusa con l'approvazione del piano urbanistico, che deve invece precedere il trasferimento.
• Le norme agevolative sono soggette a interpretazione restrittiva: il contribuente deve dimostrare documentalmente tutti i requisiti richiesti, inclusa la destinazione urbanistica dell'immobile.
• La possibilità astratta di edificare non sostituisce necessariamente l'esistenza dello strumento urbanistico richiesto dalla norma: occorre che lo strumento vigente produca concretamente effetti giuridici al momento dell'acquisto.
• Quando manca un requisito essenziale, come l'approvazione del piano, il beneficio può essere negato senza che sia necessario esaminare gli ulteriori requisiti, ad esempio la prevalente destinazione residenziale dell'area.