Sentenza n. 15/2026 - Brescia, Sezione 2

Esito

La controversia

I ricorrenti hanno impugnato il diniego del permesso di costruire relativo a un progetto iniziale per 16 unità abitative turistico-residenziali, 16 posti auto pertinenziali e opere accessorie. Il Comune ha motivato il diniego con la mancata realizzazione, nella zona sud di Campione del Garda, delle opere di urbanizzazione previste dal piano particolareggiato e dalla convenzione urbanistica, nonché con l'occupazione parziale, da parte dei posti auto, del sedime della strada pubblica prevista dallo stesso piano. I ricorrenti hanno dedotto, da un lato, che non fosse corretto trasferire su di loro, quali proprietari subentrati e non originari sottoscrittori della convenzione, l'incertezza derivante dalle vicende del comparto, tra cui la mancata realizzazione e il mancato collaudo delle urbanizzazioni, la frana che aveva reso inagibile il parcheggio pubblico, il fallimento e la liquidazione dei soggetti attuatori e le vicende relative alla confisca delle aree; dall'altro, hanno contestato il travisamento relativo alla collocazione dei posti auto, sostenendo che questi ricadessero all'interno della proprietà. Nel corso del giudizio le parti hanno stipulato una nuova convenzione, riducendo il progetto a 8 unità e 8 posti auto, con obbligo dei ricorrenti di realizzare il collegamento all'acquedotto e alla fognatura e di versare la quota parte dei costi delle urbanizzazioni mancanti; sulla base di tale convenzione è stato rilasciato un nuovo permesso di costruire. I ricorrenti hanno tuttavia mantenuto l'interesse alla decisione sull'originario progetto e chiesto il rinvio in attesa di una variante urbanistica.

La decisione

Il TAR ha respinto l'istanza di rinvio, poiché la futura variante urbanistica era eventuale e ampiamente discrezionale e non vi erano criteri oggettivi per stabilire la durata del differimento. Ha escluso anche l'improcedibilità per sopravvenuta carenza di interesse, poiché la soluzione concordata in corso di causa, pur consentendo l'utilizzazione immediata dell'immobile in forma ridotta, non aveva soddisfatto integralmente l'interesse dei ricorrenti alla realizzazione delle 16 unità e non implicava rinuncia alla contestazione del diniego originario. Nel merito, il Collegio ha affermato che gli obblighi e i vincoli derivanti dalla convenzione urbanistica si trasferiscono con l'immobile, come oneri reali inseparabili dal bene, anche nei confronti dei proprietari subentranti estranei alla convenzione originaria e indipendentemente dagli accordi tra acquirenti e danti causa. Tali vincoli permangono anche dopo la scadenza convenzionale, fino all'adozione di un nuovo atto di pianificazione che modifichi la valutazione dell'interesse pubblico. I proprietari attuali sono quindi tenuti a contribuire pro quota al completamento delle urbanizzazioni, ma il Comune non può utilizzare le difficoltà pratiche derivanti dalla frammentazione proprietaria per cancellare sostanzialmente i diritti edificatori. La soluzione consiste nel consentire gli interventi privati previsti dalla disciplina urbanistica a condizione che ciascun proprietario assuma pro quota i costi e, ove necessario, realizzi le opere di urbanizzazione funzionali al collegamento con le reti pubbliche, mediante convenzioni interpretative o integrative e permessi di costruire convenzionati. Il diniego è stato ritenuto legittimo sia quanto alla necessità di realizzare le urbanizzazioni, sia quanto all'impossibilità di collocare stabilmente i posti auto su aree private destinate a strada o standard urbanistico, che devono restare disponibili per le opere previste e per la successiva cessione al Comune. La sentenza precisa che il proprio effetto conformativo non travolge la convenzione e il permesso di costruire ridotto rilasciati in corso di causa. Spese compensate per la particolarità della vicenda e la sua evoluzione concordata.

Massime di principio

• Gli obblighi e i vincoli derivanti da una convenzione urbanistica si trasferiscono con l'immobile, quali oneri reali inseparabili dal bene, anche nei confronti dei proprietari subentranti che non abbiano sottoscritto la convenzione e indipendentemente dagli accordi intercorsi con i danti causa; tali obblighi restano opponibili al Comune finché un nuovo atto di pianificazione non modifichi la disciplina urbanistica sulla base di una diversa valutazione dell'interesse pubblico.
• In un comparto attuativo non integralmente urbanizzato, il rilascio di titoli edilizi ai proprietari subentranti può essere subordinato all'assunzione pro quota dei costi e alla realizzazione di una parte delle opere di urbanizzazione previste dalla convenzione originaria, mediante convenzioni interpretative o integrative e permessi di costruire convenzionati.
• Le difficoltà pratiche derivanti dalla frammentazione della proprietà e dall'assenza o dall'inadempimento dei soggetti attuatori originari non possono né rendere indifferenti gli interventi edilizi privati rispetto alle urbanizzazioni necessarie, né determinare la sostanziale cancellazione dei diritti edificatori; l'amministrazione deve ricercare un equilibrio che consenta l'edificazione compatibile con il completamento delle urbanizzazioni.
• Le aree private destinate dal piano attuativo a standard urbanistici o a opere di urbanizzazione non possono essere stabilmente utilizzate per posti auto pertinenziali incompatibili con la destinazione impressa, dovendo rimanere disponibili per la realizzazione delle opere previste e per la successiva cessione al patrimonio comunale.
• La sottoscrizione in corso di causa di una convenzione urbanistica e il rilascio di un permesso di costruire relativo a una versione ridotta dell'intervento non determinano la sopravvenuta carenza di interesse quando il ricorrente mantenga un interesse concreto alla realizzazione dell'intervento originario più ampio e la soluzione sopravvenuta non sia integralmente satisfattiva.

Come è indicizzato