Sentenza n. 26/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 7

Esito

La controversia

Gli appellanti contestavano la sentenza di primo grado deducendo: la violazione delle leggi n. 47 del 1985 e n. 724 del 1994 e degli artt. 31, 34 e 36 del d.P.R. n. 380 del 2001; l’erronea ricostruzione dei fatti, sostenendo che la demolizione avrebbe dovuto riguardare soltanto i volumi eccedenti il titolo edilizio originario; il difetto di motivazione e l’omessa considerazione dell’impossibilità di demolire il piano seminterrato senza compromettere le parti legittimamente realizzate. Gli appellanti sostenevano inoltre che le opere contestate — intonaci, pavimentazioni, infissi, tramezzature e impianti — fossero interventi di manutenzione ordinaria o comunque modifiche non sostanziali, eseguibili durante la pendenza delle domande di condono, e che sussistessero i presupposti per la sanatoria, anche previa acquisizione del parere della Soprintendenza. Deducevano poi che non vi fosse una trasformazione radicale dell’edificio né una nuova costruzione, con conseguente applicabilità di sanzioni diverse dalla demolizione. Quanto all’istanza di riesame, sostenevano che l’acquisizione gratuita non fosse automatica, richiedesse un espresso provvedimento trascritto e notificato e che il verbale della Polizia municipale avesse natura meramente istruttoria, sicché al momento delle istanze essi avrebbero conservato la legittimazione quali proprietari. Infine insistevano sulla sussistenza della doppia conformità e sull’impossibilità di ripristinare la consistenza originaria senza compromettere l’edificio.

La decisione

Il Consiglio di Stato ha rigettato integralmente l’appello e confermato la sentenza del TAR. Ha ritenuto corretta la ricostruzione dei fatti: il fabbricato principale era stato realizzato in totale difformità dalla concessione edilizia, con maggiore superficie e volumetria, diversa distribuzione delle unità immobiliari e trasformazione della copertura in terrazzo praticabile; anche i locali oggetto delle domande di condono erano stati radicalmente trasformati, ultimati e diversamente distribuiti, con aumento volumetrico per uno di essi. Tali modifiche non potevano essere ricondotte né alle tolleranze costruttive né al mero completamento delle opere oggetto di condono. Il giudice ha escluso la possibilità di valutare atomisticamente le singole opere e di ottenere una sanatoria parziale, poiché la costruzione abusiva deve essere considerata unitariamente. Ha inoltre precisato che l’omessa acquisizione del parere della Soprintendenza non incide sulla legittimità dell’ordine di demolizione, essendo il parere necessario ai fini della sanatoria. Quanto all’acquisizione gratuita, il Collegio ha affermato che essa consegue ipso iure alla mancata ottemperanza entro novanta giorni all’ordine di demolizione; il provvedimento amministrativo successivo ha natura meramente dichiarativa. Il verbale di accertamento dell’inottemperanza non è quindi condizione dell’effetto traslativo e le contestazioni relative all’oggetto o ai confini dell’acquisizione devono essere rivolte contro il successivo atto che recepisce l’accertamento. Poiché era stata accertata un’esecuzione soltanto parziale dell’ordine di demolizione, si era verificata l’inottemperanza e, al momento dell’istanza di riesame, gli appellanti avevano già perso la legittimazione quali proprietari. Il rigetto dei motivi relativi alla radicale difformità e all’acquisizione ha comportato anche il rigetto della censura sulla necessità di riesaminare le domande di condono e di accertamento di conformità. Le spese sono state integralmente compensate per la complessità della controversia e la parziale demolizione eseguita dagli appellanti.

Norme richiamate

• art. 31 d.P.R. 380/2001

  Disciplina l’ingiunzione di demolizione e l’acquisizione gratuita conseguente alla mancata ottemperanza; il giudice ha ritenuto che l’effetto traslativo si produca ipso iure decorso il termine di novanta giorni e che il successivo provvedimento di acquisizione abbia natura dichiarativa.

• art. 34 d.P.R. 380/2001

  Richiamato in relazione alle difformità edilizie e alla demolizione delle opere abusive; la gravità e radicalità delle difformità ha escluso una limitazione della demolizione ai soli volumi eccedenti.

• art. 34-bis d.P.R. 380/2001

  Le modifiche costruttive accertate non rientrano nelle tolleranze costruttive, anche alla luce dei limiti applicabili alla fattispecie.

• art. 36 d.P.R. 380/2001

  Il richiamo all’accertamento di conformità è stato ritenuto non decisivo, poiché le opere risultavano sostanzialmente difformi, insistenti in area vincolata e comunque non sanabili.

• art. 21-octies l. 241/1990

  Richiamato dal TAR, la cui valutazione è stata confermata, per escludere la rilevanza della mancata partecipazione procedimentale rispetto a un ordine di demolizione qualificato come atto vincolato.

• art. 35 l. 47/1985

  Gli appellanti ne invocavano l’applicazione per il completamento delle opere durante la pendenza della sanatoria; il Consiglio di Stato ha escluso che le trasformazioni interne e le ulteriori modifiche costituissero mero completamento.

• l. 47/1985

  Richiamata quale disciplina delle domande di condono e dei relativi effetti; non consente la sanatoria delle opere radicalmente difformi e non permette di scomporre unitariamente l’abuso per sanare singole porzioni.

• l. 724/1994

  Richiamata quale ulteriore disciplina del condono edilizio; non è stata ritenuta applicabile in modo da superare l’accertata radicale difformità delle opere.

Massime di principio

• La costruzione abusiva deve essere valutata unitariamente ai fini della sanatoria: non è possibile scomporla in singole parti autonome per ottenere una sanatoria parziale di porzioni dell’intervento quando l’opera complessiva risulti radicalmente difforme dal titolo edilizio o dalle domande di condono.
• La trasformazione della sagoma, della volumetria, della distribuzione delle unità immobiliari e della copertura dell’edificio integra una difformità sostanziale e non può essere qualificata come mero completamento delle opere oggetto di condono o come intervento di manutenzione ordinaria.
• Il parere dell’autorità preposta alla tutela paesaggistica è necessario ai fini della definizione della sanatoria, ma la sua mancata acquisizione non determina l’illegittimità dell’ordine di demolizione adottato per opere abusive non sanabili.
• L’acquisizione gratuita dell’immobile abusivo al patrimonio comunale consegue ipso iure alla mancata ottemperanza, entro il termine di novanta giorni, all’ordine di demolizione; il successivo provvedimento amministrativo ha natura meramente dichiarativa e la mancata notifica del verbale di accertamento dell’inottemperanza non impedisce il prodursi dell’effetto traslativo.
• Le contestazioni relative all’oggetto materiale e ai confini dell’acquisizione gratuita devono essere proposte contro il successivo atto amministrativo che recepisce l’accertamento dell’inottemperanza e ne fa discendere gli effetti previsti dalla legge.

Come è indicizzato