Sentenza n. 1385/2026 - Napoli, Sezione 2

Esito

La controversia

La società ha impugnato il diniego comunale fondato su una pluralità di ragioni: l'area e l'edificio sarebbero ricaduti in una zona con destinazione commerciale, incompatibile con l'applicazione dell'art. 5 della legge regionale sul Piano casa, riferito agli edifici residenziali; non sarebbe stata dimostrata la prevalenza residenziale dell'antica masseria collabente; la volumetria esistente sarebbe stata considerata nulla in relazione alla sanatoria del capannone confinante e al rispetto delle distanze legali; l'altezza progettata di 12,40 metri sarebbe stata incompatibile con la disciplina urbanistica applicabile; infine, non sarebbe stato adeguatamente dimostrato lo stato legittimo dell'immobile ai sensi dell'art. 9-bis del d.P.R. 380/2001. La ricorrente ha dedotto violazione dell'art. 3 della legge n. 241/1990, difetto di istruttoria e motivazione, eccesso di potere, sviamento, errore sui presupposti, violazione e falsa applicazione della legge regionale n. 19/2009 e della legge regionale n. 1/2011, del RUEC, delle NTA del PUC e del d.P.R. 380/2001. Ha sostenuto che la masseria fosse originariamente agricola e residenziale, che la superficie residenziale fosse pari al 64,50%, che la destinazione preesistente legittima non potesse essere modificata dalla pianificazione sopravvenuta, che il progetto rispettasse le distanze e che lo stato legittimo risultasse dalla cartografia e dal catasto.

La decisione

Il TAR ha respinto il ricorso ritenendo sufficiente la legittimità di una sola delle ragioni poste a fondamento del diniego, trattandosi di un provvedimento plurimotivato, e ha quindi assorbito le censure relative agli ulteriori motivi. In particolare, ha ritenuto infondato il motivo concernente la destinazione prevalentemente residenziale dell'edificio. L'art. 5 della legge regionale n. 19/2009 consente l'incremento volumetrico del 35% esclusivamente per interventi su edifici residenziali; la destinazione residenziale deve essere legittimamente esistente al momento del rilascio del titolo e deve raggiungere le soglie del 55% o del 70%, a seconda della zona territoriale omogenea. La classificazione catastale come fabbricato rurale e la generica natura tradizionalmente mista delle masserie non dimostrano quale fosse la concreta percentuale di uso residenziale. La ripartizione delle destinazioni indicata dal progettista è stata ritenuta soggettiva e priva di riscontri documentali oggettivi. Inoltre, dall'osservazione presentata dalla stessa società in sede di variante urbanistica emergeva la richiesta di mantenere per l'area la destinazione commerciale; l'edificio, essendo collabente e non utilizzato da molti anni, non poteva essere considerato attualmente destinato ad abitazione. Il principio secondo cui le nuove previsioni urbanistiche non incidono sulle destinazioni legittimamente preesistenti presuppone l'esistenza, al momento della variante, di una diversa destinazione legittima risultante da titolo edilizio oppure di un effettivo uso conforme alla normativa vigente. Nel caso concreto tale presupposto non è stato provato. Il Comune non si è costituito e il TAR ha disposto nulla sulle spese.

Norme richiamate

• art. 5 l.r. Campania n. 19/2009

  In deroga agli strumenti urbanistici vigenti è consentito l'aumento, entro il limite del trentacinque per cento, della volumetria esistente degli edifici residenziali per interventi di demolizione e ricostruzione, da realizzarsi all'interno dell'area nella quale l'edificio esistente è ubicato, di proprietà del soggetto richiedente.

  L'incremento volumetrico del 35% è ammesso soltanto per interventi riguardanti edifici con destinazione residenziale prevalente, legittimamente esistente al momento del rilascio del titolo.

• art. 2, comma 1, lett. b) e c), l.r. Campania n. 19/2009

  Per edifici residenziali si intendono gli edifici con destinazione d'uso residenziale prevalente nonché gli edifici rurali, ubicati fuori dalle zone classificate agricole anche se destinati parzialmente ad uso abitativo; la prevalenza dell'uso residenziale è determinata nella misura minima del cinquantacinque per cento del volume esistente dell'intero edificio; la prevalenza dell'uso residenziale fuori dall'ambito delle zone agricole e produttive è determinata nella misura minima del settanta per cento dell'utilizzo dell'intero edificio.

  La natura rurale dell'edificio non dimostra di per sé la prevalenza residenziale; occorre provare oggettivamente il raggiungimento della soglia percentuale applicabile alla zona urbanistica.

• art. 3 l. n. 241/1990

  Le censure di difetto di motivazione e istruttoria sono state respinte nella misura in cui il diniego risultava sorretto dalla ragione, ritenuta legittima, della mancata prova della destinazione residenziale prevalente.

• art. 9-bis d.P.R. n. 380/2001

  La questione della prova dello stato legittimo dell'immobile è stata assorbita, poiché il diniego risultava comunque fondato sulla mancata dimostrazione della destinazione residenziale prevalente.

Massime di principio

• L'incremento volumetrico previsto dalla normativa regionale sul Piano casa per gli interventi di demolizione e ricostruzione è applicabile soltanto a edifici aventi destinazione residenziale prevalente, legittimamente esistente al momento del rilascio del titolo edilizio.
• La natura rurale di un edificio e la sua tradizionale possibile destinazione mista agricola e abitativa non provano, da sole, la prevalenza dell'uso residenziale richiesta dalla legge; il richiedente deve fornire elementi oggettivi idonei a dimostrare il raggiungimento della soglia percentuale prevista per la specifica zona territoriale.
• La classificazione catastale dell'immobile non è sufficiente a dimostrare l'effettiva percentuale di destinazione residenziale, soprattutto quando la distribuzione degli usi sia ricostruita unilateralmente dal progettista senza documentazione oggettiva.
• Il principio di conservazione delle destinazioni d'uso legittimamente preesistenti rispetto a una sopravvenuta variante urbanistica presuppone che la diversa destinazione sia comprovata da un titolo edilizio oppure da un effettivo uso conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della variante.
• In presenza di un provvedimento plurimotivato, è sufficiente che una sola ragione autonomamente idonea a sorreggerlo sia ritenuta legittima; le censure rivolte contro le ulteriori motivazioni possono essere assorbite per sopravvenuta carenza di interesse.

Come è indicizzato