Cassazione Civile, Sentenza n. 4851/2020 del 24/02/2020

Esito

La controversia

La controversia riguarda un avviso di accertamento di maggiori imposte di registro relativo alla vendita di un immobile, il cui valore era stato rettificato sulla base di una stima dell’Agenzia del Territorio. La Commissione tributaria provinciale di Roma aveva annullato l’avviso; la Commissione tributaria regionale di Roma, con sentenza n. 153/2013 depositata il 6 marzo 2013, aveva invece accolto l’appello dell’Agenzia delle Entrate, rilevando che il fabbricato non era stato demolito nonostante l’ordinanza comunale e la pronuncia penale, che era stata presentata domanda di sanatoria e che il bene non ricadeva in area vincolata. La contribuente ha proposto quattro motivi di ricorso per cassazione. Con il primo, denunciava la violazione dell’art. 115 c.p.c., sostenendo che la notifica dell’ordinanza di demolizione, disposta anche con sentenza penale irrevocabile, rendeva irrilevante la domanda di sanatoria. Con il secondo, deduceva violazione della disciplina edilizia, catastale e urbanistica richiamata, contestando che l’assenza di vincoli dichiarata nel rogito e la presentazione della domanda di sanatoria potessero dimostrare la conformità urbanistica o attribuire un diritto al condono; contestava inoltre la rilevanza dell’iscrizione catastale nella valutazione. Con il terzo, denunciava violazione delle regole di valutazione delle prove e di riparto dell’onere probatorio, perché la CTR aveva attribuito valore decisivo alla relazione estimativa dell’Agenzia del Territorio, che secondo la ricorrente era una perizia di parte e non dimostrava la comparabilità dell’immobile con quelli legittimamente edificati utilizzati come riferimento. Sosteneva altresì che il manufatto abusivo, non ultimato e realizzato da terzi, soggetto a demolizione, incidesse negativamente sul valore del compendio. Con il quarto, lamentava omessa motivazione sulla conformità urbanistica e sulla domanda di sanatoria, che sarebbero state assunte in modo contraddittorio a fondamento del maggior valore.

La decisione

La Corte ha accolto il secondo e il terzo motivo, esaminati congiuntamente, e ha dichiarato assorbiti il primo e il quarto. Ha ribadito che la stima dell’Ufficio tecnico erariale o di altro organismo interno all’amministrazione è una relazione tecnica di parte: fa prova della propria provenienza quale atto pubblico, ma non del contenuto estimativo e non è, da sola, sufficiente a sostenere la rettifica. Il giudice di merito deve verificare se la stima superi le contestazioni del contribuente, provi i maggiori valori pretesi e deve motivare la valutazione. La CTR non aveva adeguatamente esaminato l’incidenza della natura abusiva e dell’incompleta realizzazione del manufatto, né la sua comparabilità con immobili legittimamente edificati, limitandosi a considerazioni generiche. La Corte ha anche precisato che l’abusività edilizia non determina, in via generale, un trattamento fiscale di favore e che la valutazione deve riflettere il comune apprezzamento commerciale; nel caso concreto, tuttavia, tale profilo richiedeva un accertamento di fatto congruamente motivato. La sentenza è stata cassata con rinvio alla Commissione Tributaria Regionale del Lazio, in diversa composizione, anche per la regolamentazione delle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 934 c.c.

  In merito alla incidenza, ai fini impositivi, della natura abusiva del manufatto eretto sul terreno, che in quanto accessione (art. 934 c.c.) costituisce parte integrante dell’oggetto dell’atto traslativo tassato, la relativa questione, che si riflette anche sulla “contestata sufficienza” della perizia di stima dell’Agenzia delle Entrate a supportare il preteso maggior valore dell’immobile, non risulta adeguatamente affrontata, e risolta, dalla sentenza impugnata.

  Il manufatto, quale accessione del terreno, rientra nell’oggetto dell’atto traslativo tassato; la sua natura abusiva può quindi incidere sulla valutazione del compendio e sulla sufficienza della stima posta a fondamento dell’accertamento.

Massime di principio

• La relazione estimativa di un immobile redatta dall’UTE o da altro organismo interno all’amministrazione finanziaria e prodotta nel giudizio tributario ha natura di perizia di parte, non di perizia d’ufficio. Essa prova la propria provenienza, ma non gode di efficacia probatoria privilegiata quanto al contenuto estimativo.
• La stima dell’ufficio tecnico non è, da sola, sufficiente a fondare la rettifica del valore immobiliare: il giudice deve verificare motivatamente se essa superi le contestazioni del contribuente e fornisca prova dei maggiori valori pretesi.
• Nel valutare un immobile ai fini impositivi, il giudice deve considerare in modo specifico l’incidenza sul valore commerciale delle caratteristiche contestate del bene, inclusi l’abusività e il mancato completamento del manufatto, e la comparabilità con i beni assunti come termini di raffronto; una motivazione generica non è sufficiente.
• L’abusività edilizia non comporta, in via generale, che l’immobile debba ricevere un trattamento fiscale di favore: la valutazione deve essere riferita al comune apprezzamento commerciale, considerando però le concrete caratteristiche del bene.

Come è indicizzato