Cassazione Civile, Ordinanza n. 25900/2022 del 02/09/2022

Esito

La controversia

Una condomina aveva impugnato la delibera assembleare con cui era stata approvata la situazione patrimoniale e il bilancio di esercizio di un condominio, contestando la mancata indicazione analitica, nel rendiconto e nel verbale, degli importi dei residui attivi e dei fondi accantonati spettanti ai singoli condomini. La controversia riguardava in particolare voci legate a canoni di locazione di beni comuni e a un fondo di riserva ordinario, che secondo la ricorrente non potevano essere trattenuti o gestiti senza l'esatta imputazione individuale. Nei motivi di ricorso per cassazione la parte ricorrente ha dedotto: 1) violazione dell'art. 36 D.P.R. 917/1986, assumendo che la delibera dovesse indicare a pena di annullabilità le somme spettanti a ciascun condomino anche per ragioni fiscali; 2) violazione dell'art. 1130 c.c. e vizio motivazionale, sostenendo che l'amministratore dovesse rendere il conto in modo da esplicitare puntualmente voci attive e passive e quote individuali; 3) violazione dell'art. 102 c.p.c. e vizio motivazionale per avere la Corte d'appello ritenuto tardive le domande di annullamento/nullità di precedenti delibere del 1997 e 1998; 4) violazione dell'art. 183 c.p.c. e vizio motivazionale, sostenendo che si trattasse di mera emendatio libelli; 5) violazione dell'art. 112 c.p.c. per omessa pronuncia su un motivo di appello relativo a una delibera del 1998 e all'esistenza di un fondo cassa; 6) violazione dell'art. 1135 c.c. e vizio motivazionale, assumendo l'illegittimità di un fondo cassa privo di termine e quindi vincolante a tempo indeterminato. La Corte di cassazione ha ritenuto infondati tutti i motivi, affermando che il rendiconto condominiale deve essere chiaro e intellegibile, ma non necessita di una contabilità con il rigore dei bilanci societari né dell'indicazione nel verbale dell'esatto ammontare delle somme spettanti a ciascun singolo, se tali importi sono comunque ricavabili dai dati della delibera mediante calcolo matematico; ha inoltre confermato che le impugnazioni delle precedenti delibere erano tardive e non proponibili come mere difese, perché i vizi dedotti erano di annullabilità e richiedevano autonoma domanda entro il termine di legge; infine ha ritenuto legittima la costituzione e la gestione di un fondo cassa o fondo di riserva per esigenze della gestione condominiale, purché non si traduca in un vincolo indefinito o in una modifica generale dei criteri di riparto. Il ricorso è stato rigettato, con addebito dell'ulteriore contributo unificato; nessuna pronuncia sulle spese per mancata difesa del condominio.

La decisione

La Corte ha rigettato integralmente il ricorso, confermando la sentenza d'appello che aveva respinto l'impugnazione della delibera condominiale e dichiarato inammissibili/tardive le domande nuove relative a precedenti deliberazioni. La Corte ha escluso la necessità, a pena di annullabilità, di indicare nel verbale l'esatto importo dei residui attivi spettanti a ciascun condomino, quando tali importi siano desumibili dal rendiconto e dai dati contabili. Ha poi ribadito che i vizi di annullabilità delle deliberazioni condominiali non possono essere fatti valere come mere difese o eccezioni, ma richiedono una tempestiva autonoma impugnazione. Ha infine confermato la legittimità della costituzione di un fondo cassa destinato alla gestione condominiale, non essendo emersa una previsione di vincolo a tempo indeterminato o una deroga generale e futura ai criteri legali di riparto.

Norme richiamate

• art. 36 D.P.R. 917/1986

  Norma di natura tributaria che disciplina gli obblighi dichiarativi del singolo contribuente; non impone all'assemblea condominiale di indicare nel rendiconto, a pena di invalidità, l'ammontare delle somme spettanti ai singoli aventi diritto.

• art. 1130 c.c.

  L'amministratore deve rendere il conto della gestione in modo chiaro e intellegibile, tale da consentire ai condomini di comprendere entrate, uscite e residui, ma non con il rigore proprio dei bilanci societari.

• art. 102 c.p.c.

  La decisione esclude la violazione del litisconsorzio necessario, ritenendo infondata la censura sulla tardività delle domande relative a delibere diverse da quella ritualmente impugnata.

• art. 183 c.p.c.

  Le domande nuove o ulteriori proposte nelle memorie non sono ammissibili se non restano entro un rapporto di alternatività o sostituzione rispetto alla domanda originaria e se introducono controversie diverse dalla vicenda dedotta tempestivamente.

• art. 112 c.p.c.

  Non vi è omessa pronuncia quando la domanda viene comunque definita in rito, come nel caso di declaratoria di inammissibilità delle impugnazioni tardive.

• art. 1135 c.c.

  L'assemblea può costituire un fondo cassa o di riserva per la gestione condominiale; ciò non viola la gestione annuale se i residui attivi sono destinati alla compensazione o alla copertura di spese future dell'esercizio successivo.

• art. 1137 c.c.

  Richiamato come termine per l'impugnazione delle deliberazioni condominiali; i vizi di annullabilità devono essere fatti valere nei termini di legge con autonoma domanda.

• D.P.R. n. 115/02, art. 13, comma 1-quater

  Ricorrono i presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• D.P.R. n. 115/02, art. 13, comma 1-bis

  Parametro per determinare l'ulteriore importo dovuto a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• Il rendiconto condominiale deve essere chiaro, intelligibile e documentato, ma la sua validità non richiede la stessa rigidità formale dei bilanci societari né l'indicazione analitica nel verbale dei singoli importi spettanti a ciascun condomino, se tali importi sono ricavabili dai dati contabili.
• Quando una delibera condominiale consente di determinare i residui attivi mediante un semplice calcolo sui dati approvati, non sussiste un vizio di annullabilità per mancata espressione in cifre delle quote individuali.
• Le deliberazioni condominiali affette da vizi di annullabilità devono essere impugnate con autonoma domanda nei termini di legge e non possono essere neutralizzate come mere eccezioni o difese incidentali in un giudizio avente ad oggetto altra deliberazione.
• La modifica della domanda ex art. 183 c.p.c. è ammissibile solo se resta nella stessa vicenda sostanziale e non introduce domande nuove, ulteriori o diverse che si aggiungano all'originaria impugnazione.
• La costituzione di un fondo cassa o fondo di riserva per la gestione del condominio rientra nel potere discrezionale dell'assemblea e non è illegittima se serve a garantire liquidità per le spese comuni e se i residui attivi sono destinati alla compensazione o al conguaglio dell'esercizio successivo.

Come è indicizzato