Sentenza n. 1971/2026 - Roma, Sezione 4T

Esito

La controversia

I ricorrenti hanno impugnato il diniego dell’istanza di condono edilizio presentata ai sensi della l. n. 326/2003 e della l.r. n. 12/2004, deducendo, con cinque motivi accomunati dalla denuncia di violazione dell’art. 32 l. n. 326/2003, degli artt. 1, 3 e 10-bis l. n. 241/1990 e dell’art. 97 Cost., nonché di difetto di istruttoria, difetto di motivazione, contraddittorietà ed eccesso di potere, che la veranda fosse stata realizzata anteriormente al 31 marzo 2003. In particolare, hanno sostenuto che le fotografie allegate alla domanda di condono dimostrassero l’esistenza e l’ultimazione dell’opera, completa degli elementi strutturali, pur priva di alcuni pannelli di copertura in plastica a causa del cattivo stato di manutenzione. Hanno inoltre invocato il criterio di ultimazione previsto dall’art. 31, comma 2, l. n. 47/1985 e l’interpretazione ministeriale secondo cui un manufatto può essere considerato ultimato anche quando manchino chiusure realizzate con materiali o strutture prefabbricate. È stato dedotto che il deterioramento dell’opera non equivale alla sua mancata ultimazione, che il Comune avesse contraddittoriamente affermato sia l’incompletezza sia l’inesistenza della veranda sulla base di immagini Google Earth risalenti al periodo 2007-2022 e che l’amministrazione non avesse adeguatamente considerato le osservazioni presentate in risposta al preavviso di rigetto.

La decisione

Il TAR ha accolto il ricorso e annullato il diniego. Le censure sono state esaminate congiuntamente, in quanto riferite al requisito dell’ultimazione dell’opera. Il Collegio ha chiarito che l’art. 31, comma 2, l. n. 47/1985, applicabile nei suoi principi anche ai condoni successivi, contempla due criteri alternativi: quello strutturale, riferito alle nuove costruzioni e fondato sul completamento del rustico, e quello funzionale, relativo alle opere interne di edifici esistenti o ai manufatti non destinati alla residenza. Nel caso concreto rilevava il criterio strutturale, secondo cui il rustico deve comprendere le tamponature esterne, idonee a rendere individuabili e calcolabili i volumi, mentre possono mancare le finiture. Il TAR ha ritenuto provata dai ricorrenti sia la realizzazione anteriore al 31 marzo 2003, sulla base delle fotografie allegate alla domanda, dello stato di conservazione e della perizia, sia l’ultimazione strutturale. Dalle immagini risultavano infatti elementi portanti, struttura superiore in metallo, parapetti in muratura ed elementi trasparenti di chiusura; la struttura superiore metallica consentiva di individuare e calcolare la volumetria della veranda. La mancanza di alcuni pannelli di copertura in plastica è stata qualificata come deterioramento, non come mancata ultimazione, poiché non incideva sulla struttura essenziale dell’opera e non costituiva una condizione ostativa prevista dalla disciplina del condono. Il Collegio ha inoltre escluso l’inesistenza del manufatto: le immagini Google Earth non consentivano di vedere i muri perimetrali, ma mostravano comunque la struttura superiore metallica, lasciando supporre la persistente presenza della veranda e il suo ulteriore deterioramento. È stata quindi ritenuta illegittima la valutazione comunale posta a fondamento del diniego. Il Comune è stato condannato alla rifusione delle spese, liquidate in 1.000 euro oltre accessori di legge, se dovuti.

Norme richiamate

• art. 32 l. 326/2003

  La disposizione è richiamata quale base normativa del condono edilizio oggetto dell’istanza; il diniego è stato contestato in relazione al requisito temporale e all’ultimazione dell’opera.

• art. 31, comma 2, l. 47/1985

  «(...) si intendono ultimati gli edifici nei quali sia stato eseguito il rustico e completata la copertura, ovvero, quanto alle opere interne agli edifici già esistenti e a quelle non destinate alla residenza, quando esse siano state completate funzionalmente»

  La norma prevede due criteri alternativi di ultimazione: il criterio strutturale per le nuove costruzioni, che richiede il completamento del rustico e della copertura, e il criterio funzionale per le opere interne di edifici esistenti e per quelle non destinate alla residenza. Nel caso deciso, la veranda era ultimata perché dotata della struttura essenziale e della copertura superiore metallica idonea a individuare la volumetria; la perdita di pannelli plastici costituiva deterioramento e non incompletezza strutturale.

• artt. 1, 3 e 10-bis l. 241/1990

  Sono stati invocati dai ricorrenti in relazione ai principi generali dell’azione amministrativa, all’obbligo di motivazione e alla considerazione delle osservazioni presentate dopo il preavviso di rigetto.

• art. 2697 cod. civ.

  In applicazione del principio di vicinanza della prova, grava sul privato richiedente il condono l’onere di dimostrare con elementi idonei e attendibili la data di realizzazione dell’abuso, necessaria per fruire della sanatoria edilizia.

Massime di principio

• Ai fini del condono edilizio, il requisito dell’ultimazione dell’opera può essere verificato secondo un criterio strutturale, riferito alle nuove costruzioni, oppure secondo un criterio funzionale, riferito alle opere interne di edifici esistenti e alle opere non destinate alla residenza.
• Nel criterio strutturale, un manufatto è ultimato quando è completato almeno al rustico, con le tamponature esterne e la struttura essenziale, inclusa quella necessaria a individuare e calcolare la volumetria; non è invece indispensabile il completamento di tutte le finiture.
• La mancanza o la perdita di pannelli e altri elementi di finitura soggetti a deterioramento non equivale, di per sé, alla mancata ultimazione dell’opera quando la struttura portante e quella superiore che definiscono il volume del manufatto risultino già realizzate entro il termine previsto per il condono.
• Lo stato di deterioramento di un’opera edilizia non costituisce una condizione ostativa al condono se la struttura essenziale del manufatto era ultimata entro il termine legale; diverso è il caso in cui manchi la struttura superiore necessaria a definire la volumetria, potendo ciò consentire successivi ampliamenti.
• Nel procedimento di condono edilizio grava sul privato richiedente l’onere di provare la data di realizzazione dell’abuso, in applicazione del principio di vicinanza della prova; fotografie, stato di conservazione e perizia possono concorrere a formare la ragionevole certezza dell’epoca di esecuzione.
• La valutazione dell’inesistenza o della mancata ultimazione del manufatto non può fondarsi su immagini aerofotogrammetriche che non consentano di visualizzare alcune parti dell’opera, quando dalle medesime immagini risulti comunque visibile la struttura essenziale del manufatto.

Come è indicizzato