Sentenza del 25/10/2019 n. 878 - Comm. Trib. Reg. per l'Abruzzo

Esito

La controversia

La contribuente ha impugnato l’accertamento fiscale relativo all’anno 2011, con cui l’Agenzia delle Entrate aveva recuperato a tassazione una plusvalenza immobiliare derivante dalla vendita, avvenuta il 3 agosto 2011 per 207.000 euro, di un immobile acquistato il 24 maggio 2010 per 62.500 euro. Ha sostenuto di aver sostenuto costi di ristrutturazione superiori alla differenza tra prezzo di acquisto e prezzo di vendita, producendo contratti, fatture, scritture private e quietanze. Ha inoltre contestato il criterio di calcolo dell’imposta. La contribuente ha invocato anche la certezza della data delle scritture private mediante timbri postali apposti su fogli separati.

La decisione

La Commissione Tributaria Regionale ha respinto integralmente l’appello e confermato l’accertamento. Ha ritenuto non sufficientemente provati l’effettiva esecuzione dei lavori e il loro pagamento anteriormente alla vendita. Le fatture e le scritture private non sono state considerate decisive, anche perché i timbri postali erano apposti su fogli separati e non costituivano un corpo unico con le scritture, senza quindi garantire la certezza della data ai sensi dell’art. 2704 c.c. Inoltre, dalle quietanze risultava che i pagamenti erano avvenuti dopo la vendita, sicché al momento del trasferimento l’eventuale costo non era stato ancora sostenuto. La plusvalenza è stata quindi ritenuta imponibile. È stata esclusa anche la possibilità di beneficiare successivamente dell’imposta sostitutiva, poiché tale opzione doveva essere esercitata al momento della stipula. La contribuente è stata condannata al pagamento di 4.000 euro di spese di lite.

Norme richiamate

• Art. 2704 cod. civ.

  In mancanza di una delle situazioni tipiche di certezza contemplate dalla prima parte della norma, deve essere dedotto e dimostrato un fatto idoneo a stabilire in modo ugualmente certo l’anteriorità della formazione del documento.

  La norma non contiene un elenco tassativo dei fatti idonei a rendere certa la data, ma richiede una prova rigorosa dell’anteriorità del documento rispetto ai terzi. Il timbro postale è idoneo soltanto quando la scrittura formi un corpo unico con il foglio timbrato; un timbro su un foglio separato non dimostra il collegamento tra il documento e la data.

• Art. 32 del D.Lgs. n. 546/1992

  La decisione richiama le regole processuali sulla produzione documentale, rilevando anche la mancata produzione degli originali delle scritture nei termini previsti.

• Art. 67, comma 1, lettera b), del D.P.R. n. 917/1986 (TUIR)

  Le plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni costituiscono redditi diversi, salvo le specifiche esclusioni previste dalla legge.

• Art. 1, comma 496, della legge n. 266/2005

  In caso di cessioni a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, all’atto della cessione e su richiesta della parte venditrice resa al notaio, sulle plusvalenze realizzate si applica un’imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito del 20 per cento.

  Il regime dell’imposta sostitutiva è opzionale e deve essere richiesto al notaio al momento della vendita. Chi dichiara in quella sede l’inesistenza della plusvalenza non può chiedere il regime sostitutivo dopo l’accertamento fiscale.

• Cass. civ., sentenza 5 ottobre 2017, n. 23281

  La certezza della data di una scrittura privata può derivare dal timbro postale solo se la scrittura e il foglio recante il timbro formano un corpo unico, così da attestare che il documento è stato inviato nel giorno indicato.

Massime di principio

• Chi invoca costi o spese per ridurre una plusvalenza immobiliare deve provarne in modo puntuale l’effettiva esecuzione, il sostenimento e il pagamento, non essendo normalmente sufficienti fatture o scritture private prive di ulteriori riscontri.
• Per opporre a terzi la data di una scrittura privata non autenticata occorre una data certa; un timbro postale apposto su un foglio separato non è sufficiente se non è dimostrato un collegamento materiale e certo con la scrittura.
• La documentazione formata tra parti collegate o prodotta successivamente ai fatti contestati può essere valutata con particolare cautela, soprattutto quando presenta importi rilevanti o incongruenze temporali.
• Ai fini della plusvalenza, rileva il costo effettivamente sostenuto e dimostrato; se i lavori risultano pagati dopo la vendita, non è necessariamente possibile utilizzarli per escludere la plusvalenza maturata al momento del trasferimento.
• L’opzione per l’imposta sostitutiva sulla plusvalenza deve essere esercitata contestualmente all’atto notarile. L’accertamento successivo dell’imposta ordinaria non consente di esercitare l’opzione retroattivamente.