Sentenza del 16/02/2015 n. 885 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

La ricorrente ha impugnato l'avviso di rettifica e liquidazione dell'imposta di registro, contestando la rideterminazione del valore del terreno non edificabile e del magazzino insistente sul fondo. Ha sostenuto che il valore accertato fosse sproporzionato, evidenziando la conformazione irregolare e la non edificabilità del terreno, nonché le condizioni abusive e fatiscenti del magazzino e una diversa superficie indicata in una perizia e in una sentenza della Corte d'appello. In appello ha inoltre denunciato il difetto di motivazione della sentenza di primo grado.

La decisione

La Commissione Tributaria Regionale ha respinto l'appello e confermato la legittimità dell'avviso. Ha ritenuto valido il criterio sintetico-comparativo previsto dall'art. 51, comma 2, del D.P.R. n. 131/1986, basato sul confronto con immobili similari, nonché la stima dell'Agenzia del Territorio e il supporto dei valori OMI, considerati elementi presuntivi del valore di mercato. La contribuente non ha fornito una prova contraria adeguata e completa. Le eccezioni relative alla diversa superficie del magazzino e alla sentenza della Corte d'appello sono state ritenute nuove, non pertinenti o non decisive. È stato inoltre chiarito che l'Ufficio deve determinare il valore venale oggettivo dell'immobile, non necessariamente coincidente con il corrispettivo dichiarato nell'atto. L'appello è stato quindi rigettato e la contribuente è stata condannata al pagamento di 2.000 euro di spese di lite.

Norme richiamate

• Art. 51, comma 2, D.P.R. n. 131/1986

  Consente all'Ufficio, ai fini della rettifica dell'imposta di registro, di determinare il valore dell'immobile anche mediante il criterio sintetico-comparativo, attraverso il confronto con beni similari e prezzi noti.

• Art. 51, comma 3, D.P.R. n. 131/1986

  È stato interpretato nel senso che l'accertamento riguarda il valore venale oggettivo del bene e non il semplice corrispettivo dichiarato dalle parti.

• Art. 52 D.P.R. n. 131/1986

  Costituisce la base normativa del potere dell'Ufficio di rettificare il valore dichiarato nell'atto ai fini dell'imposta di registro.

• Art. 72 D.P.R. n. 131/1986

  Riguarda l'occultamento parziale del corrispettivo e conferma la distinzione tra corrispettivo pattuito e valore venale dell'immobile.

• Art. 7 Legge n. 448/2001

  La perizia di parte redatta ai sensi della norma non è stata ritenuta decisiva né sufficiente, nel caso concreto, a superare la stima dell'Amministrazione, anche perché successiva e non adeguatamente probante rispetto alla situazione esistente al momento della vendita.

• Valori OMI

  I valori OMI non hanno natura imperativa né costituiscono da soli prova dell'occultamento del corrispettivo; sono elementi presuntivi e ricognitivi del valore di mercato, utilizzabili insieme ad altri dati e superabili con una prova contraria concreta e adeguata.

• Cass. n. 20256/2008, n. 21764/2009 e n. 15461/2010

  La giurisprudenza richiamata riconosce ai dati OMI natura di elementi sintomatici o presuntivi del valore di mercato, analoghi ai listini immobiliari e agli studi di settore, non sufficienti da soli ma idonei a fondare l'accertamento se corroborati da ulteriori elementi.

Massime di principio

• Nelle rettifiche dell'imposta di registro l'Amministrazione può determinare il valore venale dell'immobile mediante una combinazione di comparabili, stime tecniche, caratteristiche del bene e valori OMI.
• I valori OMI non sono prove assolute né vincolanti, ma costituiscono presunzioni o elementi indiziari che il contribuente deve contrastare con una documentazione tecnica concreta, completa e riferita alla data della compravendita.
• La presenza di abusi edilizi, degrado, assenza di copertura o non edificabilità non esclude automaticamente un valore significativo: tali elementi devono essere valutati nella stima complessiva insieme a ubicazione, potenzialità commerciale, volumetria e caratteristiche del terreno.
• Ai fini dell'imposta di registro occorre distinguere tra corrispettivo dichiarato e valore venale oggettivo: anche se il prezzo indicato nell'atto è veritiero, l'Ufficio può contestare il valore fiscale del bene secondo i criteri previsti dalla legge.
• Una perizia di parte tardiva, generica o non adeguatamente collegata alle condizioni dell'immobile al momento della vendita può non essere sufficiente a superare una stima dell'Amministrazione supportata da sopralluogo e da elementi analitici.
• In appello è rischioso introdurre eccezioni o fatti nuovi non dedotti tempestivamente, soprattutto se riferiti a immobili, periodi o procedimenti diversi da quelli oggetto dell'accertamento.