Sentenza del 14/10/2020 n. 1065 - Comm. Trib. Reg. Emilia Romagna

Esito

La controversia

L'ufficio ha imputato al contribuente il canone del primo contratto fino alla scadenza originaria nonostante il contratto fosse stato risolto anticipatamente e, in aggiunta, ha tassato anche il canone percepito con il nuovo contratto per lo stesso immobile. La risoluzione del primo contratto non era stata comunicata ai fini dell'imposta di registro, e l'ufficio ha ritenuto di poter comunque considerare imponibile l'intero periodo residuo del primo contratto oltre al canone del secondo.

La decisione

Il giudice ha dato ragione al contribuente: non è possibile attribuire un doppio reddito per lo stesso periodo per lo stesso immobile quando il primo contratto è stato effettivamente risolto. La mancata comunicazione della risoluzione ai fini dell'imposta di registro non legittima l'ufficio ad assoggettare a tassazione il canone del contratto risolto fino alla scadenza originaria oltre al canone effettivamente percepito con il nuovo contratto. L'accertamento è stato annullato nella parte di doppia imputazione, riconoscendo imponibile soltanto il reddito effettivamente prodotto nei periodi in cui il contribuente ha percepito il canone.

Norme richiamate

• Disciplina dei redditi fondiari (TUIR - DPR 917/1986)

  La determinazione del reddito da fabbricato si fonda sulla effettiva percezione e sul periodo di produzione del canone; la valutazione fiscale deve riflettere la realtà fattuale della locazione e delle sue cessazioni, non solo le previsioni contrattuali non più operative.

• Normativa relativa all'imposta di registro / comunicazioni agli uffici

  La mancata comunicazione o registrazione di una risoluzione contrattuale ai fini dell'imposta di registro non può essere utilizzata dall'ufficio per mantenere una posizione fiscale sostanzialmente contraria alla realtà dei fatti: l'efficacia fiscale è ancorata alla realtà sostanziale della cessazione del rapporto e alla produzione effettiva del canone.

Massime di principio

• La tassazione dei redditi da locazione deve seguire la realtà sostanziale: se un contratto è stato risolto anticipatamente la conseguente perdita di produzione di reddito non può essere sostituita dall'ufficio con il canone previsto dal contratto originario non più in vigore.
• La mancata registrazione o comunicazione formale di una risoluzione non legittima automaticamente una doppia imposizione; l'ufficio deve considerare le prove della risoluzione e dei rapporti successivi.
• In presenza di contratti successivi per lo stesso immobile va valutato il periodo di effettiva produzione del canone: non è corretto sommare canoni relativi a periodi coincidenti riferiti a contratti diversi quando il primo è stato cessato.
• Il contribuente dovrebbe conservare e presentare documentazione probatoria della risoluzione anticipata (comunicazioni al conduttore, accordi scritti, ricevute, data di riconsegna immobile) per contestare eventuali duplicazioni nell'accertamento.
• Se l'ufficio insiste con una doppia imputazione, è praticabile il ricorso/impugnazione mostrando la realtà fattuale e chiedendo l'annullamento parziale dell'accertamento relativo ai canoni non effettivamente prodotti.