Cassazione Civile, Ordinanza n. 15791/2025 del 12/06/2025

Esito

La controversia

La controversia riguarda la tassazione di una sentenza civile che, a seguito della risoluzione per inadempimento di un contratto di leasing immobiliare, aveva dichiarato valido il recesso della concedente e disposto il trasferimento del bene all'utilizzatrice ex art. 2932 c.c., subordinandolo al pagamento di una somma che poi non risulta eseguito. L'Agenzia delle Entrate ha liquidato l'imposta di registro in misura fissa e le imposte ipotecaria e catastale in misura proporzionale. La società ha impugnato l'atto sostenendo, con quattro motivi, che: 1) le imposte ipotecaria e catastale non potevano essere applicate in misura proporzionale perché il trasferimento non si era in concreto realizzato per mancato avveramento della condizione del pagamento; 2) l'immobile non poteva qualificarsi come strumentale, essendo ancora in costruzione e al rustico; 3) la sentenza di merito sarebbe stata motivata in modo solo apparente; 4) doveva applicarsi l'art. 35, comma 10-ter.1, d.l. n. 223/2006, che prevede imposta di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa per le cessioni di immobili rivenienti da contratti di locazione finanziaria risolti per inadempienza dell'utilizzatore. La Corte ha accolto il quarto motivo, ritenendo assorbiti il secondo e il terzo e rigettando il primo.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il quarto motivo di ricorso, ha dichiarato assorbiti il secondo e il terzo, ha rigettato il primo, ha cassato la sentenza impugnata limitatamente al motivo accolto e, decidendo nel merito, ha accolto l'originario ricorso della contribuente, annullando l'avviso di liquidazione nella parte relativa alle imposte ipotecaria e catastale. Ha dichiarato dovute tali imposte in misura fissa ai sensi dell'art. 35, comma 10-ter.1, d.l. n. 223/2006. Le spese dell'intero giudizio sono state compensate per la novità della questione.

Norme richiamate

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  È il parametro processuale invocato per i motivi di violazione di legge.

• art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.

  È il parametro processuale invocato per la censura di nullità della sentenza per motivazione apparente.

• art. 1 d.lgs. n. 347/1990

  Richiamato dalla ricorrente per contestare la base normativa dell'imposizione proporzionale delle imposte ipotecaria e catastale.

• art. 10, comma 2, d.lgs. n. 347/1990

  Richiamato dalla ricorrente per sostenere che la disciplina applicabile non consentiva l'imposizione proporzionale nel caso concreto.

• artt. 1, 1-bis e 4 della tariffa allegata al d.lgs. n. 347/1990

  Richiamati per contestare la misura proporzionale delle imposte ipotecaria e catastale.

• art. 27 d.P.R. n. 131/1986

  Richiamato dalla ricorrente nel primo motivo di ricorso.

• art. 10, comma 1, n. 8-ter, d.P.R. n. 633/1972

  Richiamato nel secondo motivo per contestare la qualificazione dell'immobile e il relativo trattamento fiscale.

• art. 36 d.P.R. n. 546/1992

  Richiamato nel terzo motivo per sostenere la nullità della sentenza per motivazione apparente.

• art. 35, comma 10-ter.1, d.l. n. 223/2006

  "Alle cessioni, effettuate dalle banche e dagli intermediari finanziari autorizzati di cui all'articolo 106 del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, di cui al decreto legislativo 1º settembre 1993, n. 385, e successive modificazioni, nel caso di esercizio, da parte dell'utilizzatore, dell'opzione di acquisto dell'immobile concesso in locazione finanziaria, ovvero nel caso di immobile riveniente da contratti di locazione finanziaria risolti per inadempienza dell'utilizzatore, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa"

  La Corte lo qualifica come regime fiscale proprio e speciale dell'operazione di cessione derivante da leasing risolto per inadempimento dell'utilizzatore, non come mera agevolazione reiterabile o subordinata a ulteriori vicende fiscali; perciò le imposte ipotecaria e catastale devono essere in misura fissa.

• art. 1, comma 15, l. n. 220/2010

  È richiamato come norma che ha introdotto il comma 10-ter.1 per disciplinare il trattamento tributario del leasing immobiliare e coordinarlo con gli altri trasferimenti immobiliari.

• art. 15 d.l. n. 223/2006

  È la disposizione cui è stato aggiunto il comma 10-ter.1 richiamato dalla Corte.

• art. 2932 c.c.

  È richiamato come titolo giudiziale del trasferimento dell'immobile subordinato al pagamento del prezzo.

Massime di principio

• Quando una norma tributaria speciale disciplina in modo espresso il trattamento fiscale di una specifica operazione negoziale, essa va applicata in base ai presupposti soggettivi e oggettivi della fattispecie, senza trasformarla in una generica agevolazione soggetta a logiche di reiterazione o non reiterabilità.
• Nel caso di cessione di immobile riveniente da contratto di leasing risolto per inadempienza dell'utilizzatore, il regime fiscale rilevante è quello dell'atto tassato e non quello di eventuali vicende successive o ulteriori trasferimenti.
• Se il giudice di merito ha già accertato che la cessione deriva da contratto di locazione finanziaria risolto per inadempimento dell'utilizzatore, l'imposta di registro, ipotecaria e catastale deve essere applicata in misura fissa secondo la disciplina speciale.
• La qualificazione del bene o la successiva sorte di ulteriori operazioni non possono elidere l'applicazione del regime fiscale speciale quando l'atto oggetto di tassazione rientra esattamente nella previsione normativa.
• In presenza di una questione risolta sulla base della disciplina speciale applicabile e senza ulteriori accertamenti di fatto necessari, la Corte può cassare e decidere nel merito, annullando l'atto impositivo nella parte non conforme alla norma.
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Come è indicizzato