Sentenza del 09/10/2019 n. 25248 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La ricorrente ha contestato l'avviso di accertamento ICI relativo al 2009, sostenendo che il terreno fosse stato erroneamente qualificato come edificabile. In particolare, ha dedotto l'assenza di un piano particolareggiato, l'esistenza di vincoli regionali e l'inerzia del Comune, tali da impedire in concreto l'edificazione. Ha inoltre sostenuto che il terreno fosse pertinenza dell'abitazione, pur non essendo stato indicato come tale nella dichiarazione ICI, e ha contestato il valore venale utilizzato dal Comune, ritenendolo non adeguatamente parametrato a effettivi atti di compravendita.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha confermato che, ai fini ICI, un'area è edificabile quando tale attitudine risulta dallo strumento urbanistico generale comunale, anche se mancano l'approvazione regionale o gli strumenti urbanistici attuativi e anche se l'edificazione è concretamente limitata da vincoli. Tali limitazioni incidono sulla determinazione del valore venale, ma non eliminano la qualificazione fiscale di area edificabile. Nel caso concreto, i giudici di merito avevano già applicato il valore minimo previsto dal Comune, tenendo conto della ridotta utilizzabilità dell'area. È stata inoltre esclusa la possibilità di far valere in giudizio la natura pertinenziale del terreno, poiché essa non era stata indicata nella dichiarazione ICI. La ricorrente è stata condannata al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, liquidate in euro 2.300,00 oltre accessori, nonché al versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• Art. 2, comma 1, lettera b), del D.Lgs. n. 504/1992

  Ai fini ICI, è edificabile l'area utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione regionale o dall'adozione di strumenti attuativi.

• Art. 11-quaterdecies, comma 16, del D.L. n. 203/2005

  La disposizione, avente natura interpretativa, conferma la rilevanza della qualificazione urbanistica generale dell'area ai fini della sua considerazione come edificabile per l'imposizione ICI.

• Art. 5, comma 5, del D.Lgs. n. 504/1992

  La base imponibile delle aree edificabili deve essere determinata in riferimento al valore venale in comune commercio, considerando le caratteristiche concrete dell'area. L'assenza di compravendite non impedisce la stima, purché essa sia supportata da elementi estimativi congrui.

• Articoli 3 e 53 della Costituzione

  La ricorrente li ha richiamati in relazione ai principi di uguaglianza e capacità contributiva, ma la Corte non ha ravvisato una loro violazione.

• Art. 13, commi 1-bis e 1-quater, del D.P.R. n. 115/2002

  In caso di rigetto del ricorso, il ricorrente è tenuto al pagamento di un ulteriore importo pari al contributo unificato dovuto per il ricorso principale.

Massime di principio

• Per l'ICI, e in generale per la fiscalità immobiliare applicabile alle aree edificabili, è sufficiente che l'edificabilità risulti dallo strumento urbanistico generale comunale: non è necessario che siano già approvati il piano particolareggiato, gli strumenti attuativi o l'approvazione regionale.
• I vincoli, le difficoltà tecniche, l'inerzia amministrativa o la limitata concreta edificabilità possono ridurre il valore imponibile, ma normalmente non trasformano l'area in un terreno non edificabile ai fini fiscali.
• Il valore venale può essere determinato anche in assenza di compravendite comparabili, mediante perizie, schede tecniche, valori deliberati dal Comune e altri elementi estimativi. Il contribuente deve contestare puntualmente tali elementi, non limitarsi a dedurne genericamente l'inadeguatezza.
• La natura pertinenziale di un terreno deve essere indicata nella dichiarazione fiscale secondo le modalità richieste dalla disciplina applicabile. In mancanza, può essere preclusa la possibilità di far valere per la prima volta la pertinenzialità nel successivo giudizio contro l'accertamento.
• Quando il giudice di merito ha ridotto il valore dell'area applicando parametri minimi e ha motivato adeguatamente la stima, la valutazione costituisce un accertamento di fatto generalmente non riesaminabile in cassazione, salvo vizi motivazionali o violazioni di legge specificamente dedotti.