Sentenza del 18/12/2019 n. 3016 - Comm. Trib. Prov. Bari

Esito

La controversia

L'Amministrazione finanziaria aveva rettificato, ai fini dell'imposta di registro, il valore o prezzo dichiarato per la compravendita di un locale commerciale, basandosi sui valori OMI. L'immobile era però inserito in un piano particolareggiato per l'edilizia economico-popolare disciplinato dalla legge n. 560/1993. Il ricorrente ha contestato la legittimità della rettifica, sostenendo che i valori OMI non fossero idonei a rappresentare il reale valore di mercato di un bene soggetto a vincoli urbanistici e inserito in un intervento di edilizia pubblica.

La decisione

La rettifica è stata ritenuta illegittima. Il solo riferimento ai valori OMI non è sufficiente a dimostrare il maggior valore del locale commerciale, soprattutto considerando il contesto urbanistico e i vincoli derivanti dal piano particolareggiato. Le finalità di edilizia economico-popolare possono essere perseguite anche mediante la promozione di iniziative commerciali, necessarie a soddisfare integralmente l'interesse pubblico; tali attività devono quindi essere incentivate e non penalizzate mediante una sopravvalutazione fiscale automatica.

Norme richiamate

• Legge n. 560/1993

  La disciplina dell'edilizia residenziale pubblica e dei relativi piani deve essere interpretata considerando anche le attività commerciali funzionali all'insediamento abitativo. La presenza del bene in un piano particolareggiato può incidere sul suo effettivo valore di mercato e deve essere valutata dall'Amministrazione.

• Valori OMI dell'Agenzia delle Entrate

  I valori OMI costituiscono dati di orientamento e non provano automaticamente il maggior valore di un immobile. La rettifica deve essere supportata da ulteriori elementi concreti, specifici e coerenti con le caratteristiche del bene, inclusi vincoli urbanistici, destinazione d'uso e condizioni di mercato.

Massime di principio

• La rettifica del valore dichiarato ai fini dell'imposta di registro non può fondarsi esclusivamente o automaticamente sui valori OMI: questi sono presuntivi e devono essere corroborati da elementi ulteriori.
• Vincoli urbanistici, piani particolareggiati, destinazioni d'uso e finalità di edilizia pubblica possono ridurre il valore effettivo di mercato dell'immobile e devono essere considerati nella valutazione fiscale.
• La presenza di una finalità pubblica non riguarda soltanto gli immobili residenziali: anche i locali commerciali inseriti in programmi di edilizia economico-popolare possono svolgere una funzione necessaria per il buon esito dell'intervento.
• In situazioni analoghe, il contribuente può contestare una rettifica dimostrando che il bene presenta caratteristiche giuridiche o urbanistiche incompatibili con i valori immobiliari ordinari utilizzati dall'Amministrazione.