Risoluzione n. 196 del 31/07/2007

Rettifica della detrazione IVA su immobili da abitativi a residence

La risoluzione esamina se la società acquirente possa rettificare in aumento la detrazione dell’IVA assolta sugli acconti versati per l’acquisto di immobili originariamente abitativi, poi oggetto di cambio di destinazione a residence. Il chiarimento si concentra sull’effetto del mutamento di destinazione ai fini dell’indetraibilità oggettiva prevista per gli immobili abitativi.

Fatti oggetto dell’istanza

La società istante ha stipulato un contratto preliminare per l’acquisto di alcuni immobili ad uso abitativo, garage e cantine. Nel preliminare il venditore si era impegnato a presentare al Comune domanda di cambio di destinazione degli immobili da abitativo a residence, con previsione di revisione del contratto in caso di mancato accoglimento.

Il prezzo è stato corrisposto interamente tramite acconti, con indicazione nel contratto delle date e degli importi. Le date di pagamento sono state poi modificate con scritture private successive al preliminare e il venditore ha emesso fatture di acconto applicando l’IVA al 10%.

La società acquirente non ha detratto l’IVA relativa agli acconti, richiamando l’art. 19-bis1, comma 1, lettera i), del DPR n. 633 del 1972, e ha capitalizzato l’importo nel conto "immobilizzazioni c/acconti". Successivamente il Comune ha autorizzato il cambio di destinazione e gli immobili sono stati accatastati come residence, categoria D/2. Il rogito era previsto nel corso del 2007.

Quesito posto

La società chiede se, a seguito del mutamento di destinazione e della futura utilizzazione degli immobili per attività ricettiva imponibile ai fini IVA, possa effettuare la rettifica della detrazione dell’IVA assolta sugli acconti e inizialmente non portata in detrazione.

Posizione del contribuente

La società sostiene che l’acquisto era subordinato al cambio di destinazione urbanistica richiesto dal venditore. Una volta ottenuto tale cambio, l’IVA relativa all’acquisto, inizialmente non detratta perché i fabbricati erano destinati a locazioni abitative, diventerebbe detraibile in quanto i beni saranno impiegati per attività ricettiva.

Secondo l’istante, ai sensi dell’art. 19-bis2, comma 8, del DPR n. 633 del 1972, l’IVA versata sugli acconti e non detratta dovrebbe essere rettificata in aumento e portata in detrazione, poiché il mutamento di utilizzo dei beni comporterebbe anche il mutamento della detrazione inizialmente non operata.

Valutazione dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia richiama anzitutto l’art. 6 del DPR n. 633 del 1972, secondo cui il pagamento dell’acconto costituisce, per l’importo corrispondente, momento di effettuazione dell’operazione ai fini IVA e va quindi tassato secondo le regole vigenti e la situazione esistente al momento del pagamento.

Nel caso specifico, al momento degli acconti gli immobili erano destinati ad uso abitativo, classificati in catasto come A/2. Per questo motivo:

• l’IVA sugli acconti è stata assolta con aliquota del 10%;
• la società non ha detratto l’imposta, in applicazione dell’art. 19-bis1, lettera i), che esclude la detrazione per l’acquisto di fabbricati a destinazione abitativa, salvo il caso delle imprese aventi come oggetto esclusivo o principale la costruzione di tali fabbricati.

Effetti del cambio di destinazione

Dopo il cambio di destinazione, l’oggetto della compravendita diventa costituito da fabbricati della categoria catastale D/2, qualificabili come residence, cioè strutture ricettive gestite unitariamente in forma imprenditoriale.

L’Agenzia osserva che le cessioni di immobili adibiti a uso diverso da quello abitativo scontano l’aliquota IVA ordinaria del 20%. Di conseguenza, il cedente dovrà integrare le fatture emesse e assoggettare la vendita alla diversa aliquota.

Sul piano dell’utilizzo del bene, il mutato inquadramento comporta che il cessionario impiegherà gli immobili per rendere prestazioni soggette all’aliquota IVA del 10%, ai sensi della Tabella A, parte III, n. 120, allegata al DPR n. 633 del 1972, relativa alle prestazioni rese ai clienti alloggiati nelle strutture ricettive di cui all’art. 6 della legge n. 217 del 1983. Viene richiamato anche il D.P.C.M. 13 settembre 2002, secondo cui i riferimenti alla legge n. 217 del 1983 devono intendersi riferiti anche alle normative regionali di settore.

Conseguenze sulla detraibilità

Secondo l’Agenzia, il mutamento di destinazione e il successivo utilizzo nell’ambito dell’attività ricettiva imponibile fanno venir meno l’indetraibilità oggettiva prevista dall’art. 19-bis1, lettera i), del DPR n. 633 del 1972 per gli immobili abitativi.

Ne consegue che l’IVA assolta sull’acquisto degli immobili può essere detratta nei limiti e alle condizioni dell’art. 19 del DPR n. 633 del 1972. La rettifica in aumento della detrazione, quindi, è ammessa in ragione della nuova destinazione economica e fiscale dei beni.

Conclusione operativa

La risoluzione conferma che, una volta intervenuto il cambio di destinazione degli immobili da abitativi a residence, l’IVA relativa agli acquisti e agli acconti non detratta in origine può essere recuperata in detrazione, purché ricorrano le ordinarie condizioni previste dall’art. 19 del DPR n. 633 del 1972. Il documento chiude precisando che la risposta è resa ai sensi dell’art. 4, comma 1, ultimo periodo, del DM 26 aprile 2001, n. 209.