Cassazione Civile, Ordinanza n. 19532/2026 del 12/06/2026

Esito

La controversia

Una proprietaria di unità immobiliare in un edificio condominiale ha impugnato una delibera assembleare del 29 maggio 2018 che approvava, tra l'altro, il riparto di spese relative all'area seminterrata adibita ad autorimessa e agli spazi di accesso/manovra. In primo grado l'impugnazione è stata accolta e la delibera annullata; in appello il Tribunale ha invece riformato la decisione, ritenendo che nell'atto di acquisto dell'unità fosse richiamata la comproprietà sugli spazi e servizi comuni, nonché il regolamento condominiale e le tabelle millesimali, e che queste prevedessero la ripartizione per millesimi delle spese di manutenzione ordinaria della 'viabilità interna'. La soccombente ha proposto ricorso per cassazione con otto motivi: (1) violazione degli artt. 2909 e 1117 c.c. per mancato rilievo del giudicato esterno di una precedente sentenza della Corte d'appello di Milano che aveva escluso il vincolo pertinenziale tra appartamento e posto auto; (2) violazione dell'art. 116 c.p.c. per non avere attribuito a tale sentenza valore probatorio sulla natura non comune dell'area; (3) violazione degli artt. 1362 e 1363 c.c. nell'interpretazione del regolamento condominiale e della locuzione 'viabilità interna'; (4) violazione dell'art. 1123 c.c. per avere posto a carico della ricorrente le spese in proporzione alla proprietà, senza considerare il concreto uso del bene; (5) vizio di motivazione per avere incluso tra le spese generali la COSAP, ritenuta estranea alla viabilità interna; (6) violazione del d.m. 1 febbraio 1986 sulla nozione di autorimessa; (7) contestazione della liquidazione delle spese del grado di appello e del criterio di determinazione del valore della causa; (8) contestazione della quantificazione delle spese del primo grado, perché liquidate al massimo del parametro senza adeguata motivazione.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondati i primi cinque motivi perché la precedente sentenza richiamata dalla ricorrente riguardava un diverso profilo (l'assenza di vincolo pertinenziale tra appartamento e posto auto) e non accertava la non condominialità dell'area seminterrata; inoltre, in una controversia di impugnazione di delibera assembleare tra singolo condomino e condominio, l'eventuale accertamento della natura comune o esclusiva di una porzione dell'edificio resta incidentale e non spiega efficacia di giudicato sui diritti reali dei singoli, salvo domanda specifica ex art. 34 c.p.c. La Corte ha poi ribadito che, quando manca un'espressa riserva di proprietà nel titolo costitutivo del condominio, l'area di parcheggio e i relativi spazi di accesso/manovra si presumono comuni ex art. 1117 c.c., con onere della prova contraria a carico di chi contesta la condominialità. Correttamente, dunque, la delibera ha ripartito le spese secondo il criterio di proprietà. Sono stati poi respinti anche i motivi sulle spese di lite: il valore dell'azione di impugnazione di deliberazione condominiale va determinato con riferimento all'atto impugnato e non al solo importo posto a carico dell'attore; il limite di cui all'art. 91, comma 4, c.p.c. riguarda solo il primo grado davanti al giudice di pace; la liquidazione entro i parametri tariffari non richiede motivazione specifica sulla scelta del valore del parametro, se resta entro i limiti di legge. La ricorrente è stata condannata alla rifusione delle spese del giudizio di legittimità ed è stato dato atto dell'obbligo di versare l'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 2909 c.c.

  Il giudicato esterno è rilevabile solo se specificamente dedotto davanti al giudice di merito; l'omesso rilievo d'ufficio, nel giudizio definito dalla sentenza impugnata, è tema distinto e può dare luogo a revocazione ex art. 395, n. 5, c.p.c.

• art. 1117 c.c.

  In difetto di espressa riserva nel titolo costitutivo, l'area di parcheggio e gli spazi di accesso/manovra si presumono comuni; il regolamento condominiale e le tabelle millesimali non valgono come titolo idoneo a sottrarre il bene alla presunzione di condominialità.

• art. 34 c.p.c.

  L'accertamento della natura comune o esclusiva di una porzione dell'edificio, se non richiesto come domanda autonoma, resta incidentale e non produce giudicato sui diritti reali dei singoli condomini.

• art. 116 c.p.c.

  Non è sindacabile in cassazione il prudente apprezzamento del giudice di merito sulle risultanze istruttorie, quando la censura mira solo a ottenere una diversa valutazione della prova documentale.

• artt. 1362 c.c. e 1363 c.c.

  L'interpretazione del regolamento condominiale e delle clausole sulle spese va compiuta secondo i canoni ermeneutici legali; nel caso concreto la locuzione 'viabilità interna' è stata ritenuta riferibile agli spazi comuni di accesso e transito dell'area seminterrata.

• art. 1123 c.c.

  Le spese per le parti comuni vanno ripartite in proporzione al valore della proprietà, salvo diverso titolo; il concreto uso individuale non è decisivo quando la spesa riguarda un bene comune.

• d.m. 1 febbraio 1986

  La definizione tecnica di autorimessa, in materia di sicurezza e prevenzione, è irrilevante rispetto alla questione della condominialità dell'area oggetto di riparto spese.

• art. 91 c.p.c.

  Il limite di valore per la liquidazione delle spese opera solo nel primo grado celebrato davanti al giudice di pace e nei limiti della sua competenza equitativa.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Richiamato solo per la trattazione camerale del ricorso in cassazione.

• art. 13 d.P.R. n. 115 del 2002

  Ricorrono i presupposti per il versamento dell'ulteriore importo pari al contributo unificato dovuto per il ricorso.

• art. 41-sexies l. n. 1150/1942

  La precedente sentenza richiamata verteva sulla pertinenzialità del posto auto all'unità immobiliare, profilo diverso dalla condominialità dell'area seminterrata oggetto del presente giudizio.

• l. n. 220/2012

  La Corte richiama la riforma come conferma espressa dell'inserimento delle aree destinate a parcheggio tra le parti comuni.

• d.m. n. 55 del 2014

  La liquidazione delle spese entro i parametri minimi e massimi non richiede specifica motivazione sulla scelta del valore nel range consentito.

• d.m. n. 55 del 2015

  Richiamato nel testo come regolamento dei compensi forensi; la liquidazione conforme ai parametri è insindacabile nel merito una volta rispettati i limiti tariffari.

• art. 395, n. 5, c.p.c.

  L'omesso rilievo d'ufficio del giudicato esterno nel giudizio concluso dalla sentenza impugnata è ricondotto alla revocazione.

Massime di principio

• Nel giudizio di impugnazione di una delibera condominiale, la questione sulla natura comune o esclusiva di una porzione dell'edificio ha, di regola, valore solo incidentale e non produce giudicato sui diritti reali dei singoli, salvo domanda autonoma ex art. 34 c.p.c.
• La presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c. opera anche per le aree di parcheggio e per gli spazi funzionali di accesso, manovra e transito, quando il titolo costitutivo non contenga un'espressa riserva di proprietà in favore di un soggetto determinato.
• Il regolamento condominiale e le tabelle millesimali non costituiscono, di per sé, un titolo idoneo a escludere la comunione di un bene che altrimenti rientrerebbe nella presunzione dell'art. 1117 c.c.
• Chi contesta la condominialità di un bene comune apparente ha l'onere di provare, mediante il titolo costitutivo o altro atto idoneo, l'esistenza di una diversa attribuzione della proprietà.
• Nelle impugnazioni di delibere assembleari, il valore della causa si determina in base all'atto impugnato e non al solo importo della spesa posta a carico dell'impugnante.
• La liquidazione delle spese processuali entro i parametri tariffari non richiede una motivazione specifica sulla scelta del livello concreto del compenso, purché resti nel range normativamente consentito.

Come è indicizzato