Risposta n. 129 del 27/12/2018

Immobile trasferito con atto di transazione e successiva cessione

L’interpello riguarda il trattamento fiscale di un immobile e di un locale deposito trasferiti agli istanti in forza di un atto transattivo connesso a una controversia ereditaria, e la successiva intenzione di rivenderli prima del decorso di cinque anni dall’acquisizione. Il tema centrale è se il bene debba essere considerato acquisito per successione, con conseguente esclusione della plusvalenza da tassazione, oppure se il trasferimento transattivo costituisca un autonomo titolo rilevante ai fini IRPEF.

Fattispecie rappresentata dai contribuenti

Gli istanti riferiscono di aver acquistato un immobile sito in ..., non mediante dichiarazione di successione, ma a seguito di un atto di transazione relativo a una vertenza per la lesione della quota ereditaria spettante ex lege quali eredi di ALFA. Il contenzioso si è chiuso con rinuncia al giudizio e con un accordo transattivo che ha trasferito la proprietà dell’immobile agli istanti.

Dall’atto di transazione e consenso alla cancellazione della domanda giudiziale emerge, tra l’altro, che:

• le parti hanno effettuato reciproche concessioni;
• gli istanti hanno riconosciuto la proprietà dell’altro appartamento in capo a BETA;
• ai fini fiscali il valore del bene trasferito senza corrispettivo, ma a titolo transattivo, è stato dichiarato nell’atto;
• le parti hanno richiesto l’applicazione del criterio catastale per l’imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale, richiamando l’art. 1, comma 497, della legge n. 266 del 2005;
• gli istanti hanno accettato le disposizioni testamentarie a favore di GAMMA, rinunciando all’azione di riduzione e ad altre eventuali azioni connesse;
• il bene ricevuto è stato qualificato come immobile abitativo con pertinenza, acquistato come prima casa nel territorio italiano.

A seguito di richiesta documentale, gli istanti precisano che il valore indicato in atto è stato determinato sulla base del valore catastale dei due immobili e che intendono cedere sia l’appartamento sia il locale deposito.

Quesito del contribuente

Gli istanti chiedono conferma che:

• le plusvalenze derivanti dalla cessione del bene acquisito con atto transattivo non siano redditi diversi imponibili, in quanto il bene dovrebbe essere considerato ereditato;
• in via subordinata, ove il trasferimento fosse qualificato come donazione, l’esenzione dalla tassazione delle plusvalenze dovrebbe comunque operare, considerando il termine quinquennale in relazione all’acquisto del donante, il quale avrebbe ricevuto il bene per successione, anche se in un periodo inferiore a cinque anni.

Soluzione interpretativa proposta dai contribuenti

Secondo gli istanti, l’art. 67, comma 1, lettera b), del TUIR esclude dalla tassazione le plusvalenze derivanti dalla cessione di beni ereditati. Poiché il bene sarebbe entrato nella loro disponibilità in forza di un accordo transattivo che definisce una lite successoria, essi ritengono applicabile la disciplina dei beni ereditati.

In via subordinata, qualora non si condividesse tale impostazione, i contribuenti prospettano che l’atto possa essere letto come una donazione e che, in tale ipotesi, il quinquennio previsto dalla norma debba decorrere dal momento in cui il donante ha acquisito il bene, ossia per successione, con conseguente non imponibilità della plusvalenza.

Normativa richiamata

L’Agenzia richiama in particolare:

• l’art. 67, comma 1, lettera b), del TUIR, che assoggetta a tassazione le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, escludendo quelli acquisiti per successione;
• l’art. 67, comma 1, lettera l), del TUIR, che ricomprende tra i redditi diversi quelli derivanti dall’assunzione di obblighi di fare, non fare o permettere;
• l’art. 68, comma 1, del TUIR, che disciplina la determinazione della plusvalenza come differenza tra corrispettivo percepito e prezzo di acquisto aumentato degli altri costi inerenti;
• l’art. 1965 c.c. sulla transazione.

È inoltre richiamato, in via di completezza, l’art. 1, comma 496, della legge n. 266 del 2005, che consente, per le cessioni a titolo oneroso di immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, l’opzione per un’imposta sostitutiva sulle plusvalenze, in deroga al regime ordinario.

Parere dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia osserva che la transazione è il contratto con cui le parti, attraverso reciproche concessioni, pongono fine a una lite o la prevengono. Nel caso esaminato, mediante la transazione gli istanti hanno rinunciato a far valere i propri diritti di legittimari pretermessi e a ogni pretesa connessa alla successione, ottenendo in cambio il trasferimento di un immobile abitativo e di un locale deposito, senza che ciò costituisca una divisione di beni ereditari.

Secondo l’Agenzia, l’atto transattivo non integra un acquisto per successione né per donazione, ma dà luogo a un rapporto inter vivos autonomo, diverso da quello successorio. Viene richiamata la giurisprudenza di Cassazione, secondo cui il legittimario pretermesso non assume la posizione di chiamato all’eredità.

Ne deriva che il valore degli immobili trasferiti a titolo transattivo costituisce una componente reddituale imponibile ai sensi dell’art. 67, comma 1, lettera l), del TUIR, in quanto collegata all’assunzione, da parte degli istanti, dell’obbligo di rinunciare all’azione di riduzione e alle ulteriori azioni connesse alla successione.

Plusvalenza in caso di successiva cessione

Quanto alla successiva vendita degli immobili prima del decorso di cinque anni, l’Agenzia ritiene applicabile l’art. 67, comma 1, lettera b), del TUIR. Poiché gli immobili sono stati acquisiti per effetto della transazione e non per successione o donazione, la plusvalenza derivante dalla loro cessione onerosa entro cinque anni è imponibile.

Ai fini dell’art. 68, comma 1, del TUIR, il prezzo di acquisto da assumere per il calcolo della plusvalenza è il valore degli immobili pattuito nell’atto transattivo.

Indicazioni conclusive

In sintesi, l’Agenzia conclude che:

• il trasferimento immobiliare ottenuto dagli istanti in forza della transazione non è assimilabile a un acquisto per successione;
• il valore dei beni ricevuti a titolo transattivo è tassabile come reddito diverso ex art. 67, comma 1, lett. l), TUIR;
• la successiva cessione degli immobili entro cinque anni genera una plusvalenza imponibile ex art. 67, comma 1, lett. b), TUIR;
• per il calcolo della plusvalenza va assunto come costo di acquisto il valore transattivo degli immobili;
• resta ferma, in via generale, la possibilità di optare per l’imposta sostitutiva prevista dalla legge n. 266 del 2005, art. 1, comma 496, nei casi e con le modalità ivi previste.