Sentenza n. 8685/2026 - Roma, Sezione 2B

Esito

La controversia

La ricorrente ha impugnato l’ingiunzione comunale di demolizione, deducendo, con il primo motivo, la violazione dell’art. 16 della l.r. n. 15/2008 e l’eccesso di potere per difetto dei presupposti, contraddittorietà e illogicità manifesta. Ha sostenuto che il collegamento tra il locale al piano terra e il sottostante locale cantina, realizzato mediante apertura di un varco nella muratura portante e installazione di una scala a chiocciola, fosse preesistente almeno al 1939 e che il locale interrato avesse destinazione commerciale già dai primi del Novecento. Con il secondo motivo ha dedotto la violazione dell’art. 97 Cost. e delle norme generali della l. n. 241/1990, lamentando l’assenza di un adeguato contraddittorio procedimentale e la lesione del legittimo affidamento sulla regolarità dello stato dei luoghi. Ha inoltre chiesto la sospensione cautelare dell’atto. Nel corso del giudizio ha chiesto il rinvio dell’udienza per procurarsi documentazione e per le condizioni di salute del tecnico incaricato.

La decisione

Il TAR ha preliminarmente respinto l’istanza di rinvio, ritenendo non documentati casi eccezionali ai sensi dell’art. 73, comma 1-bis, c.p.a. e rilevando che la ricorrente aveva atteso a lungo prima di rappresentare l’impedimento del tecnico, comunque soggettivo e non tale da rendere impossibile lo svolgimento dell’incarico. Nel merito ha respinto il secondo motivo: gli interventi repressivi degli abusi edilizi costituiscono esercizio di potere vincolato, sicché la comunicazione di avvio del procedimento non è normalmente necessaria; in ogni caso, nella fattispecie, la ricorrente aveva ricevuto la comunicazione di avvio e aveva partecipato mediante osservazioni. Ha respinto anche il primo motivo. La qualificazione dell’abuso deve essere effettuata considerando globalmente l’intervento, senza frammentarlo artificiosamente. L’amministrazione aveva contestato un complessivo mutamento di destinazione d’uso con opere, consistente nell’unificazione del locale commerciale al piano terra con il locale interrato mediante apertura del varco nella muratura portante e realizzazione della scala di collegamento, con destinazione del piano interrato a laboratorio per la preparazione dei cibi. Poiché mancava il titolo edilizio originario, gravava sulla ricorrente l’onere di dimostrare la legittima preesistenza delle opere. La planimetria prodotta non recava elementi idonei a provarne la riconducibilità alla scheda catastale di primo impianto del 1939; la fotografia era priva di riferimenti certi per la datazione e, comunque, attestava al più l’uso commerciale dei locali al piano terra, non quello del locale sottostante. Neppure il contratto di compravendita del 1980 colmava il deficit probatorio, poiché il mutamento di destinazione d’uso era stato realizzato mediante opere edilizie che avrebbero richiesto uno specifico titolo abilitativo. Il ricorso è stato quindi respinto, con condanna della ricorrente alle spese processuali, liquidate in euro 3.000, oltre accessori, in favore di Roma Capitale.

Norme richiamate

• art. 73, comma 1-bis, c.p.a.

  Il rinvio della trattazione può essere disposto soltanto in presenza di casi eccezionali, debitamente documentati nel verbale di udienza; non sono sufficienti impedimenti soggettivi tardivamente rappresentati e non assoluti.

• art. 7 l. 241/1990

  La comunicazione di avvio non è necessaria, secondo il giudice, per l’adozione di provvedimenti repressivi di abusi edilizi, trattandosi di esercizio di potere vincolato; nella fattispecie, comunque, l’avvio era stato comunicato e la parte aveva presentato osservazioni.

• art. 9-bis d.P.R. 380/2001

  dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d'archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali

  Per gli immobili realizzati in epoca in cui non era obbligatorio il titolo edilizio, lo stato legittimo deve essere ricostruito mediante informazioni catastali di primo impianto o altri documenti probanti, la cui provenienza e capacità dimostrativa devono essere verificabili.

• art. 16 l.r. n. 15/2008

  La disposizione è stata invocata dalla ricorrente, ma il motivo fondato sulla sua violazione è stato respinto per insufficiente prova della legittima preesistenza delle opere e della destinazione d’uso contestate.

• art. 27 d.P.R. 380/2001

  termine massimo di 45 giorni

  È richiamato in relazione al precedente giudizio sull’ordine di sospensione dei lavori, definito per tardività; il precedente non ha dimostrato la legittimità delle opere oggetto della successiva ingiunzione di demolizione.

Massime di principio

• La richiesta di rinvio dell’udienza ai sensi dell’art. 73, comma 1-bis, c.p.a. può essere accolta soltanto per casi eccezionali, debitamente documentati; l’impedimento soggettivo del tecnico incaricato, tardivamente rappresentato e non assoluto, non è sufficiente.
• La repressione degli abusi edilizi costituisce esercizio di potere vincolato e, di regola, non richiede la comunicazione di avvio del procedimento ai sensi dell’art. 7 l. 241/1990; quando tuttavia la comunicazione sia stata effettuata e il destinatario abbia presentato osservazioni, non può essere lamentata alcuna pretermissione del contraddittorio.
• La qualificazione di un abuso edilizio deve avvenire considerando unitariamente la globalità delle opere e degli effetti prodotti, senza scomporre artificiosamente l’intervento in singoli elementi al fine di eludere il titolo edilizio richiesto.
• In assenza del titolo edilizio originario, grava sul privato che invochi la legittima preesistenza delle opere l’onere di fornire una prova documentale attendibile, idonea a dimostrare sia la consistenza materiale originaria sia la destinazione d’uso; una planimetria priva di elementi che ne attestino la riconducibilità alla documentazione catastale di primo impianto e una fotografia incerta quanto a provenienza e datazione non sono sufficienti.
• Un contratto di compravendita non dimostra, da solo, la legittimità urbanistico-edilizia di un mutamento di destinazione d’uso realizzato mediante opere, quando tali opere avrebbero richiesto uno specifico titolo abilitativo.

Come è indicizzato