Sentenza n. 1329/2026 - Brescia, Sezione 2

Esito

La controversia

La proprietaria dell’immobile X ha impugnato il diniego comunale del 29 maggio 2023, notificato il 5 giugno 2023, relativo all’istanza del 12 aprile 2023 con cui chiedeva di ordinare la demolizione di una porzione dell’immobile Y, oggi di proprietà dei controinteressati. Con un unico motivo ha dedotto la violazione degli artt. 27, 31 e 36 del d.P.R. 380/2001 e dell’art. 9 del d.m. 1444/1968, nonché eccesso di potere per difetto di istruttoria e travisamento dei fatti. A suo avviso, l’immobile Y violava le distanze tra pareti finestrate e, comunque, il parametro delle NTA del PRG del 1965 secondo cui il rapporto tra altezza dell’edificio e larghezza dello spazio antistante non poteva superare una volta e mezzo. La ricorrente sosteneva inoltre che la costruzione fosse difforme fin dall’origine e non sanabile per mancanza della doppia conformità, anche in ragione della sopravvenienza del d.m. 1444/1968. Il Comune aveva invece ritenuto l’immobile Y conforme alla licenza del 1969, salve le difformità regolarizzate con il permesso in sanatoria del 2011, e aveva precisato che la mancata demolizione riguardava una parte dell’immobile X.

La decisione

Il TAR ha respinto l’unico motivo e, quindi, il ricorso. Ha escluso l’applicabilità delle distanze del d.m. 1444/1968 alla licenza del 27 giugno 1969, poiché il regolamento edilizio comunale recepì le relative disposizioni solo successivamente. Ha inoltre interpretato la previsione delle NTA del PRG del 1965 come parametro dello schema di fabbricabilità, riferito al rapporto tra altezza del fabbricato e larghezza dello spazio antistante, non come disciplina delle distanze tra edifici, anche se insistenti sul medesimo fondo. La licenza del 1969 subordinava la realizzazione del progetto alla demolizione di una parte dell’edificio X: la demolizione era funzionale al rispetto di quei parametri e la mancata esecuzione rendeva difforme l’intervento complessivo, ma non configurava una difformità autonoma dell’edificio Y imputabile alla violazione di una distanza minima. La situazione complessiva è stata poi regolarizzata con i permessi di costruire in sanatoria n. 61/A e n. 63/A del 7 novembre 2011, rilasciati quando i due immobili erano in comproprietà; la successiva divisione e cessione non hanno fatto rivivere difformità anteriori alla sanatoria, che non può essere rimessa in discussione nel giudizio. La ricorrente è stata condannata a rifondere al Comune le spese, liquidate in € 3.000,00 oltre accessori di legge.

Norme richiamate

• art. 873 c.c.

  La norma citata delinea le distanze minime tra costruzioni focalizzandosi sui rapporti tra privati e sui fondi finitimi. Tale disciplina presuppone l’alterità soggettiva dei proprietari dei fonti finitimi e, pertanto, non è applicabile allorquando i fabbricati insistano su un fondo appartenente ad un unico proprietario.

  La disciplina codicistica delle distanze tra costruzioni presuppone fondi finitimi appartenenti a proprietari diversi; non si applica a fabbricati realizzati sul medesimo fondo quando appartengano a un unico proprietario.

• art. 1 d.m. 1444/1968

  Come evidenziato dalla stessa ricorrente, l’art. 1 del DM n. 1444 del 1968 prevede che le disposizioni dello stesso si applichino “ai nuovi regolamenti edilizi con annesso programma di fabbricazione”. Sicché, fino alla classificazione ad opera del regolamento edilizio, delle zone territoriali omogenee previste dall’art. 9 del DM n. 1444 del 1968, per la determinazione delle distanze minime tra costruzioni, continuavano ad applicarsi le norme del codice civile (con riferimento ai fondi finitimi) e quelle eventualmente previste dai regolamenti locali.

  Le disposizioni del decreto sulle distanze operano con il recepimento nei nuovi regolamenti edilizi e la classificazione delle zone omogenee; fino ad allora restano applicabili le norme del codice civile per i fondi finitimi e le eventuali disposizioni dei regolamenti locali.

• art. 9 d.m. 1444/1968

  Al momento della richiesta della licenza edilizia n. 347/A del 1969, il regolamento edilizio non aveva ancora recepito le disposizioni del DM n. 1444 del 1968, circostanza che è avvenuta solo successivamente all’ottenimento della licenza edilizia da parte del sig. Costa. Ne deriva l’inapplicabilità delle distanze previste dal DM n. 1444 del 1968.

  Le distanze previste dall’art. 9 non erano applicabili alla licenza del 1969, perché il regolamento edilizio comunale recepì le disposizioni del decreto solo dopo il rilascio del titolo.

Massime di principio

• La disciplina civilistica delle distanze tra costruzioni presuppone l’alterità soggettiva dei proprietari dei fondi finitimi e non si applica, in quanto tale, a fabbricati insistenti su un fondo appartenente a un unico proprietario.
• Le distanze stabilite dal d.m. 1444/1968 si applicano secondo le condizioni indicate dal decreto per il loro recepimento negli strumenti regolamentari; prima di tale recepimento, restano applicabili le disposizioni del codice civile per i fondi finitimi e le eventuali norme locali vigenti.
• Una norma urbanistica che stabilisce il rapporto tra altezza del fabbricato e larghezza dello spazio antistante quale parametro dello schema di fabbricabilità non equivale, in assenza di ulteriori indicazioni, a una disciplina delle distanze tra edifici.
• Quando un titolo edilizio assenta un intervento unitario subordinandolo alla demolizione di una porzione di un altro fabbricato, la mancata demolizione può incidere sulla conformità complessiva dell’intervento e sui parametri urbanistici che essa garantiva, senza determinare necessariamente una difformità autonoma dell’edificio realizzato.
• La successiva divisione della proprietà non fa rivivere difformità edilizie già regolarizzate con un permesso in sanatoria, né consente di rimettere in discussione la sanatoria per il solo mutamento della titolarità degli immobili.

Come è indicizzato