Cassazione Civile, Ordinanza n. 01922/2024 del 18/01/2024

Esito

La controversia

La lite nasce da un preliminare avente a oggetto un appartamento con terrazzo/giardino e un posto auto in Diano Marina, il cui prezzo sarebbe stato regolato mediante compensazione con un debito della promittente venditrice verso la promissaria acquirente per pregresse prestazioni. La promissaria acquirente ha agito per ottenere una sentenza ex art. 2932 c.c. che trasferisse il bene promesso. Il tribunale ha ritenuto individuato l'appartamento e ne ha disposto il trasferimento, ma ha escluso il posto auto e il terrazzo/giardino in quanto non identificati o non trasferibili. Il fallimento della promittente venditrice ha appellato deducendo, tra l'altro, l'improcedibilità della domanda in sede ordinaria, la mancata compiuta identificazione dei beni e l'assenza di prova del credito posto in compensazione. La corte d'appello ha accolto il gravame ritenendo che il bene trasferito con la sentenza fosse profondamente diverso da quello promesso in vendita, sia perché una parte essenziale dell'oggetto negoziale non era trasferibile, sia perché l'appartamento residuo presentava rilevanti difformità rispetto alla descrizione contrattuale. Con il ricorso per cassazione la promissaria acquirente ha denunciato la violazione degli artt. 1362, 1363, 1366, 1367 e 2932 c.c., sostenendo che la corte territoriale avesse interpretato il preliminare in modo incompleto, valorizzando solo la descrizione letterale e non anche la planimetria allegata e richiamata nel contratto, la quale avrebbe consentito di ricostruire correttamente la volontà delle parti e di applicare il principio di conservazione del contratto.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto infondato il motivo di ricorso, osservando che il giudice di merito aveva accertato una non superabile difformità tra l'unità immobiliare promessa in vendita e quella esistente nella realtà, valorizzando sia il fatto che il terrazzo/giardino non era trasferibile perché comune, sia le differenze dell'appartamento quanto a superficie e orientamento. Ha affermato che la censura non si confrontava con la motivazione della sentenza impugnata e, per come formulata, mirava in realtà a ottenere una diversa valutazione del materiale interpretativo e della volontà negoziale, attività riservata al giudice di merito. Ha inoltre rilevato che il richiamo all'art. 1367 c.c. non poteva tradursi in un'interpretazione sostitutiva della volontà delle parti. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna della ricorrente alle spese e con atto della debenza dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  L'esecuzione in forma specifica del preliminare presuppone che il bene promesso sia sufficientemente identificato e che la sentenza non debba sostituirsi alla volontà delle parti nella individuazione dell'oggetto contrattuale.

• art. 1362 c.c.

  Nell'interpretazione del contratto occorre ricostruire la volontà comune delle parti secondo i criteri legali, non limitandosi alla sola lettura letterale se altri elementi contrattuali rilevanti siano richiamati.

• art. 1363 c.c.

  L'interpretazione deve essere complessiva e coordinata delle clausole e degli atti richiamati.

• art. 1366 c.c.

  L'interpretazione deve essere svolta secondo buona fede, ma senza trasformare tale criterio in uno strumento di sostituzione della volontà negoziale.

• art. 1367 c.c.

  Il principio di conservazione del contratto è criterio sussidiario e non consente un'interpretazione sostitutiva della volontà delle parti.

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  La censura deve effettivamente investire un vizio processuale o una violazione processuale; non può essere usata per contestare in realtà il risultato interpretativo di merito.

• art. 183, comma 6, c.p.c.

  È richiamato solo come dato processuale relativo alla costituzione del fallimento oltre i termini concessi.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  In caso di rigetto del ricorso sussistono i presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

• art. 1, comma 17, l. n. 228 del 2012

  Norma richiamata quale fonte dell'ulteriore contributo unificato nei casi previsti.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115 del 2002

  È il parametro di riferimento per determinare l'ulteriore importo dovuto in caso di rigetto.

Massime di principio

• Le piante planimetriche allegate ai contratti aventi a oggetto immobili costituiscono elemento interpretativo del negozio solo se vi sia un effettivo richiamo delle parti; in caso di divergenza tra descrizione testuale e planimetria, il giudice di merito deve ricostruire la comune volontà contrattuale valutando complessivamente gli atti e gli elementi di fatto.
• La censura in cassazione per violazione delle regole ermeneutiche è ammissibile solo se il ricorrente indica specificamente quali canoni legali siano stati violati e in che modo il giudice di merito si sia discostato da essi; non è consentito limitarsi a prospettare una lettura alternativa del contratto.
• L'interpretazione del contratto compiuta dal giudice di merito è sindacabile in sede di legittimità solo per violazione dei criteri legali di interpretazione o per vizio motivazionale, non per una mera contrapposizione di una diversa ricostruzione dei fatti.
• Il principio di conservazione del contratto ex art. 1367 c.c. è criterio sussidiario e non può essere impiegato per attribuire al negozio un contenuto diverso da quello voluto dalle parti.
• L'azione ex art. 2932 c.c. richiede che il bene promesso sia individuato in modo tale da consentire la sostituzione giudiziale del contratto definitivo senza alterare l'oggetto dell'accordo originario.

Come è indicizzato