Cassazione Civile, Ordinanza n. 09937/2023 del 13/04/2023

Esito

La controversia

La lite nasce da un rapporto di locazione abitativa registrato nel 2007, poi tacitamente rinnovato e successivamente rettificato nel 2013. I locatori hanno agito per il pagamento di canoni asseritamente insoluti, per il rimborso di spese condominiali anticipate e per il risarcimento dei danni all'immobile. La conduttrice ha resistito e, in via riconvenzionale, ha chiesto la restituzione delle somme pagate in eccedenza rispetto al canone indicato nel contratto scritto e registrato, previa declaratoria di nullità della pattuizione sul maggior canone ai sensi dell'art. 13 l. n. 431/1998. I giudici di merito hanno rigettato la riconvenzionale ritenendola preclusa dal termine semestrale di decadenza. Nel ricorso per cassazione la conduttrice ha dedotto: 1) violazione o falsa applicazione dell'art. 13 l. n. 431/1998, sostenendo che il decorso del semestre non comporti decadenza dall'intera azione restitutoria ma solo la possibile opposizione della prescrizione per i crediti già prescritti; 2) omesso esame di un fatto decisivo in relazione alla condanna al risarcimento dei danni, lamentando che la corte territoriale non avrebbe ricostruito correttamente lo stato dei luoghi all'inizio e alla fine della locazione e avrebbe fondato la decisione su una consulenza esplorativa e su presunzioni apodittiche, trascurando le prove testimoniali.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo, ha dichiarato inammissibile il secondo, ha cassato la sentenza impugnata limitatamente al motivo accolto e ha rinviato alla Corte d'appello di Milano in diversa composizione anche per le spese. Ha affermato che, ai sensi dell'art. 13, comma 2, l. n. 431/1998, il termine semestrale di decadenza non estingue in radice il diritto alla ripetizione di quanto versato in eccedenza rispetto al canone risultante dal contratto scritto e registrato, ma consente il recupero di tutte le somme indebitamente corrisposte fino alla riconsegna dell'immobile; se l'azione è proposta oltre il semestre, resta opponibile solo l'eccezione di prescrizione per i singoli crediti già prescritti. Ha quindi escluso che la domanda fosse interamente decaduta. Il secondo motivo è stato ritenuto inammissibile perché mirava a una rivalutazione del merito istruttorio, non rispettava gli oneri di specifica indicazione degli atti e non si confrontava con la motivazione della sentenza impugnata.

Norme richiamate

• art. 13 l. 9 dicembre 1998, n. 431

  il termine semestrale di decadenza per l'azione di ripetizione delle somme corrisposte in eccedenza rispetto al canone registrato non preclude integralmente la domanda, ma rende opponibile soltanto la prescrizione dei singoli crediti già prescritti; se l'azione è tempestiva entro il semestre, consente il recupero di quanto versato indebitamente fino alla riconsegna dell'immobile.

• art. 79 l. 27 luglio 1978, n. 392

  la giurisprudenza consolidata richiamata dalla Corte interpreta la norma nel senso che il decorso del termine semestrale non comporta decadenza totale dall'azione restitutoria, ma solo la possibile eccezione di prescrizione per le somme già prescritte; tale interpretazione viene estesa all'art. 13, comma 2, l. n. 431/1998.

• art. 360, comma primo, n. 3, c.p.c.

  costituisce il parametro del primo motivo, dedotto come violazione o falsa applicazione di legge.

• art. 360, comma primo, n. 5, c.p.c.

  costituisce il parametro del secondo motivo, che la Corte ha però ritenuto inammissibile perché diretto a una rivalutazione del materiale istruttorio.

• art. 366 n. 6 c.p.c.

  richiede la specifica indicazione degli atti e la loro localizzazione nel fascicolo, onere non assolto per il motivo dichiarato inammissibile.

• art. 369 n. 4 c.p.c.

  impone il deposito degli atti e documenti richiamati nel ricorso, profilo richiamato dalla Corte nel dichiarare inammissibile il secondo motivo.

• art. 2948, n. 3, c.c.

  è richiamato per il credito del locatore relativo ai canoni impagati, soggetto a prescrizione quinquennale.

• art. 2946 c.c.

  è richiamato per il credito restitutorio del conduttore, soggetto a prescrizione ordinaria decennale.

• art. 1418 c.c.

  è evocato per la nullità delle clausole difformi da norme imperative, in coerenza con la disciplina locatizia richiamata dalla Corte.

• art. 1419 c.c.

  è richiamato in relazione agli effetti della nullità parziale delle clausole difformi rispetto alla disciplina inderogabile.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  indica la trattazione in adunanza camerale del ricorso.

Massime di principio

• Nel regime delle locazioni, il termine semestrale previsto per l'azione di ripetizione delle somme pagate in violazione dei limiti legali o contrattuali non comporta, di regola, decadenza dall'intero diritto alla restituzione: se l'azione è proposta oltre il semestre, il conduttore resta esposto soltanto all'eccezione di prescrizione per i singoli pagamenti già prescritti.
• Se la domanda restitutoria è proposta entro il termine semestrale, il conduttore può recuperare tutte le somme indebitamente corrisposte fino alla riconsegna dell'immobile; il limite temporale opera, quindi, come disciplina dell'esercizio del rimedio e non come estinzione totale della pretesa.
• La qualificazione della censura in cassazione come vizio di motivazione non consente di sollecitare una nuova valutazione del compendio probatorio: la doglianza è inammissibile quando mira soltanto a sostituire la ricostruzione dei fatti operata dal giudice di merito.
• Il motivo di ricorso che invochi l'omesso esame di un fatto decisivo deve confrontarsi specificamente con la motivazione della sentenza impugnata e rispettare gli oneri di autosufficienza, con puntuale localizzazione degli atti e documenti richiamati.

Come è indicizzato