Sentenza del 28/12/2022 n. 6362 - Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio

Esito

La controversia

impugnazione di avviso di accertamento Ici/Imu per la classificazione/valutazione di un terreno sulla base della sua potenzialità edificatoria prevista da strumenti urbanistici ancora in itinere o non attuati; il contribuente contestava che tale mera aspettativa non potesse essere automaticamente equiparata alla effettiva edificabilità ai fini fiscali

La decisione

la Corte ha ritenuto che la potenzialità edificatoria, pur essendo un elemento oggettivo capace di influenzare il valore del terreno, non può automaticamente comportare l'equiparazione sic et simpliciter alla edificabilità ai fini della valutazione fiscale. Tuttavia l'esistenza di tale aspettativa giustifica l'assoggettamento del terreno a un regime di valutazione diverso da quello dei terreni agricoli (quindi non automaticamente la qualificazione come terreno agricolo continuativo), con conseguente possibilità per l'ente impositore di applicare criteri di valore più coerenti con la situazione urbanistica; in sostanza la pronuncia non accoglie la tesi del contribuente sull'equiparazione automatica, confermando la legittimità di una diversa valutazione pur richiedendo che essa tenga conto del grado di attuazione e della realizzabilità effettiva

Norme richiamate

• Costituzione, art. 53

  Il principio della capacità contributiva impone che la tassazione si fondi su elementi che effettivamente esprimono la capacità economica. La sentenza ne ricava che la potenzialità edificatoria è rilevante ma non può automaticamente costituire prova di piena capacità contributiva senza valutazione del suo concreto realizzo

• Giurisprudenza: Cass. n. 25506/2006

  Richiamata quale precedente che delimita il principio secondo cui la mera aspettativa di edificabilità non determina automaticamente la equiparazione fiscale al terreno edificabile; occorre valutare la concreta incidenza della potenzialità urbanistica sul valore

Massime di principio

• La potenzialità edificatoria prevista da strumenti urbanistici, anche se in itinere o non ancora attuata, è un elemento rilevante ai fini della valutazione del valore del terreno ma non comporta automaticamente la sua equiparazione alla categoria dei terreni edificabili.
• L'ente impositore può adottare un regime di valutazione diverso da quello dei terreni agricoli quando esista una credibile aspettativa di edificabilità, purché la valutazione tenga conto del grado di attuazione degli strumenti urbanistici e della reale possibilità di edificare.
• Sull'amministrazione grava l'onere di dimostrare, con riferimento agli atti urbanistici e agli elementi fattuali, che la potenzialità edificatoria incide concretamente sulla valore del bene; analogamente il contribuente può provare l'esistenza di vincoli, tempi dilatati o ostacoli tecnici che rendono l'edificabilità meramente teorica.
• La corretta interpretazione del principio di capacità contributiva (art. 53 Cost.) richiede valutazioni caso per caso: non è lecito né per l'ente né per il contribuente assumere valutazioni automatiche basate solo sulla previsione urbanistica.
• In pratica, per resistere a un avviso di accertamento il contribuente dovrebbe fornire perizie tecniche, certificazioni urbanistiche e documentazione su vincoli e assenza di infrastrutture; l'ente, invece, dovrebbe documentare lo stato procedurale degli strumenti urbanistici, le tempistiche realistiche e gli elementi di mercato che giustificano la diversa valutazione.
• Ne consegue che in situazioni simili i giudici verificheranno la concreta realizzabilità dell'edificabilità e il nesso tra potenzialità urbanistica e capacità contributiva prima di confermare o disattendere un accertamento fiscale basato sulla potenzialità edificatoria.