Cassazione Civile, Ordinanza n. 23156/2024 del 27/08/2024

Esito

La controversia

La conduttrice aveva chiesto in primo grado la risoluzione del contratto di locazione di un immobile adibito a studio odontoiatrico ai sensi dell'art. 1467 c.c., assumendo che l'emergenza Covid-19 e il lockdown avessero reso eccessivamente oneroso il pagamento del canone, anche perché la propria attività professionale sarebbe stata fortemente colpita dalla diminuzione della clientela e del fatturato. Sosteneva inoltre di aver agito secondo buona fede, avendo pagato i canoni fino a maggio 2020 e avendo cercato una soluzione negoziale temporanea, mentre il locatore avrebbe tenuto un comportamento chiuso e scorretto, rifiutando la riduzione del canone e chiedendo le mensilità di mancato preavviso. In appello il locatore aveva ottenuto la riforma della decisione di primo grado: la Corte territoriale aveva escluso la prova dei presupposti dell'art. 1467 c.c., rilevando che la parte attrice si era limitata a richiamare la pandemia senza dimostrare in concreto la perdita di clientela e l'incidenza sul fatturato; aveva inoltre ritenuto irrilevante la cessazione di una sublocazione precedente alla pandemia e aveva accolto la domanda riconvenzionale del locatore per il pagamento di sei mensilità, ritenendo che la conduttrice avesse continuato a occupare l'immobile fino al 19 novembre 2020. Con il ricorso per cassazione la conduttrice ha articolato sei motivi: 1) violazione dell'art. 1467 c.c. per mancata corretta valutazione della documentazione e del comportamento del locatore; 2) violazione degli artt. 1175 e 1375 c.c. per mancata considerazione della correttezza della richiesta di rinegoziazione temporanea; 3) violazione dell'art. 115 c.p.c. per avere trascurato fatti asseritamente notori circa il crollo dell'attività odontoiatrica; 4) omesso esame dell'offerta non formale di riconsegna dell'immobile; 5) violazione degli artt. 1209, 1219 e 1220 c.c. per non avere spiegato perché l'offerta di rilascio non fosse idonea; 6) violazione dell'art. 115 c.p.c. per avere ammesso la debenza dell'indennità di occupazione senza prova, pur ignorando l'obbligo di custodia dell'immobile in capo alla conduttrice.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso. Ha ritenuto il primo motivo inammissibile perché non confrontato con la ratio decidendi della sentenza impugnata, fondata sull'assenza di allegazione e prova concreta dell'incidenza della pandemia sul fatturato della conduttrice; inoltre ha osservato che, trattandosi di azione costitutiva ex art. 1467 c.c., l'effetto risolutivo non poteva comunque essere retrodatato al 1 giugno 2020 ma, al più, alla proposizione della domanda, sicché la domanda stessa era stata proposta in modo non corretto. Il secondo motivo è stato dichiarato inammissibile per le medesime ragioni del primo. Il terzo è stato dichiarato inammissibile perché non coglieva la doppia ratio della decisione e perché il notorio copre la pandemia e il lockdown, ma non la specifica contrazione di reddito di quel settore o di quella professionista, che doveva essere provata. Il quarto motivo è stato dichiarato inammissibile poiché la Corte d'appello aveva esaminato la lettera di rilascio, ma l'aveva interpretata come conseguenza della pretesa risoluzione ex art. 1467 c.c., poi esclusa; dunque il rifiuto del locatore era stato ritenuto legittimo. Il quinto motivo è stato ritenuto inammissibile perché non si confrontava con la motivazione sulla non idoneità dell'offerta di riconsegna a liberare dalla mora e con l'accertamento della permanenza nell'immobile fino al novembre 2020. Il sesto motivo è stato giudicato inammissibile perché la violazione dell'art. 115 c.p.c. non era stata dedotta nei termini ammissibili e perché si trattava comunque di una censura di merito sulla valutazione delle prove. La Corte ha compensato integralmente le spese del giudizio di legittimità, valorizzando la particolarità della vicenda legata all'epidemia e l'andamento altalenante dei precedenti gradi di merito. Ha inoltre dato atto dei presupposti per il contributo unificato aggiuntivo ex art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002.

Norme richiamate

• art. 1467 c.c.

  L'azione di risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta richiede la dimostrazione dei relativi presupposti; inoltre, se proposta giudizialmente, è azione costitutiva e l'effetto risolutivo non può essere retrodatato alla data indicata dalla parte, ma si collega alla proposizione della domanda.

• art. 1175 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per sostenere che il rifiuto di rinegoziare sarebbe contrario a correttezza; la Corte non accoglie la censura perché non supera il difetto di prova dei presupposti dell'art. 1467 c.c.

• art. 1375 c.c.

  Invocato quale parametro di buona fede nell'esecuzione del rapporto; la Corte ribadisce che il richiamo alla buona fede non può supplire alla mancanza di prova dei fatti costitutivi della domanda.

• art. 115 c.p.c.

  La nozione di fatto notorio va intesa in senso rigoroso; la pandemia e il lockdown sono notori, ma non lo sono la paralisi totale di uno specifico settore o la perdita di reddito di un determinato professionista, che devono essere allegati e provati.

• art. 1209 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente in tema di offerta di riconsegna; la Corte ritiene che la questione non scalfisca la motivazione della sentenza impugnata.

• art. 1219 c.c.

  Invocato dalla ricorrente sul tema della mora; la Corte esclude l'ammissibilità della censura perché non correlata alla ratio della decisione e all'accertamento della protratta detenzione del bene.

• art. 1220 c.c.

  Richiamato per sostenere l'idoneità dell'offerta a evitare la mora; la Corte non lo applica perché manca il presupposto della dedotta risoluzione e perché l'immobile è rimasto nella disponibilità della conduttrice.

• art. 366 n. 4 c.p.c.

  Il motivo che non si confronta con le ragioni della decisione impugnata si risolve in un 'non motivo' e determina inammissibilità del ricorso.

• art. 384 c.p.c.

  Richiamato per affermare che, ove occorra, la motivazione della decisione di merito può essere corretta in diritto dalla Corte di cassazione.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  La Corte dà atto dei presupposti processuali per il versamento dell'ulteriore contributo unificato in caso di inammissibilità del ricorso.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Norma sul rito camerale utilizzato per la trattazione del ricorso.

Massime di principio

• L'azione di risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta ex art. 1467 c.c. richiede allegazioni e prova specifiche dei fatti costitutivi: non è sufficiente invocare in astratto un evento straordinario di portata generale, se non se ne dimostra l'incidenza concreta sul rapporto e sulla capacità economica del contraente.
• La pandemia da Covid-19 e il correlato lockdown possono essere fatti notori, ma non è notorio che una determinata attività professionale abbia subito una paralisi totale o una perdita di reddito: tale incidenza deve essere dimostrata dalla parte che la deduce.
• Nel giudizio di cassazione il motivo deve confrontarsi con tutte le rationes decidendi autonome della sentenza impugnata; la mancata censura di una ratio sufficiente da sola a sorreggere la decisione comporta l'inammissibilità delle doglianze residue.
• Il fatto che una parte abbia richiesto una rinegoziazione o abbia continuato a pagare per un certo periodo non basta, di per sé, a fondare la risoluzione per eccessiva onerosità, se non è provata la sopravvenienza di un'alterazione concreta dell'equilibrio contrattuale.
• La nozione di fatto notorio ex art. 115 c.p.c. va applicata in modo rigoroso e non può essere utilizzata per sostituire la prova di circostanze specifiche, tecniche o settoriali.
• L'offerta di rilascio dell'immobile e la disciplina della mora devono essere valutate alla luce della reale base giuridica della pretesa: se la risoluzione invocata non sussiste, l'offerta non produce gli effetti liberatori pretesi e la protratta detenzione può giustificare le conseguenze economiche accertate dal giudice di merito.

Come è indicizzato