Cassazione Civile, Sentenza n. 8164/2023 del 22/03/2023

Esito

La controversia

Gli attori (i Lopez) chiedevano la dichiarazione di inefficacia dei trasferimenti immobiliari disposti con sentenza di esecuzione specifica (Tribunale di Roma n. 8971/1991 e succ. modifiche) per il mancato pagamento del residuo prezzo pari a lire 400.000.000 (euro circa 206.000), sostenendo che tale pagamento era una condizione sospensiva dell'effetto traslativo. Per effetto dell'inefficacia del primo trasferimento, richiedevano il recupero della proprietà dei cespiti e il rilascio. I terzi intervenienti avevano invece acquistato con rogiti trascritti e vantavano il possesso continuato da oltre dieci anni, invocando l'usucapione abbreviata. I ricorrenti contestavano la qualificazione giuridica data dai giudici di merito (risoluzione per inadempimento anziché condizione sospensiva automatica) e la valutazione della buona fede/colpa grave degli acquirenti a non domino, nonché la possibilità che i trasferimenti successivi fossero efficaci nonostante la mancata corresponsione del prezzo.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto il ricorso. Ha dichiarato ammissibile il ricorso incidentale adesivo di Lopez Giuseppe. Ha confermato il giudizio di merito: il primo trasferimento disposto con la sentenza costitutiva è stato risolto per mancato pagamento (scioglimento dell'effetto traslativo nei confronti dei promissari acquirenti Anzidei e Masci), ma i trasferimenti successivi in favore della Eci 81 S.r.l. e degli acquirenti terzi non sono stati dichiarati inefficaci perché la mancata corresponsione del prezzo giustifica la risoluzione della sentenza-contratto e non l'automatica inefficacia retroattiva radicale in capo ai terzi; inoltre i terzi intervenienti hanno acquisito la proprietà per usucapione decennale in buona fede (non configurandosi colpa grave), e non risultava trascritta la domanda di risoluzione in precedenza tale da pregiudicare i loro diritti. Ne consegue conferma della sentenza di primo grado e di appello nella parte fondamentale e rigetto del ricorso di cassazione.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  Disciplina dell'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto: la sentenza costitutiva produce gli effetti del contratto non concluso una volta passata in giudicato; l'obbligo di pagamento del prezzo imposto dalla sentenza integra prestazione essenziale che, se non adempiuta, può giustificare la risoluzione della pronuncia-contratto.

• art. 1353 c.c.

  Principio sulla condizione: la Corte valuta la distinzione tra condizione sospensiva e prestazione come elemento essenziale; nel caso concreto il mancato pagamento non determina automaticamente un'inefficacia per condizione sospensiva ma può dar luogo a risoluzione.

• art. 1458 c.c.

  Effetti della risoluzione per inadempimento: la risoluzione ha efficacia retroattiva tra le parti ma non pregiudica i diritti acquistati dai terzi, salvo gli effetti della trascrizione della domanda di risoluzione.

• art. 1159 c.c.

  Usucapione abbreviata decennale: richiede titolo astrattamente idoneo, trascrizione, buona fede e possesso decennale; la Corte ha ritenuto ricorrenti tali condizioni per gli intervenienti.

• art. 2652 c.c.

  Regola sulla trascrizione della domanda di risoluzione: la trascrizione della domanda di risoluzione può tutelare i terzi dall'acquisto, e l'assenza di tale trascrizione è rilevante a favore degli acquirenti successivi.

• artt. 1165 e 2943 c.c.

  Elencazione tassativa degli atti interruttivi del possesso ai fini dell'usucapione: la Corte afferma che la sola pendenza di un giudizio fra altre parti non interrompe il possesso degli usucapienti, salvo atti idonei previsti dalla legge.

• art. 111 e art. 81 c.p.c.

  Successione nel diritto controverso e intervento dei terzi: la Corte ha escluso la qualità di successori a titolo particolare degli acquirenti a non domino perché il titolo giudiziale non aveva ancora trasferito la proprietà al tempo dei rogiti; ne deriva che i terzi non erano parte nel processo originario e non soggetti automaticamente all'effetto riflesso della sentenza.

• art. 1453 e 1455 c.c.

  Norme sulla risoluzione per inadempimento: la mancata esecuzione dell'obbligazione essenziale (prezzo) può essere fatta valere come ragione di risoluzione, con il giudice che deve valutare la gravità dell'inadempimento e può pronunciare la risoluzione.

Massime di principio

• Quando una sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. dispone il trasferimento subordinandolo al pagamento del prezzo, il mancato pagamento non determina automaticamente l'inefficacia assoluta del trasferimento (condizione sospensiva automatica); piuttosto la mancata prestazione integra, se grave, titolo per la risoluzione della pronuncia-contratto.
• La risoluzione di una sentenza-contratto ha efficacia retroattiva tra le parti ma non pregiudica i diritti acquisiti da terzi che abbiano intervenuto/trascritto prima della trascrizione della domanda di risoluzione; la trascrizione della domanda di risoluzione è lo strumento che può rendere opponibile la richiesta ai terzi.
• Il terzo acquirente che acquista in forza di un atto trascritto e possiede in modo pacifico e continuato può acquisire la proprietà per usucapione decennale se sussistono titolo astrattamente idoneo, buona fede e possesso; la sola menzione di una sentenza come titolo di provenienza non equivale automaticamente a conoscenza di una condizione sospensiva non trascritta.
• La buona fede del terzo si esclude solo in presenza di colpa grave: non è generalmente richiesta una verifica straordinaria oltre le ordinarie visure e le garanzie fornite dal notaio; l'assenza, nei rogiti, dell'indicazione della subordinazione impedisce di ritenere di per sé la colpa grave.
• Per chi acquista: prima di concludere un acquisto su immobili con provenienza giudiziale verificare la definitività della pronuncia, la presenza di trascrizioni di domande di risoluzione o ipoteche giudiziali, e chiedere esplicita dichiarazione nel rogito; per chi agisce per ottenere l'inefficacia, valutare tempestiva trascrizione della domanda di risoluzione per opporre effetti ai terzi.
• Gli atti che interrompono il possesso ai fini dell'usucapione sono tassativamente indicati dalla legge: la mera pendenza di giudizi tra altri soggetti o la pretesa esercitata in giudizio non costituiscono di per sé interruzione del possesso degli usucapienti.