Sentenza del 28/04/2025 n. 5684 - Corte di giustizia tributaria di primo grado di Roma

Esito

La controversia

La contribuente ha impugnato l’avviso di rettifica e liquidazione, notificato il 20 marzo 2024, con cui l’Agenzia richiedeva 12.659,60 euro di maggiore imposta di registro sulla compravendita del 23 febbraio 2022, dichiarata per 45.000 euro. Ha eccepito: la nullità dell’avviso per mancanza dell’attestazione di conformità del documento informatico; la violazione del contraddittorio preventivo; la decadenza dal potere di accertamento per decorso del termine biennale; e, nel merito, l’infondatezza e l’insufficiente motivazione della rettifica, basata sui soli valori OMI e senza considerare la perizia giurata, le condizioni dell’immobile e il fatto che fosse stato trasferito il diritto di superficie, non la piena proprietà.

La decisione

La Corte di giustizia tributaria ha accolto integralmente il ricorso, decidendo sulla questione di merito ritenuta più liquida e assorbendo gli altri motivi, senza quindi pronunciarsi sulle eccezioni di nullità, contraddittorio e decadenza. Ha ritenuto insufficiente la rettifica fondata esclusivamente sui valori OMI, che sono indicazioni di massima e non prova autonoma del valore venale. A fronte di tale elemento, la contribuente ha prodotto una perizia giurata redatta prima della controversia, il contratto di locazione in essere, la rinuncia della conduttrice ad acquistare per 45.000 euro, la proposta di acquisto accettata allo stesso prezzo e la documentazione relativa al diritto di superficie; sono state inoltre considerate le necessità di ristrutturazione e le altre circostanze non validamente contestate dall’Ufficio. L’avviso è stato integralmente annullato e nessuna maggiore imposta di registro è dovuta. L’Agenzia è stata condannata a pagare 1.000 euro per spese di lite, oltre accessori se dovuti e rimborso del contributo unificato.

Norme richiamate

• Art. 7, comma 5-bis, secondo periodo, d.lgs. 546/1992, come novellato dall’art. 7 della legge 130/2022

  annulla l'atto impositivo se la prova della sua fondatezza manca o è contraddittoria o se è comunque insufficiente a dimostrare, in modo circostanziato e puntuale, comunque in coerenza con la normativa tributaria sostanziale, le ragioni oggettive su cui si fondano la pretesa impositiva e l'irrogazione delle sanzioni

  La norma impone al giudice tributario di annullare l’atto quando l’Amministrazione non fornisce una prova circostanziata e sufficiente dei presupposti oggettivi della pretesa. Nel caso concreto, i soli valori OMI non bastavano e gli elementi documentali e logici prodotti dalla contribuente deponevano in senso contrario.

• Art. 115, comma 2, c.p.c.

  A tali dati documentali, vanno poi aggiunte le dedotte allegazioni e circostanze - non affatto validamente contrastate dall'Ufficio (agli effetti dell'art. 115, comma 2, c.p.c.)

  Le circostanze dedotte dalla contribuente e non validamente contestate dall’Ufficio sono state considerate nella valutazione del quadro probatorio e della congruità del prezzo dichiarato.

Massime di principio

• Le quotazioni OMI hanno valore orientativo e presuntivo: da sole non dimostrano il valore venale dell’immobile né giustificano automaticamente una rettifica del prezzo dichiarato.
• L’Amministrazione che rettifica un valore deve supportare la pretesa con elementi probatori sufficienti e riferiti alle caratteristiche concrete del bene; non basta richiamare valori medi di immobili ritenuti simili.
• Il contribuente può contrastare la rettifica con un insieme convergente di prove, quali perizie redatte prima della controversia, contratti e proposte di acquisto, condizioni di occupazione, costi di ristrutturazione e natura del diritto trasferito.
• Nella stima del valore occorre considerare le caratteristiche giuridiche ed economiche effettive del trasferimento: il diritto di superficie non è equivalente alla piena proprietà.
• Se il giudice accoglie il ricorso sulla base di un motivo di merito ritenuto assorbente, gli altri motivi possono restare senza decisione e non devono essere considerati accolti o rigettati.