Cassazione Civile, Ordinanza n. 04014/2023 del 09/02/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita immobiliare. La promittente venditrice aveva agito per ottenere l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. oppure, in subordine, la risoluzione del preliminare per inadempimento della promissaria acquirente e il risarcimento dei danni. Il Tribunale aveva accertato l'inadempimento della promissaria acquirente e l'aveva condannata al risarcimento dei danni; la Corte d'appello, accogliendo parzialmente l'impugnazione principale della promissaria acquirente, aveva ridotto l'importo dovuto e aveva rigettato l'appello incidentale della promittente venditrice, ritenendo che la restituzione dell'immobile avesse comportato una risoluzione consensuale del preliminare, con conseguente impossibilità di pronunciare una risoluzione per inadempimento. In cassazione la promittente venditrice ha dedotto: 1) violazione degli artt. 1350 e 1351 c.c. per avere la Corte territoriale configurato una risoluzione tacita del preliminare, nonostante per un contratto preliminare avente ad oggetto diritti reali immobiliari la risoluzione consensuale richieda la forma scritta ad substantiam; 2) vizio di motivazione apparente e contraddittoria per aver la Corte d'appello discostato la quantificazione del danno dai criteri della CTU utilizzando valori OMI e una media tra minimi e massimi; 3) violazione dell'art. 115 c.p.c. e vizio di motivazione per la presunta errata valutazione della consulenza tecnica d'ufficio e per l'uso di valori astratti OMI non idonei, da soli, a provare il valore di mercato del bene.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto fondato il primo motivo: la mera riconsegna dell'immobile non integra di per sé una risoluzione consensuale del preliminare, perché dal verbale richiamato emerge solo la volontà di restituire il bene e di riservarsi ogni diritto sui rapporti di debito/credito, senza alcuna manifestazione negoziale risolutoria; inoltre, la risoluzione consensuale di un preliminare immobiliare deve rivestire la forma scritta richiesta dagli artt. 1350 e 1351 c.c. Ha quindi cassato la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e ha rinviato alla Corte d'appello di Genova, in diversa composizione, per nuovo esame della vicenda. I motivi secondo e terzo sono stati dichiarati assorbiti; la Corte ha solo precisato che l'assorbimento non preclude un nuovo esame da parte del giudice del rinvio anche sul calcolo del canone/indennità di occupazione.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  "sentenza costitutiva ex art.2932 cod. civ."

  richiamato come domanda originaria di esecuzione in forma specifica del preliminare, ma non oggetto della decisione di legittimità

• art. 1350 c.c.

  "rientrante nell'espressa previsione dell'art. 1350 cod. civ."

  la risoluzione consensuale di un preliminare immobiliare deve rispettare la forma scritta ad substantiam, perché incide su diritti reali immobiliari

• art. 1351 c.c.

  "necessità della forma scritta per tale risoluzione"

  il preliminare di vendita immobiliare soggiace alla forma scritta; la stessa esigenza si estende al contratto risolutorio del preliminare

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  "violazione e/o falsa applicazione"

  invocato come norma del motivo di ricorso per denunciare errori di diritto

• art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c.

  "vizio di motivazione apparente"

  invocato per censurare la motivazione della sentenza d'appello

• art. 132, primo comma, n. 4 c.p.c.

  "vizio di motivazione apparente, irriducibile contraddittorietà ed illogicità manifesta della motivazione"

  richiamato a fondamento della censura sulla struttura motivazionale della sentenza

• art. 115, comma 1, c.p.c.

  "omessa o errata valutazione delle risultanze della consulenza tecnica d'ufficio"

  invocato per contestare il modo in cui il giudice di merito ha valutato le prove e la CTU

• art. 360 c.p.c., n. 5

  "insufficiente o contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo"

  richiamato per contestare l'accertamento in fatto e la motivazione della sentenza di merito

• art. 378 c.p.c.

  "depositato memoria ex art. 378 c.p.c."

  norma sul deposito di memorie in prossimità dell'udienza camerale

Massime di principio

• La risoluzione consensuale di un contratto preliminare avente a oggetto il trasferimento, la costituzione o l'estinzione di diritti reali immobiliari richiede la stessa forma scritta ad substantiam prevista per il preliminare; non è sufficiente un comportamento concludente se dal materiale documentale non emerge una chiara volontà negoziale risolutoria.
• La mera riconsegna dell'immobile, quando accompagnata dalla riserva espressa di ogni reciproco diritto sui rapporti di debito e credito, non consente di desumere automaticamente la cessazione consensuale del rapporto preliminare.
• Se viene accolto un motivo di ricorso idoneo a travolgere la statuizione principale impugnata, gli ulteriori motivi che investono profili consequenziali della decisione possono restare assorbiti, con riesame rimesso al giudice di rinvio anche sui capi logicamente dipendenti.

Come è indicizzato