Cassazione Civile, Ordinanza n. 21304/2024 del 30/07/2024

Esito

La controversia

Gli eredi di un soggetto che aveva ricevuto la disponibilità di un immobile in Villasimius hanno agito per far accertare che il loro dante causa ne avesse acquistato la proprietà per usucapione. In fatto, essi hanno sempre sostenuto che il soggetto aveva ottenuto l'immobile dall'amministratore della società proprietaria in esecuzione di un accordo di vendita non formalizzato per iscritto; la consegna delle chiavi e il lungo godimento indisturbato dell'immobile per oltre trent'anni erano indicati come elementi decisivi. Il Tribunale aveva rigettato la domanda, ritenendo non allegata e non provata l'interversione della detenzione in possesso e aveva altresì respinto le prove richieste. La Corte d'appello ha confermato il rigetto, ritenendo tardive e comunque infondate le nuove argomentazioni degli appellanti e osservando che il termine "occupazione" non bastava a dimostrare l'interversione del possesso. Con il ricorso per cassazione sono stati proposti tre motivi: 1) violazione delle norme sull'usucapione e sulla forma del contratto, nonché degli artt. 342 e 345 c.p.c., perché la Corte territoriale avrebbe erroneamente preteso la prova dell'interversione del possesso e avrebbe dovuto invece ritenere che la consegna dell'immobile in forza di una vendita nulla per difetto di forma integrasse già possesso utile ad usucapionem; 2) nullità della sentenza per omessa pronuncia, per non avere la Corte d'appello deciso sulla censura relativa al travisamento delle dichiarazioni rese in interrogatorio libero da uno degli eredi; 3) violazione delle norme sulle prove e sul loro apprezzamento, perché si sarebbe dovuto porre a carico della società l'onere di provare che l'occupazione era detenzione e non possesso, e perché sarebbero state ingiustamente negate le prove testimoniali e per interrogatorio.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo limitatamente alla questione della qualificazione della situazione di fatto come possesso e non detenzione, ritenendo corretta la censura secondo cui, in caso di vendita immobiliare nulla per difetto di forma ma eseguita con consegna del bene, l'acquirente si trova in una situazione di possesso utile ai fini dell'usucapione e non è necessario provare un'interversione del possesso. Ha invece dichiarato inammissibile la parte del primo motivo relativa agli artt. 342 e 345 c.p.c., perché la Corte d'appello non aveva dichiarato inammissibile l'appello ma lo aveva rigettato nel merito. I restanti motivi sono stati dichiarati assorbiti. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d'appello di Cagliari in diversa composizione, anche per le spese.

Norme richiamate

• art. 1141 c.c.

  L'animus possidendi si presume in chi esercita il potere di fatto sulla cosa corrispondente all'esercizio del diritto di proprietà o di altro diritto reale; la consapevolezza di non avere un valido titolo non esclude di per sé il possesso.

• art. 1142 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti in relazione al possesso utile all'usucapione.

• art. 1146 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti in relazione alla successione nel possesso.

• art. 1147 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti in relazione al possesso di buona fede.

• art. 1158 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti come norma sull'usucapione.

• art. 1341 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti tra le norme invocate sul contratto.

• art. 1350 c.c.

  La mancanza della forma scritta rende nulla la compravendita immobiliare, ma l'esecuzione del contratto nullo con consegna del bene può comunque integrare possesso utile all'usucapione.

• art. 1803 c.c. e ss.

  Richiamati dai ricorrenti per escludere la qualificazione del rapporto come comodato.

• art. 342 c.p.c.

  Il motivo è stato ritenuto inammissibile nella parte in cui lamentava la sua violazione, poiché la Corte d'appello non aveva dichiarato inammissibile l'appello ma lo aveva rigettato nel merito.

• art. 345 c.p.c.

  Come per l'art. 342 c.p.c., la censura è stata dichiarata inammissibile nella parte in cui assumeva una pronuncia di inammissibilità dell'appello che non c'è stata.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato per il vizio di omessa pronuncia dedotto con il secondo motivo.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato dai ricorrenti in tema di valutazione delle prove.

• art. 116 c.p.c.

  Richiamato dai ricorrenti in tema di apprezzamento delle prove da parte del giudice.

• art. 188 c.p.c.

  Richiamato dai ricorrenti tra le norme sulle prove.

• art. 244 c.p.c.

  Richiamato dai ricorrenti con riguardo alla prova testimoniale.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  Invocato come base per le censure di violazione e falsa applicazione di legge.

• art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.

  Invocato per i vizi processuali e la nullità della sentenza per omessa pronuncia.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  Richiamato dai ricorrenti per le censure sulla motivazione e sulla mancata ammissione delle prove.

Massime di principio

• Quando una compravendita immobiliare è nulla per difetto di forma ma il bene è stato effettivamente consegnato all'acquirente in esecuzione dell'accordo, la disponibilità del bene va qualificata come possesso e non come mera detenzione ai fini dell'usucapione.
• Ai fini dell'usucapione non è necessario provare un'interversione del possesso se la relazione di fatto con il bene nasce già come possesso in virtù dell'esecuzione di un atto traslativo nullo volto a trasferire la proprietà.
• L'animus possidendi non è escluso dalla consapevolezza del soggetto di non avere un valido titolo; conta l'esercizio di fatto del potere corrispondente alla proprietà o ad altro diritto reale.
• La questione dell'interversione della detenzione in possesso si pone solo quando il soggetto abbia inizialmente ricevuto il bene a titolo di detenzione, ad esempio per effetto di un valido comodato o di altro rapporto detentivo; non quando il titolo originario sia una vendita nulla eseguita con traditio.
• È inammissibile la censura di violazione degli artt. 342 e 345 c.p.c. se la decisione impugnata non ha dichiarato inammissibile l'appello ma lo ha respinto nel merito dopo esame della controversia.
• Le censure di omessa pronuncia e di errata valutazione istruttoria restano assorbite quando l'accoglimento del motivo principale impone la cassazione con rinvio per nuovo esame della causa.

Come è indicizzato