Cassazione Civile, Ordinanza n. 04262/2024 del 16/02/2024

Esito

La controversia

La controversia riguarda un alloggio di servizio assegnato a un dipendente in base a una concessione d'uso triennale, tacitamente rinnovata per un ulteriore triennio. Dopo la scadenza del rapporto concessorio e a seguito delle trasformazioni dell'ente postale in ente pubblico economico e poi in società per azioni, il dipendente ha continuato a occupare l'immobile versando il canone originariamente previsto. La società ha chiesto di accertare l'occupazione sine titulo, il rilascio dell'immobile e il risarcimento del danno da mancata restituzione; il dipendente ha proposto riconvenzionale per ottenere l'accertamento della trasformazione del rapporto in locazione tacitamente rinnovata alle condizioni originarie. I motivi di ricorso per cassazione censurano: 1) la violazione della disciplina sulla durata massima della concessione e l'erronea ritenuta conversione del rapporto oltre il termine di sei anni; 2) la violazione delle norme sulla conclusione del contratto per avere la corte territoriale desunto la locazione dal solo comportamento inerziale e dalla permanenza nell'immobile, senza accordo; 3) la violazione delle norme sulla forma scritta ad substantiam per i contratti della pubblica amministrazione, sostenendo che al momento della scadenza l'ente aveva ancora natura pubblica e non poteva validamente concludere una locazione senza forma scritta; 4) la conseguente mancata tutela risarcitoria per l'occupazione senza titolo.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto, per quanto di ragione, i primi tre motivi, dichiarando assorbito il quarto. Ha ritenuto inammissibili le censure formulate come vizio motivazionale ex art. 360, n. 5, c.p.c., perché costruite in modo inidoneo, ma ha accolto le doglianze di violazione di legge: la Corte d'appello aveva applicato in modo automatico un precedente relativo a una fattispecie solo simile, senza considerare che qui mancavano elementi univoci di riconduzione tacita a locazione e soprattutto che, alla scadenza del rapporto concessorio, la società aveva ancora natura di pubblica amministrazione, con conseguente necessità della forma scritta ad substantiam per qualunque contratto di locazione. La Cassazione ha quindi cassato la sentenza impugnata con rinvio ad altra Sezione della Corte d'appello di Lecce, in diversa composizione, anche per le spese.

Norme richiamate

• art. 33 D.M. 19 luglio 1984

  disciplina la concessione dell'alloggio di servizio con durata triennale e rinnovo per un ulteriore triennio; non consente di presumere automaticamente una conversione in locazione oltre tale schema sulla sola base della protrazione del rapporto

• art. 9 L. n. 39 del 1982

  norma richiamata quale base della concessione dell'alloggio di servizio

• art. 12 disp. prel. c.c.

  invocato dalla ricorrente per contestare l'interpretazione della disciplina regolamentare e legislativa

• art. 1325, n. 1, c.c.

  richiamato per sostenere che la stipulazione di una locazione richiede accordo tra le parti, non desumibile dal solo comportamento inerte

• art. 1326 c.c.

  richiamato per affermare che la conclusione del contratto presuppone proposta e accettazione, non potendo il contratto sorgere solo per permanenza del conduttore nell'immobile

• artt. 115 e 116 c.p.c.

  richiamati come norme sulla valutazione delle prove e sull'assunzione dei fatti posti a base della decisione

• art. 1325, n. 4, c.c.

  richiamato per contestare la validità di un contratto privo della forma richiesta dall'ordinamento

• artt. 16 e 17 R.D. n. 2240 del 1923

  la forma scritta ad substantiam è necessaria per i contratti della pubblica amministrazione; la natura pubblica dell'ente al momento della scadenza escludeva una locazione tacita valida per facta concludentia

• artt. 1223 e 1226 c.c.

  richiamati con riguardo alla domanda risarcitoria da occupazione sine titulo e alla liquidazione del danno, poi assorbita

Massime di principio

• La conversione di un rapporto concessorio in rapporto locativo non può essere affermata in modo astratto o automatico per il solo decorso del tempo e la prosecuzione dell'occupazione; occorre verificare se il comportamento complessivo delle parti sia univoco e compatibile con la formazione di un nuovo contratto.
• Quando una parte che occupa un immobile di servizio continua a corrispondere un canone dopo la scadenza della concessione, tale circostanza non basta di per sé a dimostrare la conclusione di una locazione, se mancano elementi ulteriori di consenso negoziale o di riconduzione del rapporto ad altro tipo contrattuale.
• La disciplina applicabile alla conclusione di un rapporto con un ente che, al momento della scadenza, abbia natura di pubblica amministrazione impone il rispetto della forma scritta ad substantiam; in assenza di tale forma non è configurabile una valida locazione tacita desunta da meri comportamenti concludenti.
• Il giudice di merito non può estendere meccanicamente il principio affermato in un precedente a una fattispecie solo apparentemente simile, se mancano i fatti decisivi che in quel precedente rendevano univoca la qualificazione del rapporto.
• Se viene meno il presupposto dell'accertata liceità della detenzione dell'immobile, la domanda di risarcimento del danno da occupazione senza titolo deve essere riesaminata dal giudice di merito.

Come è indicizzato