Sentenza del 04/01/2018 n. 6 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

La controversia riguardava l'avviso di accertamento ICI relativo all'anno 2006. La società contribuente sosteneva che i terreni destinati all'attività estrattiva non fossero assoggettabili all'ICI, perché non qualificabili come fabbricati, aree fabbricabili o terreni agricoli. In subordine contestava il valore venale attribuito ai terreni. L'ente impositore sosteneva invece che le aree fossero edificabili e quindi imponibili. La Commissione ha rilevato che il piano regolatore qualificava le aree come zona D/3, destinata esclusivamente alle cave e alle strutture strumentali all'attività estrattiva, prevedendo inoltre che, cessata l'escavazione, esse fossero ricondotte alla zona agricola E/2. Pertanto, le aree non erano né edificabili di diritto né edificabili di fatto e le cave, per la loro natura e destinazione, non rientravano neppure nella categoria dei terreni agricoli.

La decisione

La Commissione tributaria regionale del Lazio ha respinto l'appello principale di E. Italia s.r.l. e ha accolto l'appello incidentale della XXX s.r.l. Ha quindi annullato integralmente l'avviso di accertamento ICI relativo all'anno 2006, escludendo l'assoggettabilità all'imposta dei terreni destinati a cava. Le spese di lite sono state compensate in ragione della peculiarità della controversia e dell'assenza di un orientamento giurisprudenziale univoco.

Norme richiamate

• Art. 1, comma 2, d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504

  Il presupposto dell'imposta comunale sugli immobili è il possesso di fabbricati, di aree fabbricabili e di terreni agricoli, siti nel territorio dello Stato, a qualsiasi uso destinati, ivi compresi quelli strumentali o alla cui produzione o scambio è diretta l'attività dell'impresa.

  La norma individua tassativamente le categorie immobiliari soggette all'ICI. Secondo la Commissione, le cave e i terreni estrattivi costituiscono una categoria autonoma: non sono immobili edificabili e, per la loro destinazione alla ricerca e coltivazione di sostanze minerali, non sono terreni agricoli. In assenza di riconducibilità a una delle categorie previste dalla norma, manca il presupposto impositivo.

• Piano regolatore generale del Comune di Guidonia Montecelio, sottozona D/3

  Tale zona interessa le aree attualmente occupate dalle industrie estrattive e dalle cave. Ove cessasse l'attuale destinazione a uso durante il periodo di validità del presente P.R.G. le aree della sottozona D/3 saranno soggette fino all'approvazione di una eventuale variante del P.R.G. alla normativa della sottozona E/2.

  La classificazione urbanistica D/3 non attribuisce una generale edificabilità, ma consente soltanto le costruzioni strettamente strumentali all'attività estrattiva. Al termine dell'escavazione, l'area torna a essere disciplinata come zona agricola E/2; ciò esclude l'edificabilità attuale e futura in senso ordinario.

• Piano regolatore generale del Comune di Guidonia Montecelio, zona E/2

  Aree prevalentemente sistemate a verde di particolare pregio. In questa sottozona sono escluse nuove costruzioni e deve essere conservata l'attuale sistemazione a verde con divieto assoluto di abbattimento delle piante.

  La disciplina successiva alla cessazione dell'attività estrattiva conferma l'assenza di edificabilità ordinaria delle aree e rafforza la conclusione che esse non possano essere tassate come aree fabbricabili.

Massime di principio

• Ai fini dell'ICI, un'area è imponibile solo se rientra in una delle categorie previste dalla legge: fabbricato, area fabbricabile o terreno agricolo. Le aree estrattive non riconducibili a tali categorie possono essere escluse dall'imposta.
• La sola destinazione produttiva o industriale di un terreno non lo rende automaticamente area edificabile. Occorre verificare la disciplina urbanistica concreta e i limiti posti dal piano regolatore.
• Un'area destinata a cava può essere considerata edificabile soltanto se il piano urbanistico consente un'edificazione non meramente strumentale all'attività estrattiva e concretamente esercitabile.
• La possibilità di realizzare esclusivamente manufatti funzionali alla cava non equivale, di per sé, a edificabilità ordinaria dell'intero terreno.
• Quando la pianificazione urbanistica prevede che, cessata l'estrazione, l'area torni a una zona agricola priva di edificabilità, tale previsione può dimostrare che il terreno non è edificabile né attualmente né in prospettiva.
• La qualificazione fiscale deve essere verificata sulla base della legge e degli strumenti urbanistici applicabili al caso concreto; la decisione non implica automaticamente l'esenzione di ogni cava, ma richiede che sia accertata la specifica natura e disciplina urbanistica dell'area.