Cassazione Civile, Ordinanza n. 24619/2026 del 12/08/2026

Esito

La controversia

La controversia riguarda il classamento catastale di un complesso immobiliare a destinazione speciale, adibito a supermercato, per il quale la contribuente aveva presentato variazione DOCFA indicando il valore del bene ai fini della rendita catastale. L'Ufficio aveva rettificato la proposta di classamento applicando un criterio estimativo fondato sul costo di costruzione. La Commissione tributaria provinciale aveva accolto il ricorso della società; la Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia aveva confermato l'annullamento dell'atto, ritenendo illegittimo il ricorso dell'Ufficio al costo di costruzione e affermando, in sostanza, la necessità di una stima ancorata al valore di mercato e la pretesa residualità del metodo del costo. L'Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso per cassazione con due motivi: (1) violazione dell'art. 1, commi 21 e 22, L. n. 208/2015, sostenendo che la normativa consente di scorporare dal valore dell'immobile solo le componenti funzionali allo specifico processo produttivo e che il giudice d'appello aveva erroneamente escluso il metodo del costo di costruzione, già utilizzato anche dal tecnico della società nel DOCFA; (2) violazione degli artt. 27 e 28 d.P.R. n. 1142/1949, deducendo che la Corte territoriale aveva disatteso il criterio estimativo catastale, affermando in modo non corretto che la stima dovesse necessariamente essere parametrata al valore di mercato degli immobili. La società resistente si è costituita con controricorso.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto entrambi i motivi, esaminati congiuntamente per la stretta connessione. Ha affermato che, per gli immobili a destinazione speciale o particolare censiti nei gruppi D ed E, la rendita catastale è determinata con stima diretta per singola unità, potendo essere svolta sia con metodo diretto sia con metodo indiretto; quest'ultimo può basarsi sia sul valore di mercato sia sul costo di ricostruzione deprezzato, senza che esista una gerarchia fissa tra i criteri. Ha quindi ritenuto errata la decisione di merito che aveva considerato residuale il metodo del costo e aveva censurato la scelta dell'Ufficio per mancata motivazione sulla preferenza per tale criterio. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia, in diversa composizione, perché proceda a nuovo esame e regoli anche le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  La doglianza è stata prospettata come violazione e falsa applicazione di norme di diritto.

• art. 1, commi 21 e 22, L. 28 dicembre 2015, n. 208

  Richiamata dall'Agenzia per sostenere che dal valore complessivo dell'unità immobiliare vanno scorporate solo le componenti funzionali allo specifico processo produttivo.

• art. 27 d.P.R. 1° dicembre 1949, n. 1142

  Letto nel senso che, nella stima catastale degli immobili speciali, il procedimento estimativo può essere diretto o indiretto e non impone un unico criterio di mercato.

• art. 28 d.P.R. 1° dicembre 1949, n. 1142

  Letto nel senso che, nel procedimento indiretto, la valutazione può fondarsi sul valore di mercato oppure sul costo di ricostruzione, con eventuale coefficiente di riduzione per lo stato attuale del bene.

• art. 10 r.d.l. 13 aprile 1939, n. 652

  La rendita catastale degli immobili a destinazione speciale è determinata con stima diretta per ogni singola unità.

• art. 1, L. 23 dicembre 2014, n. 190

  La circolare amministrativa richiamata è indicata come elevata a rango normativo da questa disposizione, nel quadro della disciplina della rendita catastale delle unità speciali e particolari.

Massime di principio

• Per gli immobili a destinazione speciale o particolare, la determinazione della rendita catastale avviene tramite stima diretta della singola unità e può essere svolta con metodo diretto o indiretto, senza che uno dei criteri estimativi sia sempre e necessariamente subordinato agli altri.
• Nel procedimento indiretto di stima catastale, il valore dell'immobile può essere ricavato tanto dal valore di mercato quanto dal costo di ricostruzione deprezzato; il metodo del costo non ha natura meramente residuale.
• La scelta del criterio estimativo deve essere coerente con le caratteristiche concrete del bene e con l'esigenza di una valutazione oggettiva e perequativa, sganciata da elementi soggettivi o dalla specifica capacità gestionale del proprietario.
• In tema di classamento catastale degli immobili speciali, il giudice non può imporre una gerarchia fissa tra i metodi di valutazione quando la normativa consente criteri alternativi applicabili in relazione alle condizioni dell'immobile.

Come è indicizzato