Risoluzione n. 328 del 14/11/2007

Detrazione degli interessi su mutuo sostitutivo per abitazione principale

Il documento contiene la risposta dell’Agenzia delle Entrate a un interpello sull’interpretazione dell’art. 15, comma 1, lett. b), del Tuir, in materia di detrazione degli interessi passivi su mutui ipotecari per l’acquisto dell’abitazione principale. Il caso riguarda la sostituzione di un vecchio mutuo con un nuovo finanziamento e la corretta individuazione della quota di interessi detraibile, nonché la detraibilità delle spese connesse al nuovo mutuo.

Fatti oggetto del quesito

Il contribuente espone una vicenda articolata in due acquisti successivi di quote dello stesso immobile:

• il 29 ottobre 2003 il sig. X acquista, in comproprietà al 50% con il sig. Y, un immobile da adibire ad abitazione principale, per euro 72.000, oltre euro 4.100 di imposte e onorari notarili;
• nella stessa data i sigg. X e Y contraggono un mutuo di euro 145.000 con ALFA Spa;
• il 19 maggio 2006 il sig. X, insieme alla moglie sig.ra Z, acquista in comunione legale la quota del 50% del sig. Y per euro 125.000;
• il prezzo è corrisposto in parte prima del rogito (euro 56.177,80) e in parte mediante accollo, al rogito, della quota di mutuo residua a carico del venditore, pari a euro 68.822,20;
• il 27 luglio 2006 i coniugi X e Z stipulano un nuovo mutuo con BETA Spa per euro 144.000, delegando la banca a usarne tutto o parte per estinguere il mutuo originario residuo di euro 137.116,54, con cancellazione dell’ipoteca.

Le spese connesse al nuovo mutuo indicate dal contribuente ammontano complessivamente a euro 2.892,56 e comprendono:

• euro 232,56 per perizia tecnica;
• euro 360 per imposta sostitutiva;
• euro 1.700 per imposte e parcella notarile;
• euro 600 per cancellazione della vecchia ipoteca.

Soluzione interpretativa proposta dal contribuente

Il contribuente richiama la circolare n. 95 del 2000 e sostiene che, in caso di estinzione del vecchio mutuo e stipula di un nuovo mutuo, la detrazione degli interessi passivi sia possibile se il nuovo mutuo non supera l’importo necessario per estinguere il precedente, aumentato delle spese e degli altri oneri correlati.

Sulla base di ciò, ritiene che:

• la detrazione possa spettare anche se il nuovo mutuo eccede la quota capitale residua del precedente, ma solo limitatamente agli interessi riferibili alla somma necessaria per l’estinzione del vecchio mutuo, maggiorata degli oneri;
• nel caso concreto, gli interessi così calcolati sarebbero interamente detraibili, perché riferiti a un capitale inferiore al costo di acquisto dell’immobile;
• il costo dell’immobile andrebbe determinato sommando il prezzo pagato nel 2006 per la seconda quota e il 50% del prezzo pagato nel 2003 per la prima quota, oltre alle spese accessorie;
• le spese per perizia, imposta sostitutiva e cancellazione dell’ipoteca sarebbero detraibili per intero nel periodo d’imposta di sostenimento.

Quadro normativo richiamato dall’Agenzia

L’Agenzia ricorda che l’art. 15, comma 1, lett. b), del Tuir consente una detrazione dall’imposta pari al 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori pagati sui mutui ipotecari contratti per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale, entro un anno dall’acquisto, fino a un importo massimo di euro 3.615,20.

Il beneficio è riconosciuto anche quando:

• il mutuo originario viene estinto;
• ne viene stipulato uno nuovo di importo non superiore al capitale residuo da rimborsare, aumentato delle spese e degli oneri correlati.

L’Agenzia evidenzia che questa disciplina si fonda sulla continuità sostanziale dell’operazione di mutuo, già chiarita dalla circolare n. 95 del 12 maggio 2000, che ammette la prosecuzione del beneficio anche in caso di cambio del soggetto mutuante. Viene inoltre richiamato l’art. 8 del decreto-legge 31 gennaio 2007, n. 7, convertito dalla legge 2 aprile 2007, n. 40, che sulla portabilità del mutuo conferma il mantenimento dei benefici fiscali in caso di surroga per volontà del debitore.

Criteri per determinare la quota di interessi detraibile

L’Agenzia richiama anche la circolare n. 15/E del 2005, secondo cui, se il mutuo eccede il costo di acquisto dell’immobile, comprensivo di spese notarili e altri oneri accessori, l’agevolazione va limitata a tale costo complessivo.

Per la determinazione della parte di interessi su cui calcolare la detrazione viene richiamata la formula:

• interessi detraibili = costo di acquisizione dell’immobile × interessi pagati / capitale dato in mutuo.

Valutazione del caso concreto

Secondo l’Agenzia, per applicare correttamente la detrazione occorre distinguere le due vicende di acquisto delle quote dell’immobile, perché il sig. X acquista l’intera proprietà in due momenti differenti:

• nel 2003 acquista il 50% dell’immobile;
• nel 2006, insieme alla moglie, acquista la restante quota del 50%.

Tale distinzione è necessaria per individuare, per ciascuna quota, la relativa parte di interessi detraibili.

Prima quota acquistata nel 2003

Per il mutuo ALFA del 2003 l’importo del finanziamento era superiore al costo di acquisto della quota di immobile riferibile al sig. X. Di conseguenza, gli interessi detraibili devono essere determinati con la formula indicata dalla circolare n. 15/E del 2005.

La stessa percentuale di interessi detraibili deve essere applicata anche agli interessi del nuovo mutuo BETA del 2006, ma solo con riferimento alla somma utilizzata per estinguere il 50% del capitale residuo del mutuo originario. Questa somma è infatti quella riferibile al mutuo contratto per l’acquisto della prima quota dell’abitazione, pari a euro 36.000, ossia il 50% di euro 72.000.

Seconda quota acquistata nel 2006

Per l’acquisto della seconda quota del 50%, avvenuto nel 2006, i coniugi hanno accollato la parte residua del mutuo a carico del sig. Y. Poiché il nuovo mutuo BETA è stato stipulato entro un anno dall’acquisto della quota residua, l’Agenzia esclude che si tratti di una mera rinegoziazione del mutuo originario.

In tale prospettiva, il nuovo mutuo va considerato come finanziamento originariamente destinato all’acquisto della seconda quota. Per determinare gli interessi detraibili, l’importo del nuovo mutuo va quindi ridotto della parte utilizzata per estinguere il 50% del capitale residuo del precedente mutuo.

Se, come nel caso di specie, l’importo così determinato risulta inferiore al prezzo della seconda quota maggiorato delle spese accessorie, gli interessi ad esso riferibili sono interamente detraibili, fermo restando il limite massimo complessivo di euro 3.615,20 da riferire ai due coniugi.

Spese accessorie del nuovo mutuo

L’Agenzia concorda con il contribuente nel ritenere detraibili, nel periodo d’imposta in cui sono sostenute, le spese relative alla stipula del nuovo contratto di mutuo.

In particolare, sono detraibili gli oneri accessori connessi ai mutui per l’acquisto dell’abitazione principale, e tale principio vale anche in caso di rinegoziazione, estinzione e nuova stipula, poiché ai fini della detrazione l’operazione è assimilata alla stipula del mutuo originario.

Tali spese concorrono al limite massimo di euro 3.615,20 complessivamente riferibile a entrambi i coniugi.

Conclusione dell’Agenzia

La risposta conclude che:

• la detrazione degli interessi va calcolata separatamente in relazione alle due quote di immobile acquistate in anni diversi;
• per la prima quota valgono i criteri della formula proporzionale, limitatamente alla parte di mutuo usata per estinguere il debito residuo originario;
• per la seconda quota gli interessi possono essere interamente detraibili se il capitale rilevante del nuovo mutuo è inferiore al relativo costo di acquisto;
• le spese di perizia, imposta sostitutiva, onorari notarili e cancellazione ipotecaria sono detraibili nell’anno di sostenimento, nei limiti complessivi di legge.

La risposta viene resa ai sensi dell’art. 4, comma 1, ultimo periodo, del decreto ministeriale 26 aprile 2001, n. 209.