Cassazione Civile, Sentenza n. 8774/2024 del 03/04/2024

Esito

La controversia

Opposizione a ingiunzione di pagamento per complessivi € 5.730,56 (saldo pro-quota costo-suolo, oneri di urbanizzazione e spese di notifica). Il Comune ha chiesto il recupero dei conguagli derivanti dalla convenzione ex art.35 l.865/1971; il resistente ha dedotto di non essere soggetto passivo, l'insussistenza della pretesa, la prescrizione e l'erronea determinazione del quantum. In primo grado il Tribunale ha accolto l'opposizione dichiarando prescritti gli oneri di urbanizzazione e ritenendo invece non estinto il credito per il costo-suolo ma escludendo la titolarità passiva del Pistillo in mancanza di specifico accollo o pattuizione traslativa nella convenzione; la Corte d'appello ha confermato che l'obbligazione propter rem non si trasferisce automaticamente ai successivi acquirenti se la convenzione non prevede il subentro; il Comune ha impugnato in Cassazione sostenendo che la trascrizione della convenzione la rendeva opponibile e trasferiva l'obbligo anche senza accollo.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del Comune. Il primo motivo è stato dichiarato inammissibile perché chiedeva una rivalutazione delle prove di merito; sul secondo motivo la Corte ha ritenuto corretta la ricostruzione dell'appello e ha stabilito che, ai fini dell'estensione dell'obbligazione propter rem ai successivi cessionari, è necessario che la convenzione contempli espressamente il subentro di tali soggetti. La sola trascrizione della convenzione nei registri immobiliari non è sufficiente a creare un obbligo a carico di chi acquista l'unità immobiliare, in assenza di una clausola traslativa o di accollo. Rigetto del ricorso; condanna del Comune al pagamento delle spese di giudizio e liquidazione di € 2.000,00 in favore del controparte.

Norme richiamate

• r.d. 14.4.1910 n. 639, art.3

  Norma di rito richiamata come base dell'opposizione all'ingiunzione; non decisiva nel merito della questione sulla trasmissibilità dell'obbligazione propter rem.

• cod. proc. civ., art. 360 (motivo di cassazione), artt. 115 e 116

  La Corte ricorda i limiti del giudizio di legittimità: non è consentita la rinnovazione o la rivalutazione delle prove di merito. Denunce di errata valutazione istruttoria sono inammissibili se mirano a riconsiderare i fatti.

• cod. civ., art. 2697

  Richiamato in tema di onere della prova: la Corte precisa che il vizio denunciato deve consistere nell'erronea attribuzione dell'onere probatorio, non nella mera contestazione dell'apprezzamento probatorio del giudice di merito.

• cod. civ., artt. 2643, 2644, 2645 (trascrizione e pubblicità immobiliare)

  La trascrizione rende la convenzione opponibile ai terzi, ma non può creare obbligazioni che non risultino dalla convenzione stessa; la pubblicità testimonia l'esistenza dell'atto ma non supplisce a una clausola traslativa mancante.

• legge 22.10.1971 n. 865, art. 35

  La Corte interpreta l'art.35 nel senso che la norma autorizza la previsione, tramite convenzione e sua trascrizione, di meccanismi di conguaglio a carico degli assegnatari, ma non impone automaticamente il subentro degli acquirenti successivi; perché l'obbligazione propter rem sia trasferita ai successori occorre che la convenzione la preveda espressamente.

• d.p.r. 6.6.2001 n. 380, art. 16

  Richiamato tra le norme contestate in via secondaria; la Corte non ha ritenuto che la richiamata norma mutasse la conclusione che la trascrizione da sola non imponga il trasferimento dell'onere ai successivi acquirenti.

Massime di principio

• L'obbligazione propter rem prevista nella convenzione tra Comune e concessionario/assegnatario vincola principalmente le parti che hanno stipulato la convenzione, chi richiede la concessione e chi realizza l'edificazione avvalendosi della concessione del dante causa; non si estende automaticamente a semplici successivi acquirenti di unità già edificate.
• La trascrizione della convenzione nei registri immobiliari la rende opponibile ai terzi ma non può creare, di per sé, un obbligo a carico di chi non sia previsto come parte obbligata nella convenzione; affinché i successivi acquirenti siano tenuti al pagamento dei conguagli è necessaria una clausola convenzionale di subentro o un esplicito accollo nell'atto di acquisto.
• Per il recupero di costi sostenuti per acquisizione di suoli e oneri connessi, gli enti locali dovrebbero prevedere espressamente nelle convenzioni e nei successivi atti di trasferimento clausole che impongano il subentro o ottenere patti di accollo nei singoli atti di vendita per rendere il credito direttamente aggredibile nei confronti dei cessionari.
• In sede di impugnazione in Cassazione non è possibile ottenere la riforma della decisione con una mera nuova valutazione delle prove di fatto; il ricorso per cassazione deve articolare vizi di diritto specifici e non un dissenso sulla valutazione probatoria del giudice di merito.