Sentenza del 13/12/2016 n. 8322 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

Il ricorrente ha contestato il maggior valore accertato dall’Amministrazione ai fini dell’imposta di registro, sostenendo l’inadeguatezza della motivazione dell’avviso di rettifica e liquidazione. La questione riguardava anche l’esistenza di una scrittura privata antecedente all’atto notarile, non registrata al momento della sottoscrizione e non richiamata nella compravendita immobiliare. Tale documento veniva prospettato come elemento rilevante per la determinazione del corrispettivo, ma la sua sola presenza non è stata ritenuta sufficiente a dimostrare il valore effettivo dell’operazione o a invalidare l’accertamento.

La decisione

La contestazione del maggior valore deve indicare criteri ed elementi specifici e puntuali. La scrittura privata antecedente, non registrata e non richiamata nell’atto notarile, è stata considerata irrilevante da sola, poiché non costituisce prova sufficiente del diverso corrispettivo o dell’erroneità della stima dell’Amministrazione. La decisione afferma quindi il principio secondo cui la mera produzione di tale documento non basta a superare l’accertamento fondato sulla valutazione del bene. Dal testo fornito non è indicato espressamente il dispositivo formale, ma l’esito sostanziale è favorevole all’Amministrazione.

Norme richiamate

• Art. 52 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  L’avviso di rettifica e liquidazione deve fondarsi su una valutazione motivata del maggior valore, contestabile mediante specifici criteri ed elementi. Una contestazione generica o basata soltanto su un documento non registrato e non richiamato nell’atto notarile non è sufficiente.

• Cassazione civile, sentenza n. 2515/2013

  Richiamata come precedente a sostegno della necessità di una contestazione specifica del valore accertato e dell’insufficienza, come prova autonoma, di una scrittura privata antecedente non registrata e non menzionata nel contratto definitivo.

Massime di principio

• Per contestare un maggior valore accertato ai fini dell’imposta di registro è necessario confrontarsi puntualmente con i criteri estimativi utilizzati dall’Amministrazione, indicando errori, dati comparativi inadeguati o elementi tecnici contrari.
• Una scrittura privata antecedente, se non registrata e non richiamata nell’atto notarile, non dimostra automaticamente che il corrispettivo o il valore fiscale dell’immobile siano diversi da quelli accertati.
• La semplice produzione di documenti privati non è sufficiente: occorre dimostrarne autenticità, data certa, contenuto vincolante e concreta rilevanza rispetto al valore oggetto di rettifica.
• La motivazione dell’avviso deve essere valutata nel suo complesso; il contribuente che la contesta deve evidenziare specificamente perché i dati e i criteri adottati non consentano di ricostruire il maggior valore.
• In situazioni analoghe, è opportuno fornire elementi oggettivi e tecnici, come perizie, valori di mercato comparabili, condizioni dell’immobile e vizi del metodo estimativo, anziché basarsi esclusivamente su accordi privati non formalizzati.