Cassazione Civile, Ordinanza n. 14416/2024 del 23/05/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione ad uso diverso dall'abitazione. Il giudice di merito ha accertato che, nel corso del rapporto, l'immobile aveva sviluppato vizi sopravvenuti tali da renderlo inidoneo all'uso pattuito, pronunciando la risoluzione del contratto e riconoscendo al conduttore solo l'indennità di avviamento e la restituzione dei canoni indebitamente corrisposti, in ragione di una clausola contrattuale che escludeva preventivamente il risarcimento dei danni in caso di sopravvenuta impossibilità di utilizzazione. Il conduttore ha proposto ricorso per cassazione con otto motivi: ha sostenuto, in sintesi, che il locatore conosceva già prima della stipula i vizi dell'immobile; che la clausola di rinuncia al risarcimento era stata mal interpretata; che la Corte d'appello aveva omesso di pronunciarsi sulla nullità o inefficacia della clausola ai sensi degli artt. 1579 e 1229 c.c. e sulla sua inapplicabilità in presenza di dolo o inadempimento del locatore; che erano stati illegittimamente esclusi il rimborso di tutte le spese, il lucro cessante per l'interruzione dell'attività, le spese assicurative e gli incrementi aziendali; infine, che la Corte d'appello aveva errato nel respingere la domanda di nullità del contratto per impossibilità o illiceità dell'oggetto, attesa la pretesa preesistenza e gravità dei vizi dell'immobile.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto inammissibili i motivi che pretendevano una nuova valutazione dei fatti e delle prove, perché formulati come censure di violazione di legge ma in realtà diretti a ottenere una diversa ricostruzione della vicenda concreta. Ha inoltre giudicato infondate le doglianze per omessa pronuncia, rilevando che la Corte territoriale aveva comunque esaminato e respinto le questioni sulla clausola n. 17 e sulla nullità del contratto, escludendo in fatto sia la preesistenza dei vizi sia la consapevolezza del locatore. Quanto ai motivi relativi al risarcimento dei danni e alla prova delle singole voci di pregiudizio, li ha ritenuti inammissibili o comunque irrilevanti, poiché, una volta riconosciuta l'efficacia della clausola di esclusione del risarcimento, veniva meno il presupposto stesso di tali pretese. È stata quindi confermata la statuizione di merito, con condanna del ricorrente alle spese e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1460 c.c.

  Richiamato dal ricorrente, ma la Corte non ne ha ravvisato una violazione; la censura mirava in realtà a contestare l'accertamento di fatto sulla pretesa consapevolezza del locatore circa i vizi dell'immobile.

• art. 1579 c.c.

  La Corte ha escluso che la doglianza dimostrasse la violazione della norma; la questione della nullità o inefficacia della clausola di rinuncia è stata ricondotta a una diversa ricostruzione dei fatti, non a un errore di diritto.

• art. 1580 c.c.

  Richiamato dal ricorrente, ma la Cassazione ha ritenuto che le censure non cogliessero una falsa applicazione della norma, limitandosi a contestare le valutazioni di merito.

• art. 1581 c.c.

  Richiamato dal ricorrente senza che la Corte ravvisasse un effettivo errore di diritto; la doglianza è stata considerata come richiesta di rivalutazione del materiale istruttorio.

• art. 1362 c.c.

  La Corte ha ribadito che la violazione dei canoni ermeneutici è censurabile solo se il ricorrente indica specificamente lo scostamento del giudice di merito; nel caso concreto la doglianza era apodittica e mirava a una nuova interpretazione del contratto.

• art. 1363 c.c.

  La Cassazione ha ritenuto che la Corte d'appello avesse interpretato il contratto nel rispetto del canone di interpretazione complessiva, senza attribuire significati estranei al testo.

• art. 1366 c.c.

  La Corte ha escluso una violazione del canone di buona fede nell'interpretazione contrattuale, osservando che il ricorrente sollecitava solo una lettura alternativa delle clausole.

• art. 112 c.p.c.

  Le doglianze di omessa pronuncia sono state respinte perché la Corte territoriale aveva comunque affrontato e rigettato le questioni controverse; non vi era omissione rilevante.

• art. 1229 c.c.

  È stata richiamata come parametro per contestare la validità della clausola di esclusione del risarcimento; la Cassazione ha però ritenuto che il giudice di merito avesse escluso in fatto i presupposti per applicarla in senso invalidante.

• art. 1346 c.c.

  Richiamato per sostenere l'impossibilità o illiceità dell'oggetto del contratto; la Corte ha escluso tale profilo perché l'immobile era stato ritenuto originariamente idoneo all'uso pattuito.

• art. 1418 c.c.

  Richiamato in relazione alla dedotta nullità del contratto; la Cassazione ha ritenuto la censura inammissibile perché volta a contestare l'accertamento fattuale della Corte d'appello.

• art. 360 n. 3 c.p.c.

  La Corte ha chiarito che non può essere usato per veicolare una mera contestazione della ricostruzione dei fatti o delle prove, che appartiene al diverso piano del merito o, nei limiti consentiti, del vizio motivazionale.

• art. 360 n. 5 c.p.c.

  La Corte ha rilevato che i motivi non soddisfacevano i requisiti minimi del vizio di omesso esame di fatti decisivi e, in sostanza, miravano a una rivalutazione del merito.

• art. 13 d.p.r. n. 115/2002

  È stato dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• In sede di legittimità non è consentito trasformare una critica alla ricostruzione dei fatti o alla valutazione delle prove in una formale censura di violazione di legge: quando la doglianza mira a ottenere una diversa lettura del materiale istruttorio, il motivo è inammissibile.
• La violazione dei canoni di interpretazione contrattuale è deducibile in cassazione solo se il ricorrente indica in modo specifico come il giudice di merito si sia discostato dalle regole ermeneutiche; non basta contrapporre una lettura alternativa delle clausole.
• L'omessa pronuncia ex art. 112 c.p.c. non ricorre quando il giudice di merito abbia comunque esaminato e respinto, anche implicitamente, la questione dedotta; non è sufficiente che la parte non condivida la soluzione adottata.
• Le domande risarcitorie fondate sulla pretesa invalidità o inefficacia di una clausola contrattuale presuppongono che sia effettivamente accertato il vizio dedotto: se il giudice di merito esclude in fatto i presupposti della nullità o dell'inefficacia, le ulteriori censure sulla quantificazione o sulla prova del danno restano prive di decisività.
• La deduzione della nullità del contratto per impossibilità o illiceità dell'oggetto richiede un effettivo accertamento della non idoneità originaria del bene allo scopo negoziale; se l'inidoneità è sopravvenuta nel corso del rapporto, la censura non può essere accolta come vizio relativo alla formazione del contratto.

Come è indicizzato