Cassazione Civile, Sentenza n. 20075/2022 del 22/06/2022

Esito

La controversia

Controversia relativa all'anno d'imposta 2005: l'Agenzia contestava la mancata contabilizzazione di ricavi per euro 90.000,00 derivanti dal valore di un terreno edificabile ricevuto in permuta dalla s.r.l. Valentina rispetto ad una unità immobiliare di futura costruzione. L'Agenzia sosteneva che, per effetto del contratto, gli effetti traslativi decorressero dalla stipula e quindi il ricavo dovesse essere imputato nel 2005; la contribuente aveva invece registrato il ricavo all'ultimazione dei lavori (2006).

La decisione

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso dell'Agenzia infondato. Ha condiviso la decisione della Commissione regionale che aveva ritenuto corretto imputare il ricavo nell'anno di ultimazione dell'edificio (2006), perché la permuta tra area esistente e porzione di edificio futuro determina il realizzo del corrispettivo al momento in cui la cosa futura viene ad esistenza e si verifica l'effetto traslativo della proprietà per accessione. Condanna dell'Agenzia al pagamento delle spese di giudizio, liquidate in euro 5.600,00 per compensi oltre euro 200,00 per esborsi e il 15% a titolo di spese forfetarie.

Norme richiamate

• art. 109 d.P.R. n. 917/86 (TUIR)

  "ai fini della determinazione dell'esercizio di competenza: a) i corrispettivi delle cessioni si considerano conseguiti, e le spese di acquisizione dei beni si considerano sostenute, alla data della consegna o spedizione per i beni mobili e della stipulazione dell'atto per gli immobili e per le aziende, ovvero, se diversa e successiva, alla data in cui si verifica l'effetto traslativo o costitutivo della proprietà o di altro diritto reale"

  La Corte ha interpretato che ai fini fiscali il corrispettivo è conseguito quando si verifica l'effetto traslativo della proprietà; nel caso di permuta con cosa futura tale momento coincide con l'ultimazione della costruzione (quando la cosa futura viene ad esistenza).

• art. 1472 c.c.

  Applicato analogicamente per stabilire che l'effetto traslativo si realizza appena la cosa viene ad esistenza; pertanto la proprietà dell'unità futura si trasferisce al permutante all'ultimazione della costruzione.

• art. 2645-bis c.c.

  Richiamato in relazione alla rilevanza della conclusione del processo edificatorio nelle sue componenti essenziali ai fini dell'acquisto per accessione, indipendentemente da rifiniture o accessori.

• art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c.

  Citando l'eccezione d'inammissibilità sollevata, la Corte ha ritenuto infondata l'eccezione perché l'Agenzia aveva riprodotto la clausola contrattuale rilevante.

Massime di principio

• In una permuta tra area esistente e porzione di edificio futuro, il corrispettivo si considera conseguito quando la cosa futura viene ad esistenza e si verifica l'effetto traslativo della proprietà (di regola all'ultimazione delle strutture essenziali).
• La clausola contrattuale che dichiari effetti traslativi "ex tunc" o che pattuisca effetti dalla stipula non muta il principio civile/fiscale: per il trasferimento della proprietà di cosa futura è determinante il momento in cui la cosa viene ad esistenza (accessione).
• Ai fini fiscali (art.109 TUIR) prevale il criterio dell'effetto traslativo reale sulla data formale del contratto quando questi siano diversi; occorre valutare se l'obbligo di costruire sia meramente strumentale o costituisca trasferimento anticipato di diritti.
• In contenziosi simili verificare sempre il contenuto del sinallagma negoziale: se la cessione dell'area ha effetto immediato mentre la cosa controparte è futura, l'obbligo di costruire può essere accessorio e il corrispettivo va imputato all'anno di ultimazione dell'opera.
• Le parti devono documentare chiaramente la natura trasferitiva degli effetti (e la concreta esistenza o meno del bene) per definire correttamente il periodo d'imposta di competenza; in caso di dubbio la giurisprudenza tende a ricondurre il realizzo al momento di effettiva acquisto della proprietà per accessione.