Cassazione Civile, Sentenza n. 19109/2025 del 11/07/2025

Esito

La controversia

Immobiltrenta ha proposto ricorso per cassazione avverso la sentenza della Corte d'appello di Brescia che aveva confermato la risoluzione del contratto di permuta (stipulato il 3.10.2007) per inadempimento della società, ritenuta obbligata a cancellare l'ipoteca gravante sulle due unità immobiliari trasferite a Locatelli. I motivi di cassazione denunciavano, tra l'altro: omessa considerazione di fatto decisivo e falsa applicazione delle clausole contrattuali (artt. 3-4 del contratto di permuta e art.4 del contratto di finanziamento); errata applicazione dell'art. 1482 c.c.; travisamento di fatti e violazione dell'art. 112 c.p.c. riguardo alla prova della richiesta di cancellazione dell'ipoteca alla banca; responsabilità della banca ex art.39 TUB per non aver proceduto alla cancellazione parziale dell'ipoteca; insufficiente e non motivata liquidazione del danno e violazione delle norme sulla liquidazione del danno contrattuale (art.1223 c.c. e connesse); omissione della rilevanza del collegamento tra permuta e finanziamento; responsabilità professionale del notaio ai sensi dell'art.8 d.lgs. n.122/2005 per aver rogato l'atto nonostante l'ipoteca non fosse frazionata. Locatelli e il Credito Valtellinese hanno proposto ricorsi incidentali/controricorsi su questioni relative alla responsabilità del notaio, alla liquidazione delle spese e al valore della controversia.

La decisione

La Corte di Cassazione ha: - dichiarato inammissibili o rigettato vari motivi dell'atto di appello di Immobiltrenta (primo, secondo, terzo) e i ricorsi incidentali del Credito Valtellinese; - accolto in parte il ricorso principale (quarto e quinto motivi nei limiti indicati, relativi alla mancanza di adeguata motivazione e alla liquidazione del danno) e l'ottavo motivo (riguardante l'applicabilità dell'art.8 d.lgs. n.122/2005 e la responsabilità del notaio), nonché il ricorso incidentale di Locatelli sulle stesse questioni; - censurato la motivazione della Corte d'appello con riferimento all'accertamento e alla determinazione del danno (la motivazione non indicava chiaramente il pregiudizio risarcibile né i criteri di quantificazione) e ha affermato che l'art.8 d.lgs. n.122/2005 si applica anche agli atti traslativi aventi ad oggetto immobili da costruire (quindi anche ai contratti di permuta su immobili futuri), salvo ulteriori valutazioni di merito; - cassato la sentenza impugnata nei punti accolti e rinviato la causa alla Corte d'appello di Brescia in diversa composizione per nuovo esame, con indicazione di riesaminare la quantificazione del danno e la responsabilità del notaio; - rigettato gli altri motivi e dichiarato assorbiti alcuni di essi; - liquidato le spese di giudizio di legittimità in favore di Locatelli e di Immobiltrenta nei termini indicati e disposto ulteriori adempimenti contributivi da parte del Credito Valtellinese se dovuti.

Norme richiamate

• art. 8 d.lgs. n. 122/2005

  Il notaio non può procedere alla stipula dell'atto di compravendita se, anteriormente o contestualmente alla stipula, non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o frazionamento dell'ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull'immobile

  La Corte ha interpretato l'art.8 in senso estensivo: la norma si applica anche agli atti traslativi aventi ad oggetto immobili da costruire (compresi i contratti di permuta che trasferiscono unità ancora da edificare), pertanto il notaio non poteva rogare senza frazionamento/cancellazione dell'ipoteca gravante sull'immobile futuro; tale principio giustifica una possibile responsabilità del notaio se dall'inosservanza deriva pregiudizio per l'acquirente.

• art. 1482 c.c.

  La Corte d'appello aveva ritenuto irrilevante che l'acquirente fosse a conoscenza dell'ipoteca; la Cassazione ha confermato che, nella fattispecie, la conoscenza dell'ipoteca da parte di Locatelli non escludeva l'inadempimento della venditrice che aveva assunto espresso obbligo contrattuale di cancellarla sulle unità trasferite.

• art. 39 d.lgs. n. 385/1993 (TUB)

  La disciplina riconosce al debitore il diritto a ottenere la parziale liberazione dell'immobile ipotecato se i beni residui garantiscono il debito. La Corte ha ritenuto però che la società ricorrente non abbia fornito prove adeguate circa l'esistenza di beni residui di valore sufficiente né della richiesta concreta alla banca, per cui la domanda contro la banca è stata respinta.

• art. 1223 c.c.

  Norma sui criteri di liquidazione del danno; la Cassazione ha ritenuto che la Corte d'appello non abbia motivato sufficientemente la quantificazione del danno, violando i principi di determinazione e motivazione richiesti dall'art.1223.

• art. 1458 c.c.

  Riferito alla risoluzione del contratto e agli obblighi restitutori: la Corte ha ricordato che, quando la costruzione costituisce adempimento contrattuale, gli effetti della risoluzione si regolano con le obbligazioni restitutorie ex art.1458, e non con l'art.936 c.c. (che è applicabile ai rapporti tra terzi).

• art. 936 c.c.

  La Corte ha precisato che l'art.936 (trattenimento della costruzione su suolo altrui) non è applicabile quando la costruzione è frutto di un rapporto contrattuale tra le parti; l'uso dell'art.936 da parte del giudice di merito è stato ritenuto inappropriato nel contesto di risoluzione contrattuale.

• art. 2811 c.c.

  Richiamato in relazione al principio di accessione: l'ipoteca posta sul terreno si estendeva per accessione all'edificio una volta costruito, giustificando l'applicazione dell'art.8 al trasferimento dell'immobile futuro.

• art. 348-ter c.p.c., comma 5

  La norma limita i motivi di cassazione nel caso di doppia conforme (sentenza di appello conforme a quella di primo grado): la Corte ha dichiarato inammissibili alcune doglianze che attaccavano fatti e valutazioni riprodotte identiche nei due gradi di merito.

Massime di principio

• Quando è trasferito un immobile 'da costruire' (anche tramite permuta), l'art.8 d.lgs.122/2005 obbliga il notaio a verificare il frazionamento o la cancellazione dell'ipoteca: il mancato rispetto può comportare responsabilità del notaio e danno per l'acquirente.
• La conoscenza, da parte dell'acquirente, di un'ipoteca non esclude automaticamente la risoluzione per inadempimento del venditore se quest'ultimo si era contrattualmente obbligato a eliminare l'ipoteca sulle unità trasferite.
• Le domande di danno ex contratto richiedono un chiaro accertamento del pregiudizio e una motivazione esplicita dei criteri di liquidazione; motivazioni lacunose sulla quantificazione del danno sono motivo di cassazione e rinvio.
• L'art.936 c.c. (trattenimento della costruzione) non è applicabile se la costruzione è avvenuta in adempimento di un rapporto contrattuale tra le parti; in tali casi si applicano le regole restitutorie contrattuali (art.1458 c.c.).
• Per far valere pretese contro la banca (es. parziale cancellazione dell'ipoteca ai sensi dell'art.39 TUB) è necessario allegare e provare specificamente la richiesta e la sussistenza di beni residui sufficienti a garantire il debito; mere considerazioni sul valore nominale dell'ipoteca non sono sufficienti.
• In cassazione è difficile sindacare valutazioni e accertamenti di fatto operati dal giudice di merito; le critiche a fatti provati nei precedenti gradi possono risultare inammissibili se rientrano nella 'doppia conforme' o attengono a valutazioni di merito non censurabili in termini di diritto.