Risoluzione n. 149 del 11/04/2008

Applicazione del prezzo-valore alle pertinenze di un immobile abitativo

La risoluzione esamina l’ambito di applicazione dell’articolo 1, comma 497, della legge 23 dicembre 2005, n. 266, in relazione alla cessione di un compendio immobiliare composto da fabbricato abitativo, fabbricato accessorio e terreni. Il quesito riguarda sia la possibilità di applicare il regime del c.d. "prezzo-valore" sia la nozione di pertinenza rilevante ai fini tributari.

Il caso oggetto dell’interpello

Un notaio aveva ricevuto un atto di compravendita tra persone fisiche avente ad oggetto un appezzamento di circa 20.000 mq con al centro una villa padronale di circa 320 mq e un ulteriore fabbricato non abitativo di circa 83 mq. I beni risultavano censiti al Catasto Fabbricati per le costruzioni e al Catasto Terreni per le porzioni di terreno. Le parti avevano pattuito un prezzo unico di euro 1.150.000,00, imputandolo ai soli fini fiscali in euro 1.120.000,00 ai fabbricati e in euro 30.000,00 ai terreni pertinenziali. Il certificato di destinazione urbanistica indicava che i terreni erano ricompresi in zona agricola "E1" e le parti acquirenti li consideravano pertinenze del fabbricato principale.

Quesiti posti dal notaio

Il notaio chiedeva se, per la determinazione della base imponibile ai fini dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale, gli acquirenti potessero avvalersi del meccanismo del prezzo-valore, cioè della determinazione della base imponibile sul valore catastale ex articolo 52, commi 4 e 5, del TUR, indipendentemente dal corrispettivo pattuito. Chiedeva inoltre se i terreni agricoli potessero essere considerati pertinenziali al fabbricato e se esistesse una nozione fiscale di pertinenza diversa da quella civilistica.

Soluzione prospettata dal contribuente

Il contribuente sosteneva, richiamando circolare n. 6 del 2006 e risoluzione n. 32 del 2006, che ai fini fiscali non esiste una nozione autonoma di pertinenza rispetto a quella civilistica. Di conseguenza, riteneva applicabile l’articolo 1, comma 497, della legge n. 266 del 2005, con assoggettamento del trasferimento dei terreni alla medesima aliquota prevista per gli immobili abitativi, poiché le pertinenze seguono il regime del bene principale. Veniva però segnalato il dubbio derivante dalla presenza di due distinti prezzi-valore riferiti separatamente al bene principale e al bene pertinenziale.

Quadro normativo richiamato dall’Agenzia

L’Agenzia delle Entrate ricorda che il comma 497 dell’articolo 1 della legge finanziaria 2006 deroga alla disciplina generale dell’articolo 43 del TUR e consente, per le cessioni a persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali e aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, di assumere come base imponibile, su richiesta dell’acquirente resa al notaio, il valore dell’immobile determinato ai sensi dell’articolo 52, commi 4 e 5, del TUR. Le parti restano comunque obbligate a indicare nell’atto il corrispettivo pattuito.

Nozione di pertinenza ai fini fiscali

La risoluzione afferma che non esiste, ai fini fiscali, una nozione di pertinenza diversa da quella civilistica di cui agli articoli 817 e seguenti del codice civile. Il vincolo pertinenziale richiede:

• un elemento soggettivo, cioè la volontà di creare un vincolo di strumentalità e complementarietà funzionale;
• un elemento oggettivo, cioè il rapporto funzionale tra bene principale e bene accessorio.

Regime fiscale delle pertinenze

Richiamando l’articolo 23, comma 3, del TUR, l’Agenzia ribadisce che le pertinenze sono soggette alla disciplina prevista per il bene cui sono destinate. Viene inoltre richiamata la circolare n. 12/E del 1 marzo 2007, secondo cui la disciplina del fabbricato principale si applica alle pertinenze purché nell’atto di cessione sia evidenziato il vincolo pertinenziale, che rende il bene servente una proiezione del bene principale.

Applicazione del prezzo-valore alle pertinenze

Secondo la risoluzione, l’articolo 1, comma 497, della legge n. 266 del 2005 non contiene limitazioni né sulla tipologia né sul numero delle pertinenze rilevanti ai fini del prezzo-valore, a differenza di quanto accade per l’agevolazione prima casa. Il regime può quindi applicarsi anche a una pluralità di pertinenze, a condizione che:

• il rapporto di accessorietà rispetto al bene principale sia individuabile con certezza;
• il bene principale sia un immobile ad uso abitativo;
• gli immobili pertinenziali siano suscettibili di valutazione automatica e quindi dotati di propria rendita catastale;
• la destinazione pertinenziale risulti dall’atto di acquisto.

Conclusione dell’Agenzia

L’Agenzia condivide il parere della Direzione Regionale e conclude che, nel caso esaminato, il meccanismo del prezzo-valore può essere applicato anche alla cessione dei terreni agricoli, se questi costituiscono effettivamente pertinenza del fabbricato abitativo secondo le regole civilistiche. In tal caso:

• la base imponibile è determinata sul valore catastale ai sensi dell’articolo 52, commi 4 e 5, del TUR;
• si applica l’aliquota propria del bene principale, cioè del fabbricato abitativo, ai sensi dell’articolo 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al TUR.

Indicazioni finali

La risposta viene resa ai sensi dell’articolo 4, comma 1, ultimo periodo, del decreto ministeriale 26 aprile 2001, n. 209. La risoluzione conclude invitando le Direzioni Regionali a vigilare affinché i principi enunciati siano applicati con uniformità.