Risoluzione n. 140 del 10/04/2008

Agevolazione "prima casa" e mancato trasferimento della residenza per forza maggiore

La risoluzione esamina il caso di un contribuente che, dopo aver acquistato un immobile abitativo con i benefici "prima casa", non riesce a trasferirvi la residenza entro 18 mesi a causa di sopravvenuta inagibilità dell’immobile. L’Amministrazione finanziaria chiarisce quando tale impedimento possa evitare la decadenza dall’agevolazione.

Fatti rappresentati nell’istanza

Il contribuente dichiara di aver acquistato il 21 giugno 2006 un immobile ad uso abitativo di nuova costruzione, fruendo del regime agevolativo IVA previsto per la "prima casa". Successivamente emergono abbondanti infiltrazioni d’acqua provenienti dal tetto, documentate anche da un verbale della Polizia Municipale del 23 novembre 2006. L’immobile viene poi dichiarato inagibile e inabitabile con ordinanza del Sindaco del 15 ottobre 2007, con revoca del certificato di abitabilità originariamente rilasciato l’8 luglio 2005. Tale situazione impedisce il trasferimento della residenza entro il termine di diciotto mesi dall’acquisto.

Posizione del contribuente

L’interpellante sostiene che il mancato trasferimento della residenza sia dovuto a una situazione oggettiva, straordinaria e non imputabile a lui. Ritiene quindi di poter differire il trasferimento della residenza nel Comune o nell’unità immobiliare acquistata fino alla cessazione dell’impedimento o fino al rilascio della nuova abitabilità, senza perdere il beneficio fiscale.

Quadro normativo richiamato

L’Agenzia richiama le cessioni di case di abitazione non di lusso soggette a IVA per le quali venga chiesto il beneficio "prima casa". In tali casi si applicano le condizioni previste dalla nota II-bis, lettera a), dell’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al DPR 26 aprile 1986, n. 131, in forza del punto 21 della Tabella A, parte II, allegata al DPR 26 ottobre 1972, n. 633.

La condizione rilevante è quella secondo cui:

• l’immobile deve essere ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza, oppure, se diverso, in quello in cui svolge la propria attività;
• la dichiarazione di voler stabilire la residenza nel Comune ove è ubicato l’immobile deve essere resa nell’atto di acquisto, a pena di decadenza.

Interpretazione dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia precisa che, ai fini del beneficio "prima casa", non è più richiesto l’obbligo di adibire l’immobile ad abitazione principale, come già chiarito nella circolare 12 agosto 2005, n. 38/E. Tuttavia, ciò non elimina il nesso tra l’agevolazione e l’immobile acquistato.

Secondo l’interpretazione accolta, il legislatore ha inteso favorire l’acquisto della casa di abitazione anche quando l’acquirente stabilisca la residenza in un altro immobile, purché situato nello stesso Comune dell’immobile acquistato con il beneficio.

Forza maggiore e decadenza dal beneficio

La risoluzione afferma che il mancato trasferimento della residenza entro il termine di legge non comporta decadenza dall’agevolazione se dipende da una causa di forza maggiore sopravvenuta dopo l’acquisto.

Viene richiamata la nozione di forza maggiore già espressa nella risoluzione 1° febbraio 2002, n. 35/E, secondo cui ricorre quando interviene un impedimento oggettivo, non prevedibile e non evitabile, caratterizzato da:

• non imputabilità alla parte obbligata;
• inevitabilità;
• imprevedibilità dell’evento.

L’Agenzia osserva inoltre che una conclusione diversa svuoterebbe di significato la finalità agevolativa della norma e imporrebbe all’acquirente un ulteriore onere finanziario, costringendolo a reperire un diverso immobile per rispettare il termine di residenza, anche se quello acquistato è diventato inutilizzabile per forza maggiore.

Conclusione sul caso concreto

Nel caso specifico, se l’Ufficio accertatore ritiene che il mancato trasferimento della residenza entro diciotto mesi sia dipeso da un evento:

• imprevisto;
• inevitabile;
• verificatosi dopo l’acquisto;
• tale da rendere impossibile il rispetto della condizione di cui alla lettera a) della nota II-bis;

allora tale evento integra una causa di forza maggiore e non determina la decadenza dall’agevolazione "prima casa".

Aspetti procedurali finali

La risposta è resa ai sensi dell’articolo 4, comma 1, ultimo periodo, del decreto ministeriale 26 aprile 2001, n. 209, in relazione a un’istanza di interpello presentata alla Direzione Regionale nel 2007. Le Direzioni Regionali sono invitate a vigilare affinché i principi affermati nella risoluzione siano applicati in modo uniforme.