Sentenza del 22/07/2021 n. 20968 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'ufficio ha emesso avviso di rettifica e liquidazione dell'imposta di registro sulla compravendita di un lotto di terreno, ritenendo che il valore dichiarato in atto fosse inferiore al valore di mercato e rettificando anche la superficie da 3.390 mq a 3.000 mq per una porzione avente esaurita capacità edificatoria; a supporto l'ufficio ha richiamato tre rogiti di terreni analoghi anteriori entro tre anni e il listino immobiliare della Camera di Commercio (valore immediato). I contribuenti hanno impugnato la rettifica lamentando mancanza di indicazioni circostanziate nell'avviso e difetto di prova, nonché che gli atti confrontati non erano effettivamente analoghi; in primo grado i ricorsi furono accolti, la CTR in appello ha dato ragione all'Agenzia ritenendo corretta l'applicazione degli artt. 51 e 52 del D.P.R. 131/1986 e che i contribuenti non avessero prodotto una perizia tecnica o documentazione idonea a confutare la rettifica.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto inammissibili i primi quattro motivi (che sollecitavano revisione del giudizio di fatto) ma ha accolto il quinto e sesto motivo perché la CTR non ha esaminato i documenti effettivamente depositati dai contribuenti (denuncia di successione, rogiti e perizia di parte) e ha affermato erroneamente che non fossero stati prodotti. Per tale motivo la sentenza impugnata è cassata e la causa rinviata alla CTR dell'Umbria in diversa composizione per nuovo esame e liquidazione delle spese di giudizio.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 131 del 1986

  art. 51, comma 3; art. 52

  L'art. 51 comma 3 consente all'ufficio, per la rettifica dei valori immobiliari, di confrontare trasferimenti, divisioni e perizie giudiziarie anteriori di non oltre tre anni aventi per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche; i criteri indicati (comparazione, reddito capitalizzato, altri elementi) sono pariordinati e l'ufficio può usare il criterio comparativo come parametro di valutazione.

• Statuto del contribuente

  Richiama il principio di trasparenza e correttezza degli atti impositivi; i contribuenti lamentavano che l'avviso di rettifica non fosse sufficientemente dettagliato.

• Codice civile

  Riguarda l'onere della prova; nella controversia è stata discussa la prova della rettifica del valore e della necessità che l'ufficio corrobori la propria valutazione.

• Codice di procedura civile

  art. 360 c.p.c., n. 3; art. 115 c.p.c.

  Art. 360 n.3 invocato come criterio di censura per falsa applicazione della normativa e per errata valutazione dei fatti; art. 115 relativo al potere del giudice di valutare la prova e indicato nella discussione sulla produzione documentale.

Massime di principio

• L'ufficio può rettificare il valore dichiarato facendo riferimento a trasferimenti, divisioni e perizie giudiziarie anteriori di non oltre tre anni riguardanti immobili con caratteristiche analoghe; i criteri indicati dall'art. 51 sono alternativi e pariordinati.
• La rettifica deve comunque poggiare su elementi specifici e circostanziati; è opportuno che l'avviso di rettifica indichi chiaramente i documenti e i parametri utilizzati (rogiti richiamati, valori unitari, riferimenti precisi a listini o perizie).
• Il contribuente deve produrre tempestivamente e evidenziare documentazione idonea a confutare la stima dell'ufficio (perizia tecnica giurata, rogiti comparativi, fotografie, elementi urbanistici ed indici di cubatura) perché tali documenti possono essere decisivi; l'omessa valutazione da parte del giudice di merito dei documenti depositati costituisce motivo di cassazione.
• In sede di giudizio il controllo della Cassazione è limitato: non rivede la valutazione di fatto se fondata, ma annulla la decisione quando il giudice d'appello omette di considerare documenti decisivi o travisa la prova prodotta.
• In pratica, in contenziosi simili l'Amministrazione dovrebbe documentare con precisione i confronti operati e i contribuenti dovrebbero allegare una perizia o altri elementi tecnici concreti; il giudice deve valutare effettivamente la documentazione prodotta e motivare il motivo per cui la ritiene inattendibile.