Sentenza del 11/08/2021 n. 7204 - Comm. Trib. Reg. per la Sicilia

Esito

La controversia

L'acquirente aveva goduto delle agevolazioni fiscali "prima casa" ma non ha potuto trasferire la propria residenza nell'immobile entro il termine di 18 mesi perché l'immobile era locato e l'inquilino non lo ha rilasciato. Il contribuente ha invocato la causa di forza maggiore per giustificare l'impossibilità oggettiva del trasferimento della residenza.

La decisione

La Corte di Cassazione ha ritenuto che il mancato rilascio dell'immobile da parte dell'inquilino integri una causa di forza maggiore idonea a esonerare l'acquirente dalla decadenza dai benefici fiscali "prima casa", purché sia dimostrata l'impossibilità oggettiva del trasferimento e l'assenza di colpa del compratore. Di conseguenza è stato disposto il mantenimento delle agevolazioni nel caso valutato (cfr. Cass. civ., Sez. 6-5, 17/12/2015, n.25437).

Norme richiamate

• Cass. civ., Sez. 6-5, 17/12/2015, n.25437

  La Corte ha interpretato che il mancato rilascio dell'immobile da parte dell'inquilino può costituire causa di forza maggiore e quindi impedire la decadenza dalle agevolazioni "prima casa" quando risulti l'impossibilità oggettiva del trasferimento e l'assenza di colpa del compratore.

• Normativa sulle agevolazioni "prima casa" (obbligo di trasferimento della residenza entro 18 mesi)

  La disciplina fiscale prevede il trasferimento della residenza nell'immobile entro un termine (18 mesi) per non perdere le agevolazioni; tuttavia la giurisprudenza ammette deroghe in presenza di cause di forza maggiore debitamente provate.

Massime di principio

• Il mancato rilascio dell'immobile da parte dell'inquilino può configurare causa di forza maggiore che legittima il mancato trasferimento della residenza entro il termine previsto per le agevolazioni "prima casa".
• L'onere di prova spetta al contribuente: deve dimostrare l'impossibilità oggettiva e che ha adottato tutte le iniziative ragionevoli per ottenere il rilascio (comunicazioni, intimazioni, eventuali azioni giudiziarie o amministrative).
• Se il ritardo è imputabile a colpa o negligenza del compratore (es. mancata attivazione dei mezzi disponibili) la causa di forza maggiore non opera e si rischia la decadenza dalle agevolazioni.
• È consigliabile conservare e produrre documentazione precisa (avvisi, diffide, atti giudiziari, prove del rapporto locativo e dei tentativi di rilascio) in sede di accesso, comunicazione all'Agenzia delle Entrate o ricorso.
• In fase contrattuale e pre-acquisto è prudente prevedere clausole contrattuali che tutelino l'acquirente in caso di immobile locato (condizioni sospensive, garanzie del venditore) per ridurre il rischio di perdita delle agevolazioni.