Sentenza del 03/07/2018 n. 3087 - Comm. Trib. Reg. per la Lombardia

Esito

La controversia

L’Ufficio aveva emesso avvisi di accertamento per l’anno 2009 ritenendo che la cessione di un fabbricato a due piani con annesso capannone, venduto a una società immobiliare per 650.000 euro, costituisse in realtà una cessione di terreno edificabile. Il contratto prevedeva la futura demolizione dell’edificio, la realizzazione di nuove costruzioni e la consegna ai venditori di un appartamento del valore di 250.000 euro, oltre al pagamento di 400.000 euro. Secondo l’Ufficio, il prezzo e la struttura dell’operazione dimostravano che le parti avevano valorizzato soprattutto la capacità edificatoria dell’area, con conseguente tassazione della plusvalenza ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b), del TUIR. I contribuenti sostenevano invece che l’oggetto della vendita fosse un fabbricato già esistente e che la futura demolizione e ricostruzione, dipendente dall’iniziativa dell’acquirente, non potesse trasformare retroattivamente il bene ceduto in un terreno edificabile.

La decisione

La Commissione Tributaria Provinciale aveva accolto i ricorsi dei contribuenti. L’Ufficio aveva proposto appello, contestando sia la qualificazione dell’operazione sia, in via preliminare, la regolarità della notifica dell’appello. La Commissione Tributaria Regionale ha ritenuto valida la notifica effettuata a mezzo posta ordinaria e non necessaria una seconda raccomandata informativa. Nel merito ha confermato la sentenza di primo grado, stabilendo che la cessione riguardava un fabbricato e un terreno già edificato, non un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria ai sensi dell’art. 67 del TUIR. La futura demolizione e ricostruzione era eventuale rispetto all’atto tassato e rimessa all’acquirente; pertanto non poteva fondare la riqualificazione fiscale dell’operazione. È stata esclusa la tassazione della plusvalenza e l’Ufficio è stato condannato al pagamento di 1.500 euro per spese processuali, oltre accessori di legge.

Norme richiamate

• Art. 67, comma 1, lett. b), TUIR (D.P.R. n. 917/1986)

  plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione

  La norma si applica alla cessione di terreni non edificati la cui plusvalenza deriva dalla loro destinazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della vendita. Non si applica, secondo la sentenza, alla cessione di un terreno sul quale insiste già un fabbricato, anche se le parti prevedono una futura demolizione e ricostruzione.

• Art. 17, comma 1, lett. g-bis), TUIR (già art. 16)

  La disposizione è richiamata insieme all’art. 67 in relazione al regime di tassazione separata delle plusvalenze qualificate come redditi diversi.

• Art. 26 del D.P.R. n. 602/1973

  Per la notificazione diretta a mezzo raccomandata degli atti dell’amministrazione finanziaria si applicano le regole del servizio postale ordinario; non è necessariamente richiesto l’invio di una seconda raccomandata informativa previsto dalla disciplina delle notifiche eseguite dall’ufficiale giudiziario.

• Legge n. 890/1982

  La disciplina delle notificazioni a mezzo posta prevista da tale legge riguarda, secondo la giurisprudenza richiamata, le notifiche eseguite dall’ufficiale giudiziario e non necessariamente quelle effettuate direttamente dall’ufficio finanziario tramite servizio postale ordinario.

Massime di principio

• Ai fini della tassazione della plusvalenza, occorre individuare l’oggetto effettivo della cessione al momento dell’atto: un fabbricato già esistente non diventa automaticamente un terreno edificabile solo perché l’acquirente intende demolirlo e ricostruirlo.
• La futura demolizione e ricostruzione, se successiva alla vendita, eventuale e dipendente dall’iniziativa dell’acquirente, non è di regola sufficiente a riqualificare fiscalmente la cessione come vendita di terreno edificabile.
• Gli elementi soggettivi delle parti, il prezzo complessivo dell’operazione o la previsione di un immobile futuro in permuta possono essere valutati, ma non prevalgono sulla consistenza oggettiva del bene trasferito quando il contratto riguarda un fabbricato dotato di autonomo valore economico.
• La tassazione prevista per i terreni edificabili richiede che la plusvalenza derivi dalla destinazione edificatoria urbanistica del terreno e non soltanto dalla possibilità economica di sviluppare un progetto edilizio dopo l’acquisto.
• La qualificazione fiscale deve essere effettuata sulla base della situazione giuridica e materiale esistente al momento della cessione, senza attribuire rilievo determinante a trasformazioni future non ancora realizzate.
• In caso di notifica diretta dell’atto da parte dell’amministrazione finanziaria mediante raccomandata ordinaria, possono applicarsi le regole del servizio postale ordinario, senza necessità automatica di una seconda raccomandata informativa.